FFO

O FFO sem obras até dá mais que isso.

Incluindo os gastos com benfeitorias o resultado é menor, que o fundo está queimando caixa em obras.

Já entrei em contato com o RI, parece que o grosso sessas benfeitorias se encerram no fim desse ano.

Alguém já viu com o RI qual o motivo do fundo estar com esse caixa de 120MM? Essa quantia está aplicada em algum fundo? Qual a taxa desse fundo? Essa quantia tem destinação futura para aquisição de imóveis?

R$ 206MM de "Obrigações por aquisição de imóveis". Então esse dinheiro todo na verdade já teoricamente comprometido.

André,
Onde você conseguiu as demonstrações auditadas de 2014?
Só encontrei as de 2013, e foi no site da bovespa. No site do fundo não encontrei nenhuma DF.

Esse valor, do Passivo Circulante, são obrigações até 2 anos, não é mesmo? Aparentemente o fundo não vai conseguir manter esse patamar de distribuição atual, pois assim que quitar essas obrigações não vai ter receita financeira tão relevante na DRE. Sem contar que atualmente ela utiliza caixa nessa distribuição de conventos.
Até hoje eu não coloquei KNRI em minha carteira por que as cotas me parecem sempre caras se comparada aos pares. Não sei se o mercado não vê que essas distribuições atuais estão além do operacional do fundo (precificando a cota no valor errado) ou se o mercado enxerga isso e mesmo assim aceita pagar um prêmio pelo papel (por ser um fundo grande, de "grande gestora", diversificado, geracional, alta liquidez, bons imóveis e demonstrações simples (se comparadas com BRCR).

Sei lá, vai saber. Acaba que isso nem é tão importante.

Fico pensando nessas variáveis pra tomar a decisão de colocar ou não no TSDB e seguir a vida.
Hahaha

Abs

conventos=proventos*

@FabioFaria

Primeiro os detalhes:

Essa informação eu peguei do informe mensal da CVM, nem foi de DF. Veja mais abaixo que teve uma discussão essa rubrica, quando ela passou de 1xxMM para 2xxMM. Mas eu fui conferir e na CVM tem uma DF encerrada em Jun/14.

No informe CVM não separa passivo em circulante ou não circulante. Na DF os 206MM estão no passivo circulante, com nota explicativa:

"Aquisições de Imóveis a Pagar

Centro de Distribuição Santa Cruz 99.240
Centro de Distribuição Pouso Alegre 97.970
Jundiaí Industrial Park 8.941"

Porém sem entrar no detalhe de prazo ou regra.
Mercado não precifica assim não. Olha rendimento, e no caso do KNRI, o papo de gerente ou (então) o gráfico na ascendente. O fundo é essencialmente o mesmo dos 1000 de lançamento, dos quase 2000 de topo, em relação ao agora.

Sobre reduzir os pagamentos, eis uma charada interessante. Ele *terá* de fazer isso se essas dívidas forem de curto prazo (a confirmar) por pura falta de caixa, mas ele não *pode* fazer isso por conta da nova regra dos 95%, que impede retenção para compra. O caminho mais trivial do KNRI seria se enveredar pelo caminho do BRCR, ainda que temporariamente: fazer CRI. Seria trocar uma dívida por outra, mas pelo menos com prazo certamente alongado.
Na comparação de pares o KNRI sempre foi mais caro que os outros. Muito mais antes que agora...

De minha parte eu acho importante sim, embora num viés mais de trade. Os 100k descobertos são 4% do PL do fundo, e quase 8 meses de resultado. Esse é o tamanho do impacto "agudo" do fundo. Mas pode ser que o impacto seja na verdade bem espalhado. E bem pode ser que montar um CRI ou nova emissão resolvam isso sem afetar em quase nada o rendimento distribuído.

No máximo seria uma razão para não dar compra forte, mas não impede compras seguindo plano, principalmente se essa já for a posição mais para trás.

Claro, seria preferível estar sem o descasamento, ou que pelo menos tivesse a informação clara no relatório mensal. Tem 31 páginas e não menciona o "a pagar".

Diz respeito ao CD Pouso Alegre...
E sim...já existe CRI que foi emitido...
Os detalhes eu tenho em email que há algum tempo atras troquei com o RI. Vou consultar meus documentos e copio aqui...
O fundo nao tem alavancagem...o passivo é em função da garantia imobiliaria que lastreia a operacao ..
Tem receita escondida ai...

O debate está interessante, mas vou aguardar mais comentários do Centurio, fiquei curioso pois até pelo relatório de gestão atual, acho que vai ter aumentos no futuro e não reduções dos nossos dividendos. Aliás, isso que é uma gestão ativa, tenho bastante do BRCR11, mas não posso discordar da competência em manter uma vacância insignificante da turma do Kinea, e o grande trunfo foi mesclar com ativos logísticos. Segue o link: Kinea

Sim, eu também entendo que passivo circulante é "para já", em um exercício só, portanto prazo curto, o que vale o cenário acima que presume um descasamento pesado, dentro do próximo ano.

Mas ainda assim é sempre preciso verificar, prazos e condições. Que pode ocorrer do passivo ser só contábil, dele desaparecer contra outras contas do ativo que não o caixa.

Segue o email enviado e a resposta recebida (junho). Ratificando apenas que é sobre o CD Santa Cruz!!

Prezado Gestor, Sou cotista do Kinea Renda Imobiliária e venho por meio desta solicitar esclarecimentos, como segue: Ao observar o informe mensal do FII KNRI11 junto à CVM – Anexo A – Informe Mensal, fui surpreendido ao constatar que nas informações sobre o passivo existe uma obrigação por aquisição de imóveis, no valor aproximado de R$ 206 milhões. Ao buscar outras informações, fica bastante claro que esta obrigação passou a ser registrada a partir do mês de junho de 2014. Pesquisando os Fatos Relevantes, tanto no site do Kinea, quanto no site da Bovespa, constatei não haver nenhum fato divulgado acerca deste referido passivo durante este período. É sabido que o fundo ainda tem caixa relevante, fruto da 4a emissão de cotas, no valor aproximado de R$ 124 milhões, o que julgava que seria utilizado para outra nova aquisição. Me surpreendeu de fato observar que desta feita, após os lançamentos das obrigações no passivo do fundo entre junho e julho de 2014, surpreendentemente, no presente momento, o fundo se encontra alavancado, pois não tem o caixa correspondente para a liquidação das obrigações registradas. Em relação ao exposto acima, pergunto: 1- Estas obrigações, no valor de R$ 206 milhões, referem-se a nova aquisição?2- Haverá divulgação de Fato Relevante referente a este fato?3- Como será liquidada esta obrigação, sendo que o equivalente de caixa que o fundo possui atualmente é menor do que a obrigação assumida? Haverá venda de algum imóvel? Haverá emissão de CRI?4- Qual o prazo de liquidação desta obrigação? Certos da sua atenção e no aguardo de vosso pronunciamento.

A resposta :

Prezado, boa tarde. A variação do contas a pagar refere-se a reclassificação na forma de contabilização do ativo CD Santa Cruz, não gerando portanto, a necessidade de publicação de fato relevante.Esta dívida foi contratada antes da aquisição do imóvel pelo Fundo sendo que seu repagamento ocorre pela cessão dos aluguéis do ativo não impactando o caixa do Fundo.

Boa redação @Centurio . Pena só que a resposta de lá tenha sido tão lacônica, para não dizer confusa...

Não fica absolutamente claro se estão falando de um único imóvel aí. E nem tem muita lógica a alternativa: contratação de dívida de um imóvel antes da aquisição do próprio imóvel?

Essa operação de pagar as parcelas com o aluguel do próprio ativo me parece interessante. O que acharam?

@senesino

Interessante a resposta. Infelizmente ela confirma a confusão que nem tudo que está no Circulante é circulante mesmo (ô terminologia :P). Pena que novamente não dê ideia de *qual* estrutura foi.

@Willramos7

É uma estrutura interessante sim. É uma compra alavancada ou uma compra muito descontada, dependendo da forma como se analisa (ou se monta a operação). Aumenta o patrimônio sem integralização de novas cotas.

O aumento do patrimônio não é de graça, claro, vem da própria "incorporação" do aluguel, que não é distribuído. Mas cria-se um aluguel que de outra forma não teria, e o utiliza para aumentar o patrimônio que de outra forma não faria. O Barão de Münchhausen ficaria impressionado.
E a discussão:

E aí? Paro de falar que o BRCR é único ativo ostensivamente alavancado do mercado?

Que 5 anos é bastante tempo, e "superior a 5 anos" é mais tempo ainda. Não tá com muita cara não que eles estão com pressa de pagar isso aí.

@Senesino, eu obtive a mesma resposta que você. Literalmente. Vasculhei todas as DFs e não encontrei nenhum pagamento relativo a essas dívidas. Nem na DRE e nem no Fluxo de Caixa.
Resolvi então ligar para o RI e conversar o o responsável pelo assunto. O rapaz que me atendeu foi bem atencioso e me esclareceu quanto às questões colocadas da seguinte forma, resumidamente:
- A dívida em questão (206MI) foi obtida quando da compra dos respectivos imóveis;
- A dívida foi contraida a partir de CRI;
- O prazo é maior do que 5 anos;
- O prazo total da dívida não pode ser informado pois será divulgado para todos os cotistas;
- O pagamento da dívida é realizado através dos alugueis contratados e é cobrado separadamente, não entra na DRE nem no fluxo de caixa. Ou seja, a "receitas de aluguel" já é liquida do pagamento do principal e dos juros da dívida.

Eu nem sabia que isso podia ser feito. Uma dívida onde o pagamento dela não transita nem na DRE e nem no fluxo de caixa.

Ou seja, o fundo está se alavancando.

@André.PC, na prática a alavancagem não aumenta instantaneamente o Patrimonio do Fundo. Isso ocorre no longo prazo, conforme os alugueis pagam o principal da dívida. No primeiro momento o PL permanece o mesmo, pois o imóvel entra em ativo e a dívida do CRI em passivo.

Vou dar uma ligada lá amanhã pra saber um pouco mais sobre esses CRIs (taxa, se é mais de um, etc) e posto aqui.

Abs

@FabioFaria

Sim, não aumenta instantaneamente o PL. O aumento é gradual, pela incorporação do aluguel, que é gradual, no caso, mensal...

Pela regra nova a emissão do CRI na verdade dá um pequeno degrau abaixo, que é a diferença entre o passivo (maior por conta das despesas) e o ativo. O PL aumenta pela diminuição do passivo, depois.
E sim, pode ser feito assim. ANCR é um caso bem interessante nesse sentido. Ele ele está alavancado em alguns CRIs. Alguns que passam "dentro" da contabilidade do fundo e outros que estão fora. Isso foi confuso pra caramba de entender num primeiro momento, como se pode imaginar :)

Um CRI fora da contabilidade acaba ficando esquisito na escrituração porque começa a aparecer uma receita totalmente virtual que serve para matar a despesa totalmente virtual (no caso o CRI de fora). Que o CRI fora "aparece" na contabilidade mais para representar o risco patrimonial, e não exatamente para representar um ônus imediato a pagar.

A montar uma série dessa rubrica depois, ver como ela está se mexendo. Dependendo do comportamento dela dá para ter uma noção do aluguel que não a mais que não está sendo distribuído.

Interessante a confirmacao pela resposta ao Senesino....

Kinea alavancado na surdina até junho.

Amanha irei encaminhar outro email ao RI solicitando atraves do relatorio esclarecimentos adicionais . Estas informacoes sao importantes...

Mas da para realizar uma simulação de quanta renda potencial tem ai escondida para o futuro !

Vou fazer e retorno para discutirmos ....

Com base na discussão, encaminhei novo email à Kinea. Abordei de maneira geral todos os pontos que abordamos, no intuito de gerar maiores confirmações e informações.

Especialmente, a pergunta que mais me interessa resposta foi assim enviada:
"e) Qual é o porcentual de receita potencial a ser gerada pelos CD Santa Cruz e Pouso Alegre, quando integralmente liquidadas as obrigações, sobre a receita contratada atual?"

Se ambos estão comprometidos para repagamento da dívida, e se verdadeiras as informações discutidas, então teríamos algo em torno de 150.000 m2 de ABL logística ainda não receitando. Vamos ver...

Correção: 134.000

Email enviado, resposta recebida...apesar da demora! Basicamente abordei os assuntos, bem como certas respostas que já obtivemos e que foram publicadas aqui, no intuito de tentar "arrancar" algo a mais. Segue:

.......Venho por meio desta solicitar certos esclarecimentos.

Segundo as Demonstrações Financeiros do Fundo, do primeiro semestre de 2014, na CVM, consta no passivo circulante o valor de R$ 206 milhões, com devida nota explicativa, como segue abaixo:

"Aquisições de Imóveis a Pagar

Centro de Distribuição Santa Cruz 99.240
Centro de Distribuição Pouso Alegre 97.970
Jundiaí Industrial Park 8.941"

Já fui devidamente informado que os valores relativos aos CD Santa Cruz e Pouso Alegre, constituem compromissos de longo prazo (com vencimento superior a 5 anos), sendo que o pagamento, ocorre pela cessão dos aluguéis dos próprios ativos não impactando o caixa do Fundo, nem a distribuição de renda.

Com base nisto, seguem as questões:
a) Como pode estar o referido valor contabilizado no passivo circulante, já que conforme anteriormente informado os compromissos são de longo prazo e com vencimento superior a 5 anos? Não deveria estar classificado diferente, como longo prazo?

Resposta: “a)”, os valores da rubrica “aquisições de imóveis a pagar” estão registrados no passivo circulante pois no plano de contas que o fundo segue (COSIF), não há separação entre curto e longo prazo.

b) Esta dívida contraída mediante CRI, no caso do CD Santa Cruz e Pouso Alegre, conforme também já fui informado, ocorre pela cessão dos aluguéis dos próprios ativos não impactando o caixa do Fundo, nem a distribuição de renda. Tanto a dívida, quanto a receita dos aluguéis utilizados para repagamento, transitam pelo fluxo de caixa e DRE do fundo? Em caso negativo, como estão sendo contabilizados? E se não estão sendo contabilizados diretamente, não mereceriam maiores detalhes sobre este fato nos relatórios do fundo para conhecimento de seus cotistas, inclusive sobre a operação estruturada, seus custos, prazos de vencimento e amortizações, se for o caso?

Resposta: “b)” devido a estrutura de aquisição dos ativos, não transitam pelo fundo os fluxos de aluguel, a contabilização no fundo, ocorre pelo valor localizado na própria conta “aquisições de imóveis a pagar”.

c) O montante de aquisições a pagar do Jundiaí Industrial Park se enquadram nas mesmas características das operações realizadas com o CD Santa Cruz e Pouso Alegre? Se em caso negativo, as receitas/despesas do imóvel transitam integralmente tanto pelo fluxo de caixa, quanto pela DRE?

Resposta: “c)”, O Jundiaí Industrial Park não possui a mesma estrutura de aquisição dos CD Santa Cruz e do CD Pouso Alegre e suas despesas e receitas transitam integralmente pelo resultado do fundo


d) O caixa atual do fundo amortizará em alguma escala as obrigações por imóveis a pagar, ou será oportunamente utilizado para novas aquisições?

Resposta: “d)”, O CD Pouso Alegre e o CD Santa Cruz, são amortizados pela cessão dos alugueis e por isso não impactam o caixa do fundo. O valor remanescente em caixa deverá ser alocado principalmente para aumentar a exposição do Fundo em ativos já presentes na carteira . De qualquer forma, avaliamos constantemente novas possibilidades e se houver uma oportunidade de investimento que traga maior rentabilidade aos nossos cotistas, podemos alterar a estratégia atual.


e) Qual é o porcentual de receita potencial a ser gerada pelos CD Santa Cruz e Pouso Alegre, quando integralmente liquidadas as obrigações, sobre a receita contratada atual?

Resposta: “e)” consiste em uma informação que não informamos ao mercado de forma segregada com o objetivo de não incentivar concorrência de preços de aluguel em imóveis próximos e/ou análogos.

A resposta E era a que eu mais tinha interesse, mas já imaginava que a resposta seria evasiva, como de fato foi!

A resposta B não consegui validar, pois ao observar os informes mensais a conta de obrigações permanece com o mesmo valor registrado desde junho de 2014. Se estivesse sendo "amortizada" daria ao menos uma pista sobre a receita potencial que aqui está escondida.