Caveiras escondidas nos armários

@Giovanni, considerando o FR do ABCP11, cuja incorporadora (Cirela) tinha relação com administração do fundo e era cotista relevante, podemos dizer que o LGCP11 encontra-se em situação similar? É provável um questionamento da RF e CVM? 

Boa tarde! @Giovanni e @ROLO!

Fiz uma pergunta sobre o assunto discutido acima e o pessoal do RI do fundo respondeu. Coloquei lá no RI. Vocês ficaram satisfeitos com a resposta? Ainda me deixa com um pulga atrás da orelha. 
Abs. 

Pelo visto a LOG não está envolvida diretamente no fundo, logo, creio que caso o FII seja acionado, a empresa, em um primeiro momento, não seja acionada.
Já o FII, não ficou claro pra mim.
Eu entendo como majoritário aquele que tem mais de 50% e aí pode ter rolo pois são autorizados apenas 25%. 
Uma eventual bomba da RF atingiria diretamente o FII, os cotistas PF e PJ, creio. 

Achei estranho o valor despesas/receitas tão baixo, bem como o custo de administração.

Será que estão declarando corretamente os informes?

@Giovanni Repeti a pergunta do @Eddie_Brock (coloquei aqui no site, na aba RI) e o RI me afirmou que o LGCP não descumpria a regra do art. 2, Lei 9779/99. 

Fui ler os últimos relatórios da LOGG3 e vi lá que ela é consultora deste fundo LGCP11 para o qual ela vendeu participação minoritária em alguns imóveis. Fica claro para mim que ela vende participação em imóveis maduros para fazer caixa e partir para novas construções, o que faz todo sentido para ela. Mas, me preocupa o quanto este fundo pode se tornar, no LP, um depósito de empreendimentos que a LOGG3 julgue não ser mais interessante. O custo de administração/gestão é bem baixo, mas não existe almoço grátis... tem que prestar muita atenção nisso...

Rolo evidente, anos depois: seguidas emissões abaixo do VP, derretendo patrimônio do acionista (fica obrigado a participar de todas emissões pra não ver seu patrimônio ser entregue aos novos cotistas).

Emissão abaixo do VP é uma grande red flag que demonstra desrespeito da gestão com o patrimônio do cotista.

E parece que teve outros fundos da inter asset que fizeram isso (não sei quais).

@giovanni emissão abaixo do VP não deveria gerar um alerta, reduzir nota ou qualquer coisa assim?

@celtiberian o problema de um alerta para fundos que fizeram emissão abaixo do VP é que apesar de ser detratora de valor em mais de 90% dos casos:

1 - ela pode gerar valor, por exemplo: emitiu 3% abaixo do valor, comprou imóvel 15% abaixo do valor de um vendedor enforcado.
2 - Tem os casos em que a emissão é inevitável em razão de uma alavancagem, mercado desaquecido para vender o imóvel, necessidade de pagar a dívida, necessidade de ampliação/atualização de um shopping para não perder participação/share etc.
Esse fundo em especial é um ótimo exemplo de péssimas emissões detratoras de valor. Por outro lado a emissão que o HGRU está fazendo agora mesmo não é nada preocupante, mesmo sendo um pouco abaixo do VP, vide o histórico com as compras e vendas desses imóveis das lojas pernambucanas. Emite 1% abaixo do VP, mas compra imóveis em grupo que vendidos individualmente trazem TIR de 15/20%.

@celtiberian o problema de um alerta para fundos que fizeram emissão abaixo do VP é que apesar de ser detratora de valor em mais de 90% dos casos:

1 - ela pode gerar valor, por exemplo: emitiu 3% abaixo do valor, comprou imóvel 15% abaixo do valor de um vendedor enforcado.
2 - Tem os casos em que a emissão é inevitável em razão de uma alavancagem, mercado desaquecido para vender o imóvel, necessidade de pagar a dívida, necessidade de ampliação/atualização de um shopping para não perder participação/share etc.
Esse fundo em especial é um ótimo exemplo de péssimas emissões detratoras de valor. Por outro lado a emissão que o HGRU está fazendo agora mesmo não é nada preocupante, mesmo sendo um pouco abaixo do VP, vide o histórico com as compras e vendas desses imóveis das lojas pernambucanas. Emite 1% abaixo do VP, mas compra imóveis em grupo que vendidos individualmente trazem TIR de 15/20%.

postado por @fernando em 22/07/2024 12:31

celtiberian o problema de um alerta para fundos que fizeram emissão abaixo do VP é que apesar de ser detratora de valor em mais de 90% dos casos:

1 - ela pode gerar valor, por exemplo: emitiu 3% abaixo do valor, comprou imóvel 15% abaixo do valor de um vendedor enforcado.
2 - Tem os casos em que a emissão é inevitável em razão de uma alavancagem, mercado desaquecido para vender o imóvel, necessidade de pagar a dívida, necessidade de ampliação/atualização de um shopping para não perder participação/share etc.
Esse fundo em especial é um ótimo exemplo de péssimas emissões detratoras de valor. Por outro lado a emissão que o HGRU está fazendo agora mesmo não é nada preocupante, mesmo sendo um pouco abaixo do VP, vide o histórico com as compras e vendas desses imóveis das lojas pernambucanas. Emite 1% abaixo do VP, mas compra imóveis em grupo que vendidos individualmente trazem TIR de 15/20%.

Concordo que podem ter exceções e que a intensidade também conta.

1% abaixo do VP é bem menos preocupante e pode acontecer em flutuações normais de preço.

Já o caso desse fundo foi emissão a ~83 (antes de custos) com VP de 104... Bizarro, cerca de ~20% de diferença.

Enfim, esse fundo e Inter asset devem ser evitados. Já botei meu voto para o fundo e para a gestora.

Isso sem nem entrar em outros aspectos de governança questionável (relação com LOGG).

postado por @Xiita em 06/05/2022 16:07

Fui ler os últimos relatórios da LOGG3 e vi lá que ela é consultora deste fundo LGCP11 para o qual ela vendeu participação minoritária em alguns imóveis. Fica claro para mim que ela vende participação em imóveis maduros para fazer caixa e partir para novas construções, o que faz todo sentido para ela. Mas, me preocupa o quanto este fundo pode se tornar, no LP, um depósito de empreendimentos que a LOGG3 julgue não ser mais interessante. O custo de administração/gestão é bem baixo, mas não existe almoço grátis... tem que prestar muita atenção nisso...

A chance de virar um fundo de "desova" de imóveis é muito grande. Avaliações sempre são em um range e quando o dinheiro do decisor (LOG como consultora) não está no fundo mas sim em outro CNPJ (LOGG3), o desalinhamento de interesses é muito claro. As emissões abaixo do VP escancaram isso.

Se alguém achou esse "ecossistema" todo interessante, deveria avaliar a LOGG mas não esse fundo (e em outro fundo na mesma situação, via BTG asset, pelo que entendi).

postado por @Giovanni em 22/07/2024 16:46

problema é definir o percentual em que emissão abaixo do VP é deletéria, ou entra no que o Fernando falou - há momentos em fundos de tijolo que as condições de mercado são mais rápidas do que aquele relatório anual dizendo que o VP é X

se fosse olhar só um critério em FIIs, olharia a gestão
tudo sempre volta ao assunto gestão

podemos criar n indicadores mas a gestão dá um jeito de ser criativa

Eu concordo. Mas sinto falta de um "super paz", que seja no nível das gestoras então.

No final qualidade da gestora é a verdadeira qualidade do FII. Eu olhava muito qualidade de imóveis mas isso é só um pedaço. As vezes dá vontade de só olhar Kinea + CSHG e esquecer que existem todos os outros fundos das outras.

Infelizmente até gestão não é tão fácil de avaliar.

Ex.: gestão do BTG no BTLG, excelente, BCFF medíocre,  BRCR foi pífia, a equipe que entrou está querendo melhorar.
CSHG: Melhor no HGLG>HGCR já o HGRE tem desafios que não se referem apenas a localização, gestão dormiu no ponto em alguns casos. HGBS ficou melhor com a Hedge do que com a CSHG. HGCR cobra taxas bem altas, mas trouxe valor.  
Hedge: estritamente agressiva mas com a maioria dos movimentos polêmicos, se não todos, pró cotista dos seus fundos.
XP: Erraram muito feio com XPCM e XPPR, se salva XPCI e XPML (que tem até o melhor shopping do país no portfólio).
Fundos de shopping: HSI faz trabalho muito bom, nos outros segmentos nem tanto, XP e Hedge se destacam também.
VBI: na média tem ido muito bem, mas teve uns movimentos polêmicos na consolidação do RVBI e nas últimas compras do PVBI.

FOF: melhor gestão e histórico longo é do Bradesco (BCIA), mas o pessoal da Kinea, CSHG e Hedge faz um bom trabalho. VBI tem um projeto interessante, mas tem gente que não gosta de agressividade. Os caras do RINV fazem uma gestão excelente mas até quando? E quanto de prêmio faz sentido pagar por isso?

Vinci, vai muito atrás de taxas de performance fazendo giros polêmicos e alavancagens exageradas, mas também gerou valor em vários fundos.

Não gosto da ideia de cachorro para tudo, acaba pintando contratos atípicos como céu de brigadeiro.
Se fosse fazer algo similar pra SA dava a enciclopédia Barsa.

1 Nada será perfeito.
2 Devemos tentar nos afastar de coisas absurdas e claramente mal intencionadas como esse fundo aqui.

Na medida do possível nos resumos quando aparece algum rolo muito evidente acabo citando, mas o investidor tem de fazer uma mínima due dilligence antes de investir.
Ps: Outro problema dos cachorros é que vejo muito assinante usando como carteira recomendada,  que é um péssimo caminho, mas isso não tem como controlar. Nos chats sempre falo para não fazerem isso, mas não adianta muito.

Entendo a polêmica de emissão abaixo do VP. Entendo a crítica em relação às partes relacionadas nas vendas de imóveis pela LOGG.

Olhando número, friamente, o que eu tô vendo:

1 - Vacância absurdamente baixa, com reposição muito rápida de locatário na maioria dos imóveis.
2 - Imóveis bons, bem localizados e diferenciados em suas regiões (vacância bem abaixo da média da região).
3 - Provento por cota ascendente (coisa rara em FII, me desculpem a ignorância / sinceridade) - No anual, temos:
 
 
2025 : 7,61 (até o momento, vai fechar pouco acima de 9,0)
 
2024 : 8,91
 
2023 : 7,65
 
2022 : 7,30
 
2021 : 6,29
 
2020 : 5,10
 

4 - Taxa de ADM relativamente baixa.
5 - Não achei nada sobre alavancagem, assumo não ter.
6 - Inadimplência baixa e sob controle.
7 - Diversificação de inquilinos, setores, região...

Então, sei lá... eu tenho uma participação comprada lá atrás, fui reavaliar meus FII e não me convenci a vender. PM ta elevado, mas eu ainda vejo valor, mesmo com as diluições feitas (até porque, eu poderia ter aderido e não o fiz por escolha minha).

Por favor, quem tiver ponderações contrárias, apresentem para discutirmos e validarmos ainda mais essas perspectivas.
@fernando @celtiberian @Giovanni 

postado por @Rincewind em 08/10/2025 16:10

Entendo a polêmica de emissão abaixo do VP. Entendo a crítica em relação às partes relacionadas nas vendas de imóveis pela LOGG.

Olhando número, friamente, o que eu tô vendo:

1 - Vacância absurdamente baixa, com reposição muito rápida de locatário na maioria dos imóveis.
2 - Imóveis bons, bem localizados e diferenciados em suas regiões (vacância bem abaixo da média da região).
3 - Provento por cota ascendente (coisa rara em FII, me desculpem a ignorância / sinceridade) - No anual, temos:
 
 
2025 : 7,61 (até o momento, vai fechar pouco acima de 9,0)
 
2024 : 8,91
 
2023 : 7,65
 
2022 : 7,30
 
2021 : 6,29
 
2020 : 5,10
 

4 - Taxa de ADM relativamente baixa.
5 - Não achei nada sobre alavancagem, assumo não ter.
6 - Inadimplência baixa e sob controle.
7 - Diversificação de inquilinos, setores, região...

Então, sei lá... eu tenho uma participação comprada lá atrás, fui reavaliar meus FII e não me convenci a vender. PM ta elevado, mas eu ainda vejo valor, mesmo com as diluições feitas (até porque, eu poderia ter aderido e não o fiz por escolha minha).

Por favor, quem tiver ponderações contrárias, apresentem para discutirmos e validarmos ainda mais essas perspectivas.
fernando celtiberian Giovanni  

Qualidade dos imóveis é indiscutivelmente boa, localização também, mas a gestão é pró controladores e não pró cotista, tem que ter isso em mente.

Em um mercado e alta não faz grandes diferenças, mas se os fundos permanecerem descontados por muito tempo podem ir queimando valor do cotista para atender a outros interesses.

Rendimento atual envolve não recorrente de ganho de capital, o recorrente dá mais ou menos R$7,90/ano.

Não é o melhor fundo, também não é o pior, pode fazer sentido pra quem faz conta em momentos com grande desconto/margem de segurança como agora, mas esse desconto veio justamente da falta de alinhamento com o cotista. Pra galera do "não olho nada" tem muita coisa bem mais tranquila pra montar carteira.

Hoje o fundo negocia próximo de R$ 2.900,00/m², hoje isso mal repõe o galpão.

Esse grande desconto de hoje pode acabar se fechando não com a valorização do fundo, mas com a diluição do cotista e queda do VP.

Se o gestor daqui pra frente tiver um olhar mais alinhado com o cotista pode ser que a gente olhe em 10 anos e tenha sido um dos 2/3 de logística com maior retorno.

Só que do futuro não sabemos, esse são os dados que temos com o histórico até o momento. Se for por uma questão de torcida eu torço pro gestor ser mais consciente, mas não dá pra confiar cegamente.

Resumindo, o desconto do fundo não é por vacância ou pela qualidade imobiliária e sim pela gestão, se entender que o mercado está pesando a mão compensa comprar, se não, é melhor ficar longe.