Dúvidas deste FII

1 - A renda só ficou acima da RMG mesmo em dezembro, devido às vendas de Natal. Seguindo a regra do regulamento, ele só pode distribuir aqueles R$ 0,76/cota/mês. Se ele tiver excesso, ele irá compor reserva em Renda Fixa, para ir utilizando no meses mais fracos. Veja a linha "ajustes" do Relatório Mensal e a carteira de Renda Fixa dos Informes Mensais.

2 - Não localizei qual o prazo que o fundo tem para pagar à BR Malls. Vale fazer um questionamento ao administrador. Se tiver que ser à vista, ele terá que emitir CRIs, ou seja, pegar um empréstimo.

3 - Não conheço a região. Geralmente dois shoppings próximos, para evitar concorrência, naturalmente vão adequando seu mix de lojas: um se desloca para as classes A-B e o outro pega um público mais C-D. Ou um deles acaba se especializando em alguma coisa (por exemplo: lojas de móveis e decoração). Ele não ficam concorrendo até se matarem. Claro que isso leva um tempo e nem sempre pode dar certo.

1) OK

2) Vou questionar.

3) Pois é, mas não sei se foi feito algum estudo nesse sentido. Aproveito e questiono.

Valeu como sempre, Nod!

Seguem as respostas do RI (4 dias pra responder):

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boa tarde,

Esclarecemos que, após o término da RMG, o valor da dívida com a BRMalls será pago em 36 meses, a partir do mês subsequente ao encerramento da garantia de rentabilidade em julho de 2016. O pagamento será efetuado utilizando a reserva de contingência, composta pela retenção mensal correspondente a 5% do resultado do Fundo. Após o encerramento do prazo, caso a retenção mensal não seja suficiente para quitar toda a dívida, o administrador irá divulgar como será pago o saldo restante, podendo efetuar nova emissão de cotas, ou retendo distribuição de rendimento ou até mesmo sendo diluído em sua participação no empreendimento.

Em relação à segunda pergunta, informamos que não há nenhum estudo público, realizado até o momento, sobre este impacto.

Qualquer dúvida estamos à disposição.
Atenciosamente,
BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

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Me preocupou um pouco a questão desse pagamento. Mesmo em 36x, acho que será um bom impacto.

Abs

Vamos às contas. Estou partindo do pressuposto - levemente otimista - de que o fundo tenha uma renda de R$ 0,76/cota/mês.

A retenção de 5% do resultado dá menos de R$ 0,04/cota/mês.

Multiplicado pelo número de cotas, chegamos a R$ 84,5 mil/mês

Multiplicado pelos 36 meses, paga-se R$ 3 milhões.

Ainda ficam mais de R$ 4 milhões a pagar...

Exatamente Nod, por isso acho que será um bom impacto.
Provavelmente o valor corrigido deve afetar mais ainda.

Enfim, os dados estão aí para as conclusões.

Abs!

@AMarzano

Bom, se o pagamento sera feito em 36 parcelas e cada parcela sera de 5% do rendimento, em um primeiro momento o impacto sera minimo, certo?

Parece mais um fato para se preocupar daqui a 3 anos.

Faz sentido?

@Ron68,

Veja o comentário do Nod acima do meu: a conta não vai fechar.
Com isso, mesmo sendo otimista em relação ao resultado mensal, ainda assim com 5% pagaria ~3MM, faltando ~4MM.
De acordo com a resposta do RI, "se a conta não fechar, o adm. irá informar como será pago".
Em outras palavras, _com números atuais_, precisariam surgir ~4MM de algum lugar.

Mas é decisão de cada um, se vale a pena se preocupar agora, ou daqui a 3 anos.

Abs

@AMarzano

Concordo com voce e entendo que a conta NAO vai fechar mesmo no final dos 36meses. A questão seria tentar identificar quando o efeito vai de fato acontecer nas cotas do FII.

Se mantiver o que está dando hoje nos proximos 3 anos (apenas caindo 5% os rendimentos) por mim nao me livraria dele agora, pois entendo que nos próximos 3 anos é esperada uma melhora geral da economia - mais vendas, juros mais baixos etc. Tudo favoreceria o FII.

Assim, daqui a algum tempo, dentro dos 3 anos, seria talvez um momento melhor para sair. Eu sei que se combate aqui o tal "momento", mas considerando fatos já conhecidos (divida e como será paga) talvez dê para equacionar melhor o que fazer com esse FII (para quem tem cotas dele compradas lá trás).

Exatamente o que você falou: "momento". Isso é que pega, e aí entra futurologia de novo.
E se daqui a 3 meses decidem mudar isso e pra não ter os 4MM lá no futuro, decidem reduzir os rendimentos/cota a partir do mês seguinte?
Ou seja, acho que tudo pode, e talvez esteja faltando um pouco de transparência neste quesito.

O grande ponto da questão é que não há certeza sobre qual será a solução dada:
- Emissão de cotas?
- O fundo aceitar ser diluído na proporção que ele tem no imóvel?
- Contrair dívida?
- Outra?

Provavelmente, nem o administrador sabe, pois é impossível saber como estará o mercado de FIIs, de CRIs, etc... em 3 anos.

O melhor momento pra sair é fácil: na hora que perder valor para você:
Se você não consegue conviver com essa falta de certeza, você sai agora.
Se você conseguir conviver com essa falta de certeza e, depois da solução anunciada, não gostar, sai naquele momento.
Se você conseguir conviver com essa falta de certeza e, depois da solução anunciada, gostar, fica.

Qual a dificuldade?

A dificuldade é decidir Nod.

Como não se trata de uma compra nova e sim do que fazer com cotas já compradas lá trás (talvez advinda de um erro), é preciso uma decisão: manter ou vender.

Como não há certezas, vamos de probabilidades. E as discussões aqui ajudam muito, pois trazem informações, possibilidades etc e ai cada um monta um cenário e vai em frente, pois é preciso decidir.

Comprar, manter ou vender só depende de uma coisa: se o fundo ainda tem valor pra você ou não.

Se tá na dúvida, marca como "Quarentena" no BS e vai estudando.