Fundo de papel

Também gostaria de saber.

Fundo de tijolo ter um ou outro LCI, CRI, até vejo, quando tem um caixa eles botam em investimentos, mas papel com tijolo não lembro e acho que não faz tanto sentido.

Houve recentemente o caso do JSRE11, que era predominantemente de papel (CRIs, LCIs, títulos públicos, e outros FIIs) e agora é híbrido, com cerca de 36% alocados em 2 imóveis.

Mas pelo pouco que sei, é algo razoavelmente raro.

Pra esse fundo aqui virar hibrido é só se um dos CRI der ruim e ele precisar exercer a garantia e pegar o imóvel como garantia igual aconteceu no rolo shopping goiabeiras e o HGBS. Mas é muito raro isso acontecer e a intenção desse fii aqui é ser de papel e não misto. Mas igual o nod comentou uma vez em um chat, se a empresa que comprou o ez tower quiser ficar inadimplente e perder o imóvel pro FII séria uma ótima xD aujauhauhauha

Não vejo vantagem em um fundo de papel se tornar um de tijolo.

comum nao, mas acontece com alguns, ja esse KNIP fica impossivel devido a Kinea ter criado ele pra ser um KNCR2, o Itau distribuiu pros cotistas vendendo como fundo de papel, se mudasse a caracteristica do fundo seria ruim pro dono (Itau). Alem disso, isso iria acontecer se tivesse muito caixa e uma barganha muito grande de tijolo, o que no momento atual nao ira acontecer pois todos os grandes estao com muito caixa, inclusive outro do Kinea (KNRI) que acabou de vender o predio da Lavradio no RJ.

pois é, neste caso é bem improvável, a kinea ja tem outro Fii focado em imoveis o KNRI11 mas, alguns fundos de papel já começaram a entrar nessa de comprar e as vezes até construir imovei, então teoricamente pode acontecer

Essa pergunta pode ser desdobrada em várias respostas:
- Se um fundo é do segmento "Títulos e Valores Mobiliários", significa que o Regulamento define que ele tem que ter, no mínimo, dois terços do seu patrimônio nesse tipo de ativo.
- Por isso, o JSRE nunca foi desse segmento: o regulamento dele dava bastante liberdade ao gestor. Ele sempre foi classificado como um fundo híbrido.
- Então, apenas de olhar o segmento do KNIP, já conseguimos definir que ele sempre terá de ter dois terços do seu patrimônio em papel.
- Logo, teoricamente, ele poderia ter um terço dele em tijolo e, mesmo assim, não deixaria de ser um fundo de papel.

Porém, ao ler o Regulamento, vemos que o Regulamento do fundo, em seu item 4, define que o fundo deverá ter:
- 50% em "CRIs cuja remuneração seja atrelada a índices de preços, que tenham sido objeto de distribuição por meio de oferta pública registrada na CVM ou dispensada de registro e que tenham preferencialmente risco corporativo, direto ou indireto, a critério do GESTOR;
- Os outros 50% nos mesmos CRIs ou, ainda, em LCI, LH, LIG e "Outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários permitidos pela Instrução CVM n.º 472 com rendimento pré-determinado ou rentabilidade alvo pré-determinada."

Em resumo: o Regulamento do KNIP o obriga a ser 100% papel e, ainda por cima, 100% em ativos de renda fixa. Ele não pode, por exemplo, comprar cotas de outros fundos ou ser sócio numa SPE, como outros fundos de papel fazem.

E já respondo a próxima pergunta: "Isso pode ser alterado?" Teoricamente sim. Para isso é necessário:
- Convocar uma Assembleia. Isso pode ser feito pelo Administrador, ou por grupo de cotistas que representem 5% das cotas.
- Aprovação da pauta por quórum qualificado, ou seja, 25% das cotas totais, conforme ICVM 472, artigo 18, inciso II e artigo 20, parágrafo 1º, inciso I.

Levando-se em consideração a quantidade de cotas e os preços atuais, seria necessário juntas cotistas que possuíssem, em conjunto:
- R$ 55 milhões investido no fundo para convocar;
- R$ 275 milhões para aprovar.

Tendo em vista que é um fundo extremamente diversificado, é algo bastante improvável.

Nod, muito obrigado pela resposta espetacular. Apesar de considerar que o fundo tem características interessantes (gestor, remuneração por índices de inflação e garantia de parte da EZTOWER), vejo que, como o meu intuito é investimento de longo prazo em valor, me questiono sobre a perpetuidade e validade de fundos de papel nesse conceito. Penso que estes podem sair um pouco do escopo de "valor" no longo prazo, como ja foi discutido em alguns dos seus chats. Sei que são considerações pessoais, mas é apenas uma reflexão.

Desculpem-me pela burrice, pois parece que o @Nod fala muito sobre isso nos chats e eu não acompanho todos.
Pra mim, os fundos de papel tem algumas características importantes que são a diversificação, a inexistência de vacância e a garantia de correção da inflação.
A longo prazo, a sua desvantagem poderia ser a diminuição do valor da cota, mas isso é resolvido com reinvestimento dos proventos. O que pode levar a mais diversificação a longo prazo.
Então, por que esse tipo de investimento não tem valor no longo prazo?

fundo de papel tem suas vantagens e desvantagens e o que tem valor para uma pessoa, pode não ter para outra, depende do criterio de cada um

@marcioCDF

"Inexistência de vacância" é uma afirmativa bastante parcial.
Você tem que considerar que os CRIs são, historicamente, muito mais sujeitos a rolos e inadimplencias.
"Garantia de correção da inflação" também não existe. Um contrato de CRI, normalmente, é assinado com uma correção pela inflação, da mesma forma que um contrato de locação. E ambos são sujeitos a renegociação de condições.

Ninguém disse que não tem valor. Essa é uma análise totalmente pessoal. Vai ter valor para uns e não para outros, como qualquer tipo de investimento.

já fiz diversos chats sobre fundos de papel. Sugiro que comece vendo três que fiz em sequencia em 2015:
- Um sobre fundos de fundos
- Outro definindo o que são os CRIs e as LCIs
- o terceiro falando dos fundos de CRIs.

@Nod Obrigado pelas indicações e certamente assistirei esses videos.
Eu exagerei nos pontos que acho positivos dos FII de papel justamente pra provocar a discussão sobre pontos positivos e negativos de se investir nesses fundos com o objetivo de buscar "valor no longo prazo", que é o cerne da postagem do amigo.

Realmente é uma discussão interessante.

Falando de Fii de Papel, essa "vacância" digamos financeira, caso ocorra é compensada com multa e juros correto? Em último caso a tomada do imóvel dado em garantia, porém pode o imóvel dado em garantia ter valor menor do que o CRI? Imagino que na data em que foi firmado o contrato pelo menos tem que haver uma paridade entre os dois, depois de alguns anos o imóvel vai ficar sujeito a situações de mercado.Alguem tem mais detalhes sobre como isso funciona na prática?

O Fundo investe preferencialmente em CRI Corporativos com ou sem garantia. Vale ressaltar que as operações sem garantia são restritas a devedores com alta qualidade de crédito.

Achei no site da Kinea.

@Verdot

Sim. Atrasos podem gerar multas e juros. Mas só se forem pagos. Se não forem, de nada adianta.

Nem todo CRI tem garantia de imóveis. E, ainda que tenha, não é algo automático, podendo se alongar por meses. E, se ainda houver uma discussão na justiça, teremos anos para uma solução. E ainda há o risco de que a decisão na justiça seja desfavorável.

Por exemplo: HGBS, HGRE e HGLG investem em um CRI vinculado ao shopping Goiabeiras. Há um processo que corre há alguns anos envolvendo o antigo dono do shopping. E já aconteceram algumas penhoras nos alugueis do shopping, impedindo que o CRI fosse pago. Felizmente, todos os casos foram resolvidos, mas nunca se sabe.