Perspectivas

Eu saí... Não me agrada a estratégia de desinvestimento, mesmo sendo lenta.
Como aprendi aqui, patrimônio se acumula, não se gira, que é o que o fundo parece estar fazendo.
Cada rendimento da sempre uma diminuida no patrimônio do fundo e a tendência é ir zerando, mesmo que demore bastante tempo.
Prefiro meu dinheiro em rendas que tendam a aumentar, não dimiuir.

Sou novo nesse ramo de fundos imobiliários, mas arriscarei meu palpite.
Pelo que entendi, é vendido os imóveis que se valorizaram, pago a taxa de amortização e o lucro é reinvestido em novos imóveis que tem potencial de valoração.
Creio que ainda podemos insistir um pouco neste fundo.

O patrimonio tende a zerar ou apenas diminuir ? A chegada da copa em 2014 não é uma opotunidade para valorização ??

Tem meses que não compram nada.
O objetivo do FII desde o início é vender os imóveis e ganhar na valorização do mesmo.
Agora estão na fase de desinvestimentos.
Até que saia nota (e açõoes) em contrário, tudo que tão fazendo é desinvestir.

http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cMaxinvest_060812.pdf

Neste link fala sobre esse desinvestimento, porem sem muitos detalhes, o objetivo de desinvestir 100% e realizar o lucro com a valorização ?
e a parte boa para os cotistas onde entra ?

Marcos,
Cara, não existe isso que ngm saiba de NADA, como uma pessoa investe em algo e diz que ngm sabe nada? Acho que na verdade estao escondendo informação, e ficar em Fll que ngm sabe nada ou nao da informação é complicado ... Vou acabar saindo fora ..

Tá escrito em todos os relatórios mensais, o objetivo era aproveitar a recuperação do setor hoteleiro e lucrar com a valorização dos flats.

"SEGUINDO A ESTRATÉGIA ORIGINAL, O FUNDO MAXINVEST INICIA AGORA UM LONGO CICLO DE DESINVESTIMENTO COM O OBJETIVO DE REALIZAR O LUCRO COM VENDA DOS FLATS, OBTIDO EM RAZÃO DA VALORIZAÇÃO DESTAS UNIDADES HOTELEIRAS."

Pra mim está claríssimo que o objetivo agora é vender todos os flats.

Vai acabar quando acabar. Não tem cronograma certinho para isso não.

E essa venda vai gera desvalorização nas cotas ? Qual a vantagem de ficar no fundo que esta acabando com seu patrimônio aos poucos ?

Essas vendas não geram a desvalorização das cotas. Vão gerar o DESAPARECIMENTO das cotas.

Quanto a vantagem, para quem entrou na emissão inicial (e follow on) foi um baita negócio, e continuará sendo. Agora quem entrou no mercado secundário vai receber uma taxa menor de retorno. Uma taxa tão menor que fica negativa, dependendo do preço de aquisição das cotas.

Pessoal, temos que ter em conta uma coisa: quando o fundo iniciou, a quota (se nao me engano) valia R$ 200,00 -- mesmo que esteja errado, isso nao importa. O plano do fundo é remunerar o investidor à taxa normal de aluguel (algo como 0,6% a.m.) e, ainda, remunerar o investir com o lucro das vendas dos imóveis. Em momento nenhum o fundo tem a proposta de crescer e valorizar a quota.
Vejam bem, acreditar na valorização da quota ao longo do tempo é um erro. E eu também caí.
Se o fundo vai desinvestir, somente uma coisa faria com que a quota continuasse valorizando até o final: o lucro da venda dos imóveis teria que ser absurdamente alto.
Até acho que a quota vai se recuperar. Mas à medida em que os imóveis forem acabando, a tendência natural é que ela caia novamente (menor o patrimonio, menor o vlr da quota).
Ah, posso estar errado, mas vejo que a tendencia de baixa ainda se mantém. Vendi minha participação e amarguei perda de 20%.

Complementando: entrar agora é entrar na hora errada. Quem ganhou dinheiro foi o cara que entrou no começo do fundo, com a preço da cota em harmonia com o seu valor patrimonial. Esse cara ou vende a cota com ágio, ou fica quieto, "vivendo de aluguel" e esperando a venda das unidades com lucro.
Eu, que entrei depois, já paguei a cota com a precificação desse lucro da venda das unidades... besteira!

Ao ler os relatorios para mim esta bem claro que o fundo pretende diminuir a quantidade de flats da carteira. Em 2011 houve a compra de um flat e em 2012 de 0! Assim, na minha avaliacao e essencial avaliar o valor patrimonial da cota atualizado (que o relatorio tambem traz: 224,48 em 31/10). Como sobre este valor ainda incide uma taxa de performance de 20% mais tributos,taxas,etc... O valor que sobra para os cotistas ainda e menor. Em resumo, se vc compra hj no secundario a r$ 300, vc espera que ate a venda os flats valorizem mais uns 50% em relacao a ultima avaliacao ate serem vendidos. Eu acho deveras improvavel este cenario, mas vai saber....

marcosbaroni,

Quando vão ser vendidos e por quais valores, não tem com haver uma resposta.

O objetivo é vender por bons valores quando aparecer alguém para comprar por um bom valor, e não vender tudo de uma vez.

Não são informações que ficarão fixas, elas vão variar de acordo com as condições do mercado de flats.

O objetivo é otimizar ao máximo as vendas para haver o maior lucro, e não despejar tudo no mercado de uma vez (até porque isso faria o preço do imóvel dar uma baixada).

O valor patrimonial no lançamento era na faixa de 100 reais por cota, hoje é uns 250... O objetivo do fundo era exatamente esse, a valorização do patrimônio para a venda.
O patrimônio valorizou, agora é a parte da venda.

Rafananet e Marcosbaroni, concordo 100% com vocês. Se o fundo não irá mais investir, mas só desinvestir, não existe razão nenhuma para se comprar as cotas com ágio. A não ser que vc acredite que os imóveis serão vendidos com um lucro absurdo. Isso pode até acontecer próximo a 2014, mas não dá mais pra contar com valorização da cota.
Acho que o preço ainda subirá, mas o risco de quedas de 30%, como essa ultima, é real. Abandonei o barco e não pretendo voltar! Vou acompanhar por curiosidade. Boa sorte aos que ficam!!