Não é para criar alarde... Apenas uma dúvida minha

Sobre a possibilidade de os rendimentos subirem/serem altos por conta de vendas, isso é possível sim. Isso acontece em outros fundos normalmente.

Não existe regulamentação geral que impeça isso. FIIs são livres para vender os seus ativos, em teoria. Só se tiver alguma restrição no regulamento do KNRI que impeça. Teria de pegar o regulamento para ver. Alguns FIIs só podem vender ativos com aprovação em assembleia, enquanto que outros FIIs o gestor do fundo já está pré autorizado a fazer isso (gestão ativa). Já que vai pegar no regulamento, aproveita para conferir as duas.

Isso tudo dito, não parece que o KNRI está fazendo nada disso. Pelos relatórios, ele só comprou e nada vendeu até agora. Os rendimentos são função do resultado operacional do fundo. Aproximadamente. Tem algumas vezes que paga mais que o resultado operacional, algumas vezes menos.

Acho que é por aí que deva começar, aliás. Não se poderia mentir descaradamente no relatório mensal. Sugiro fazer a leitura deles, para entender mais o fundo.

Tem uma explicação em vídeo ai em cima para dar uma noção.

Mas já adianto que a leitura será "sem novidades", tanto na época da alta, tanto agora na em baixa angustiante. O KNRI sempre foi um fundo bem trivial internamente.

Ok André, Obrigado pela sua resposta. Mas continuo com uma dúvida: Se as cotas estão desvalorizando e mesmo assim as rendas mensais estão sendo mantidas, de onde vem o recurso para as novas aquisições? Além disso, se estão havendo novas aquisições o patrimônio não deveria aumentar e levar junto para cima o valor das cotas? Por exemplo: Se o patrimônio era formado por 10 prédios do mesmo valor e o fundo adquiriu mais 10, salvo a desvalorização de cada imóvel, o patrimônio ( e as cotas) não deveriam dobrar de valor? Estou colocando isto pq de abril/13 até hoje as cotas caíram quase 50%. Nenhum imóvel que eu conheço (a menos de uma catástrofe nuclear) desvaloriza 50% em 10 meses. Então se os imóveis não desvalorizaram nessa proporção e além disso ainda houve acréscimos no patrimônio, como se justifica a desvalorização das cotas? Talvez eu esteja sendo bastante simplicista no raciocínio, mas entendo este fundo como um conjunto de imóveis que valorizam e desvalorizam e rendem aluguéis mensais.

Novas aquisições só com retenção.

No vídeo o cara falou algumas vezes em usar a margem de 5% para reter. Estava respondendo uma questão de investimento, mas senti que a retenção mencionada era só para obras, não para novas aquisições relevantes. Teria de acompanhar o volume de renda fixa do fundo. Se o valor nunca subir a um patamar relevante, sem aquisições, e portanto sem crescimento.

Não crescer é o normal da imensa maioria dos FIIs, aliás.

No seu raciocínio você mistura valor de cota com efeitos dentro do fundo. São coisas bem separadas. Se a cota está em 2.000 num dia e 1,00 no dia seguinte, isso não afeta em nada os imóveis, a quantidade dos imóveis, a valorização dos imóveis, nada disso.

O seu exemplo, em outras palavras: Você compra um carro hoje por 50k. Amanhã abre o jornal e vê classificados dele por 100k. Mas era um erro de impressão, corrigido na semana seguinte, e todo mundo está negociando esse carro por 10k. Você agora tem subitamente 5 carros na garagem?

Ok André. Obrigado mais uma vez pela resposta. Tb assisti o vídeo e tive resposta para muitas questões, inclusive do meu comentário anterior.

Na realidade imaginei que o valor das cotas estivesse intimamente ligado com a valorização dos imóveis, mas da maneira oposta à que você colocou. Imaginei que flutuações na valorização dos imóveis que causavam as variações nos valores das cotas.

Ainda quanto ao vídeo, acho que fiquei um pouco mais tranquilo. Porém entendo que houve algumas meias verdades, por exemplo, quando ele comparou o investimento no fundo com a compra de um imóvel para rendimento de aluguéis. Me parece verdade que os rendimentos mensais do fundo são maiores que o aluguel de um imóvel, principalmente quando se considera IR, manutenção, vancancia, etc... Mas a outra parte da verdade que não foi dita é que no cálculo do retorno do investimento tem que entrar a valorização dos imóveis (e desvalorização das cotas). E aí, quando se considera o investimento por completo, acho que o fundo tá perdendo feio.

Apesar disso, estou considerando a possibilidade de comprar mais algumas cotas apenas para diluir o valor médio de compra das minhas cotas. Comprei em abril/13, aparentemente no pico.

Sobre a história do preço das cotas estar intimamente ligados ao valor do imóveis, sim e não. Não é totalmente desligado um do outro, claro. Mas de jeito nenhum a relação é 1:1 no dia a dia. A cotação foi a 2.000 e a 1.000, e o valor contábil do fundo variou uns 200,00 no mesmo período.

Do video fala da minha palestra ou da entrevista com o cara do Itaú? Se for o meu, note que esse vídeo é de Agosto de 2013. Note como não tem pânico ou agitação. Como muita coisa mudou no fundo de lá para cá. É praticamente o mesmo fundo, então e agora.

Mas entendo que esteja se referindo à entrevista com o cara do Itaú. Eu concordo que os rendimentos relativos dele são mesmo maiores que de imóveis residenciais. Aqui em Brasília o pessoal mal consegue tirar 0,35% de aluguel sobre imóveis residenciais. Sem inclusão da variação do valor do imóvel na conta dele, que eu tenha notado. Ele mal fala de valor patrimonial, aliás. Incluindo o valor da cota, sim, está bem negativo há muita gente.

Por fim, o que falou no final: comprar porque agora conheceu o fundo e gostou dos ativos, ok, feliz e válido.

Comprar *para* fazer preço médio? Não! Péssimo!! Horrível!!!

Mas acho que melhor conselho à você é o mesmíssimo dado à kabala: diversifique. Deixe o KNRI de lado, olhe outros FIIs.

É muito tradicional que quem tem KNRI só tem KNRI, o que deixa o pessoal morbidamente preocupado com ele.

O KNRI está caindo de um patamar maior por certo. Mas todo o mercado de FIIs caiu, que abre uma janela.

E é uma janela longa. Pelo jeito a baderna, as quedas, vão longe ainda. Então com calma e com toda a paciência, vá comprando devagar. Compras pequenas, frequentes, "mensais".

Afinal FII é investimento de longo prazo. Isso não significa só que você fica posicionado "muito" tempo, mas também que *monta* a carteira bem lentamente.