MUITA CALMA NESSA HORA...

MUITA CALMA NESSA HORA...

@kabala
em 28/01/2014 12:32
Pessoal, eu sei que a maioria aqui são investidores bem informados e conhecem bastante sobre FIIs.
Eu não sei quase nada e sou nova aqui. Fico até com vergonha de postar minhas opiniões quando vejo o que os mais experientes escrevem.
Mas acredito também que existem muitas pessoas por aqui que são novas e não tão experientes.

Eu comecei há pouco tempo e gostaria de incluir este tópico para acalmar os ânimos.
Andei relendo várias postagens aqui e em outros locais do site; e cada vez que releio entendo mais um pouco.

Vou tentar fazer uma analogia para aqueles que talvez estejam preocupados com o valor das cotas, considerando o pouco que aprendi até o momento e aproveitar para ver se eu entendi mesmo o que é FII.

Imaginem um grupo de 10 amigos que tem uma grana para investir e resolvem comprar um imóvel.
Eles encontram 5 sobradinhos geminados e pagam R$200.000,00 por um deles.
Cada um tem uma cota no valor de R$20.000,00 e ao alugar o sobradinho eles tem uma renda mensal de R$2.000,00 ou 1% do valor investido. Um ótimo negócio pois todos tinham o dinheiro aplicado em caderneta de poupança onde o rendimento era de 0,5% ao mês.

Em alguns meses o preço do sobradinho aumenta, mas o rendimento continua sendo de R$2.000,00 ao mês ou 0,8% do valor do imóvel. Sem problemas, ninguém vai sair vendendo a fonte de renda só porque seu preço aumentou.
Ao contrário, eles aproveitam a grana do aluguel, juntam mais um pouco e compram o sobrado ao lado por R$250.000,00. O novo contrato lhes rende um aluguel de R$2.500,00 por mês ou 1% do valor investido.

Passado algum tempo, um dos amigos resolve comprar um apartamento na praia e quer se desfazer de suas cotas com o grupo. Os dois sobrados já valem R$300.000,00 cada e a cota que lhe cabe é de R$60.000,00.
Mas ele vende por R$40.000,00 pois é o que os outros nove estão dispostos a pagar.
E o contrato diz que as cotas só podem ser negociadas entre os amigos que formaram o grupo.
Como havia dinheiro em caixa, e todos aceitaram a oferta, a cota foi comprada pelo grupo. Ótimo negócio!

Passados anos o grupo de amigos já é dono de 4 sobrados que tiveram uma valorização excelente, muito acima da inflação e de qualquer aplicação em RF. A renda mensal com os aluguéis continua acima da poupança, cerca de 1% ao mês.

Então a economia começa a esfriar, más notícias para todos os lados.
O valor dos imóveis começa a cair e eles vêem seu patrimonio de R$1.600.000,00 cair para R$1.200.000,00.
Porém a renda mensal é de R$16.000,00 ou 1,33% do patrimônio atual, depois da desvalorização dos imóveis.

Dois do grupo se desesperam; até pouco tempo eles tinham R$1.600.000,00 e agora têm apenas R$1.200.000,00!
Pera lá, antes eles tinham 4 sobrados, bem alugados, bem localizados.
E hoje eles têm... 4 sobrados, bem alugados, bem localizados.

O que aconteceu é que a especulação imobiliária fez o preço dos imóveis subir demais.
Mas ninguém saiu vendendo nenhum sobradinho por isso. Eles contunuavam tendo uma boa renda mensal com os aluguéis. Ninguém pensava em vender os imóveis antes, por que vender agora?
Um dos amigos estava irredutível e vendeu sua participação na sociedade por R$50.000,00, bem abaixo do valor de seu patrimônio.
O proprietário do ultimo dos 5 sobrados, também desesperado com as notícias, porcurou o grupo e eles compraram o imóvel por R$200.000,00.

Agora os oito amigos têm uma renda mensal de R$20.000,00 com os 5 sobrados.
Talvez o aluguel caia um pouco! É verdade: o patrimônio do grupo hoje é de R$ 1.000.000,00 e R$20.000,00 por mês dá 2%.
Algum sobrado com contrato a vencer poderá ficar vago. Outro talvez necessite de renegociação.
Digamos que a renda mensal do grupo caia para 0,5%.
Mas no longo prazo os imóveis deverão voltar a subir e o valor do aluguél se ajustar ao valor dos imóveis.

Alguém acha que o grupo deveria vender os 5 sobradinhos e aplicar em RF para mais tarde comprar os sobradinhos de volta?
Quem garante que, após dois anos aplicando em CDB a inflação não terá corroído seu dinheiro e não dará mais para comprar os sobradinhos de volta?

Pergunta: E se, dos oito amigos, 7 quiserem vender sua participação eles terão que vender os imóveis, já que um sozinho não terá como pagá-los?
Resposta: Não, o grupo é fechado e se ninguém quer comprar, ninguém vende!

Portanto, se alguém comprou 10 cotas do KNRI a R$1.600,00 e tinha um patrimônio de R$16.000,00, vendo a cota agora a R$1.100,00 não deve pensar que antes tinha R$16.000,00 e agora tem R$11.000,00; deve pensar que antes tinha 10 cotas do KNRI e agora continua tendo 10 cotas do KNRI, que lhe rendem 0,80% ao mês.

FII é isso?
@AndreLFSBacci
em 28/01/2014 14:29
É quase isso sim. É meio off topic, já que não é específico do KNRI, daí que a sugestão do Padu é boa.

Mas respondendo diretamente, teve um tópico recente que eu argumentei que essas comparações de acima ou abaixo do capital inicial não devem ser feitas, menos ainda a comparação com RF. Porque?

Porque, no longo prazo (que é jeitão da história aí), os preços não importam. Vamos pegar o prazo de investimento de uma vida para exemplificar.

1) Estamos em 2014. Comprou-se um ativo de RV em 1984. Que sentido tem em pensar no dinheiro de 1984 hoje?

Sério. Governava João Figueiredo, e passava Roque Santeiro. Que adianta saber o custo de um imóvel desse governo? Que sentido tem saber o preço de BBAS3 na época de Roque Santeiro?

2) Daqui a 30 anos, a mesma história. Em 2044, quem que vai se preocupar se KNRI estava 1000 ou 2000?

Dinheiro que se coloca em RV é dinheiro que não sei vai precisar. Que "nunca" vai precisar E NEM VAI desinvestir, a priori.

Dinheiro que se coloca em RV deixa de ser dinheiro.
#2 de 18
@bit
em 28/01/2014 15:57
Quem comprou KNRI11 a 1600 provavelmente não tinha ideia do que estava fazendo e seguiu a dica do seu gerente Personalite. Na época o redimento era R$ 7,00, um yield de 0,43%. Pior que a própria poupança.
#3 de 18
@kabala
em 28/01/2014 16:14
Pessoal, desculpa se é meio off topic, mas eu só estou acompanhando o KNRI11, que anda caindo bastante.

Tenho certeza que muitos que entraram no KNRI11 a $1.600,00 foram na do gerente que mostrou a valorização da cota nos últimos 3 anos. Nem pensou nos dividendos. Achou que só ia continuar subindo, o que realmente aconteceu no começo. Eu até fiquei meio chateada de não ter entrado.
Ainda bem que depois conheci o site do Bastter.

Para acalmar os ânimos resolvi escrever pois não é fácil ver a cota caindo assim.
Eu mesma comprei um pouco pois achei que estava barato mas a cota já caiu depois disso. Sem problema, vou comprar mais.

Desculpem que o post ficou super longo...
#4 de 18
@Bobpai
em 28/01/2014 22:29
Pior ainda , não eram gerentes, mas sim economistas formados( SIC) e creio eu são ignorantes. E não má fé ! De qualquer maneira isso não muda nada se formos pensar no longo prazo, exceto se precisares do dinheiro no curto prazo! Agora o que o gestor do fundo poderia começar a fazer era diminuir a Tx de administração , algo absurdo! Além disso e um fundo que não informa os inquilinos, coloca como sigiloso ( pouso alegre).Parece que o fundo tem dinheiro em caixa, o que não favorece os sócios! Ou seja , por tudo parece que não são confiáveis, como vamos pensar no longo prazo? Acho que a cota deve cair bem abaixo da primeira emissão para comprar e correr risco a longo prazo! Já no meu caso , eu vou deixá-lo sem novas compras até o momento!
#5 de 18
@Roi_Danton
em 28/01/2014 23:20
Só destacando esta frase do André.PC que achei fantástica:

"Dinheiro que se coloca em RV deixa de ser dinheiro."
#6 de 18
@ACUMULADOR
em 29/01/2014 12:31
Kabala, acho legal você compartilhar a informação. Falo sério, ok?

Mas, se me permite uma observação, não acho legal você se pautar por este tipo de matéria para fazer investimentos, sinceramente.

KNRI pode até cair mais, pode subir de novo, cair de novo, etc... o que importa, mesmo, é a qualidade do ativo em si. É uma "oportunidade de entrada"? Pode ser... mas e se cair mais? Não dá para cravar, só deduzir. Há muitos fatores que interferem na dinâmica dos FIIs; Selic, por exemplo...

Mesmo porque, como o André.PC já me disse antes, este negócio de "preço de entrada" não impacta tanto assim para quem investe pensando no LP...

De resto, é seguir os bons conselhos do próprio André e dos demais colegas acima.

Abço.
#8 de 18
@AndreLFSBacci
em 29/01/2014 12:44
Mais uma vez, o Sr. Mercado, pessoal e perversamente, me fazendo arrepender de um "nunca" dito. Ai ai :)
#9 de 18
@M_Lff
em 29/01/2014 16:25
@André.PC, muito boa sua explicacao sobre como o capital muda ao longo dos anos e a comparação se torna inutil, e que em RV o dinheiro deixa de ser dinheiro.

Mas nesse caso do KNRI, o "nunca" foi o que exatamente ? complete a frase... rs

Obrigado
#10 de 18
@AndreLFSBacci
em 29/01/2014 18:13
"Nunca iria pensar em investir no KNRI".

E de fato, eu nem olhava para ele, nem nos acompanhamentos pessoais. Só entrou para os geracionais porque alguém me avisou do DY. Passava em branco total, valor da cota ou do rendimento dele.

Daí a piada, com grande fundo de verdade. Nunca diga nunca. Menos ainda contra/a respeito do Sr. Mercado.
#11 de 18
@Dividendos
em 29/01/2014 18:32
Eu sou cotista a pouco tempo mas por enquanto to gostando
#12 de 18
@alounji_xxxx
em 29/01/2014 23:45
Estou no começo dos estudos em FIIS

Hoje estou lendo os relatórios e ate estou gostando mais dos que li ontem

A unica coisa que nao gostei ate agora foi essa taxa de administração

Gostei da diversificação do portfolio, sendo que alguns empreendimentos sao multi-inquilinos e outros nao

Quanto a esse sobe e desce, vou encarar como o mercado de ações. Acho que no longo prazo, isso nao interfere muito

Uma coisa que boiei/viajei legal no relatório.... vacância fisica e financeira (0%) e logo abaixo falar que a vacância está 4% por exemplo.

E sobre o questionamento do colega acima de pagar R $ 7,00 por cota e estar rendendo menos que poupança? No longo prazo, o que isso interfere?

Abraço
#13 de 18
@AndreLFSBacci
em 30/01/2014 02:09
Vacância física é aquela medida em metro quadrado: m2 vacância / m2 total.

Vacância financeira é medido em aluguel médio: R$*m2 vacância / R$*m2 total.

Como o KNRI tem logística, uma vacância física em logística pode ser relevante, mas em termos de grana pode ter pouca relevância. o R$/m2 de logística é muito mais barato que o R$/m2 de laje.
#14 de 18
@ACUMULADOR
em 30/01/2014 12:38
souzajuliano, sobre suas últimas duas perguntas, acho que o colega quis dizer que, acima de tudo, foi uma escolha ruim, num momento ruim (febre, sempre passa) e com uma péssima percepção do ativo, impactando já no CP, visto que o rendimento era pior do que o da poupança.

No LP, creio que influencia negativamente, e muito. Ainda mais se o investidor não fizer novos aportes no papel, visando diminuir seu PM e melhorar seu DY mensal. Aí, ao meu ver, com uma visão "turva" dessas, é melhor o "cabra" investir em RF, e olhe lá...
#15 de 18
@alounji_xxxx
em 30/01/2014 15:52
Ontem fui dar uma olhada no valor da cota... 1000 e alguma coisa

Só posso comprar esse valor pra cima?

Se for, não vou ter esse fundo na minha carteira, embora eu tenha gostado do que li dos relatórios
#16 de 18
@ACUMULADOR
em 30/01/2014 16:27
souzajuliano, sim, este é o valor da cota (única).

Ao contrário do TD, não tem como comprar no "fracionário"...
#17 de 18

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