Pessoal segue alguns pontos que encontrei no prospecto do shopping Jardim..
Com relação a essa hipoteca das Vagas, existe o risco de, caso não esteja cancelada quando da
lavratura das escrituras de aquisição das Vagas pelo FUNDO, este pode ter que adotar as
providências cabíveis na instância judicial a fim de preservar o patrimônio adquirido. Tal fato poderá acarretar gastos significativos que poderão impactar negativamente os rendimentos a serem distribuídos aos Cotistas.
Ainda com relação à hipoteca das Vagas, existe a possibilidade de não ser obtido um resultado satisfatório na esfera judicial, havendo risco de o credor hipotecário obter êxito na execução da garantia e de as Vagas passarem a ser de sua titularidade.
Foi constatada a existência de ações judiciais e procedimentos administrativos em face da Vendedora e dos antecessores proprietários dos Imóveis-Alvo, o que pode eventualmente ensejar, caso a Vendedora e/ou os antecessores sejam considerados insolventes, discussões
quanto à legitimidade da aquisição dos Imóveis-Alvo pelo FUNDO ,incluindo a possibilidade de caracterização de fraude contra credores e/ou fraude à execução, podendo trazer, desta forma, impactos negativos ao rendimento dos Cotistas. Além dos processos e procedimentos identificados, é possível que existam outros processos, embora estes não constem da 69 documentação que foi analisada. Além disso, foram ainda identificadas ações em face do
Condomínio dos Imóveis-Alvo, que poderão afetar o FUNDO e, consequentemente, impactar
negativamente no rendimento dos Cotista
O Shopping Jardim Sul possui Certificado de Conclusão de Obra (“Habite-se”) de uma área
de 92.339,08m², sendo certo que deverá ser obtido novo Habite-se após a regularização da
área construída do Shopping. O novo pedido de alvará de aprovação da edificação deverá ser
instruído pela certidão de diretrizes, devendo, ainda, constar do referido alvará de aprovação de edificação as medidas mitigadoras formuladas pelas diretrizes, as quais deverão estar comprovadamente concluídas para obtenção do novo Certificado de Conclusão de Obra ou
documento equivalente, o que ainda não foi verificado.
Além das providências mencionadas, o Poder Público exige que sejam executadas algumas
obras no entorno do Shopping Jardim Sul, para que seja possível sua regularização.
Para cumprimento das diretrizes exigidas pelo Poder Público, o FUNDO e o coproprietário do
Shopping Jardim Sul poderão ter gastos que poderão impactar negativamente a rentabilidade
do FUNDO.
O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros do Shopping Jardim Sul, não obstante ainda
esteja válido (até 02/06/2012) foi obtido em relação a uma área de 92.339,08m², que difere da real área construída do Shopping Jardim Sul, devendo, portanto, ser regularizado. Esta
pendência pode ensejar penalidades, inclusive, pecuniárias ao FUNDO, na qualidade de coproprietário do Shopping Jardim Sul e das Vagas, podendo afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.
Não foi obtido o Certificado de Acessibilidade, obrigatório para os estabelecimentos localizados no Estado de São Paulo, sendo certo que a não obtenção deste documento pode ensejar a aplicação de multas para o FUNDO, na qualidade de coproprietário do Shopping Jardim Sul, o que pode afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.
Com o advento da Instrução Normativa SAR 01/2000 no Estado de São Paulo, sob orientação
do Ministério Público, foram impostas novas regras aos estabelecimentos comerciais,
incluindo-se nesse rol os shoppings centers, que é o caso dos Imóveis-Alvo. A referida norma
trata da acessibilidade, ação fiscalizatória, bem como as especificações técnicas a serem
cumpridas por todas as dependências e edificações, público ou privadas, quanto à adequação às normas estipuladas, dentre instalações, documentação legal, certificado de acessibilidade,prazos para cumprimento e eventuais penalidades que podem ser impostas aos Imóveis-Alvo, sendo certo que o descumprimento destas normas pode ensejar a aplicação de multa, que pode ser cobrada do
FUNDO, na qualidade de co-proprietário do Shopping Jardim Sul e das Vagas e, consequentemente, pode afetar negativamente a rentabilidade dos Cotistas.
É possível que haja débitos tributários e multas em aberto perante o fisco, que seriam devidos em função das benfeitorias realizadas nos Imóveis-Alvo. Caso tais pagamentos não tenham 70 sido realizados pelos Vendedores ou Antecessores, os valores poderão ser cobrados
diretamente do FUNDO, na proporção da fração que ele possui nos ativos imobiliários, o que
poderá, consequentemente, impactar negativamente os rendimentos
Além disso, é possível que não tenha sido oferecido o direito de preferência aos locatários dos Imóveis-Alvo, de acordo com os artigos 27 a 34 da Lei 8.245/91. Especialmente no caso do Contrato de Locação da loja 204-A do Shopping Jardim Sul vislumbra-se a possibilidade de o direito de preferência ser exercido com força de direito real (ou seja, no intuito de o Lojista obter para si o imóvel alienado), considerando que é o único contrato que se encontra registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis, sendo importante observar que referido direito de preferência só poderá ser exercido sobre a integralidade dos Imóveis-Alvo,
não sendo permitido ao locatário pretender a aquisição tão somente da referida loja, na forma do art. 31 da Lei 8.245/91. Caso o direito de preferência seja exercido de modo que o locatário da loja 204-A do Shopping Jardim Sul reclame os Imóveis-Alvo para si, nos termos
da lei, os Cotistas terão afetados negativ
amente os seus rendimentos e frustrada a sua
expectativa de retorno do investimento realizado.
