Perguntas ao RI

RafaelBressan · 2013-12-24T08:42:00-03:00

Enviei o seguinte email ao RI do Kinea Renda e obtive a seguinte resposta 2 dias úteis após: "Caros srs. administradores, gostaria de saber se na rubrica contábil do balancete mensal (Anexo A CVM): 7.1.2 Imóveis para Renda Acabados, este valor está ao preço de aquisição dos imóveis ou sofreu ajustes a valor justo pelas reavaliações anuais? Considerando a resposta acima, seria correto avaliar o cap rate médio dos ativos imobiliários do fundo como sendo as Receitas dos Aluguéis (pag. 16 do relatório de nov/13 na demonstração de fluxo de caixa) sobre o valor da rubrica acima, Imóveis para Renda Acabados? Gostaria de solicitar também, se possível, que incluíssem já na primeira página do relatório mensal um quadro resumido com as principais informações financeiras do fundo, de onde o investidor poderia extrair dados facilmente para sua análise financeira do fundo. Um exemplo de informações que considero importantes e seriam de muita utilidade se estivessem agrupadas em um único local: - Receitas de Aluguéis; - Patrimônio Líquido; - Imóveis para Renda; - FFO; - Rendimento distribuído por cota; - nº de Cotas; - Preço de fechamento; Vejam que a maioria destas informações já estão disponibilizadas pelo fundo em seus relatórios ou no Anexo A, mas NÃO estão condensadas em um único lugar. Atenciosamente, Rafael." "Prezado, Na rubrica contábil do balancete mensal, o montante apresentado se refere ao valor reavaliado dos ativos. Entretanto, a divisão da receita mensal de aluguel divulgada no relatório por este valor apresentará um cap rate distorcido devido a características especificas dos contratos de aluguel bem como das estruturas de aquisição dos ativos. Com relação ao formato do nosso relatório, constantemente analisamos formas para aprimorá-lo e levaremos suas sugestões em consideração. Atenciosamente,"

@AndreLFSBacci
em 24/12/2013 12:00

Essa questão da conta direta de cap rate foi assunto recente de uma discussão de qual seria o par do KNRI.

E a resposta é que o KNRI não tem pares diretos, já que é meio logística, meio escritório. Duas classes de imóveis com valor de R$/m2 de aquisição e de aluguel bem diferentes entre si.

#1 de 3

@RafaelBressan
em 25/12/2013 11:42

No caso do KNRI fica um pouco mais complicado mesmo. Mas mesmo o R$/m2 e preço de aquisição de um CD Logístico sendo bem diferente de uma laje corporativa, o cap rate em termos aluguel/valor venal não pode ser tão diferente... como exceção vejo os escritórios triplo A que realmente tem cap rate um pouco mais baixo. E se levarmos em consideração a vacância esperada de cada tipo de imóvel, o retorno dos imóveis tem de ser equivalente, senão teríamos uma distorção econômica (não que ela não ocorra no curto prazo...)
De qualquer forma eu queria saber do cap rate atual dos imóveis do fundo (e também do hgre) para poder comparar com as aquisições futuras e avaliar se o administrador está fazendo aquisições que agregam valor ao fundo ou não.
Abraço e boas festas a todos!

#2 de 3

@AndreLFSBacci
em 25/12/2013 18:50

No relatório de cobertura do Itaú no KNRI, linkado abaixo, tem a informação do valor dos imóveis e m2 dos prédios e centros logísticos. A partir disso dá para calcular o R$/m2 de cada prédio, e indiretamente, o cap rate por cota.

O cap rate mesmo depende do valor de aquisição, ou do valor de avaliação (VP). Mas como não se tem acesso aos laudos de avaliação, não tem como saber, e o valor de aquisição fica velho com o passar dos anos.

O R$/m2 é mais facilmente comparável. A comparação via cap rate tem essas complicações ai em cima.

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