Novos Ativos, Novos Ares
Tese de Investimento
Estamos iniciando a cobertura do fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária com uma classificação de
outperform e um preço alvo para o final de 2014 de R$ 1.670 por cota. O fundo expandiu o seu
portfólio seguindo uma estratégia de diversificação através de diferentes tipos de ativos, investindo
tanto em escritórios corporativos quanto galpões logísticos. A expansão consistente da área bruta
locável (GLA, na sigla em inglês) mitiga os riscos de vacância e facilita uma reciclagem agregadora de
valor para o portfólio. O fundo está aumentando a sua exposição ao setor de galpões logísticos, ao
mesmo tempo em que constrói relacionamentos com locatários que dispõem de boa classificação de
crédito e escolhe a dedo seus ativos. A diversificação do portfólio em termos de localidades e classes
de ativos também é defensiva contra turbulências macroeconômicas.
Valuation
Em nosso modelo, adotamos premissas conservadoras com relação ao crescimento, vacância e
spreads de locação, e nossa análise pelo modelo de dividendos descontados (DDM) de 10 anos
estabeleceu um preço alvo do final de 2014 de R$ 1.670 por cota, com um potencial de valorização
implícito de 21%. Em função do fato de que as receitas oriundas de novas aquisições ainda não foram
precificadas, e que provavelmente estas levarão a um aumento nos FFO e nos rendimentos, o preço
atual implica em um retorno em rendimentos de 7,7%. Além do potencial de valorização em relação ao
nosso preço alvo modelado, é preciso considerar o potencial de valorização referente às aquisições,
cujos recursos serão provenientes da reciclagem do portfólio ou de um follow-on.
Momentum
A forte demanda e um momentum econômico favorável resultaram em um salto nos preços dos imóveis
no Brasil em 2011 e em 2012, descolando da curva da inflação. Este salto foi seguido por uma
desaceleração em 2013, e agora é esperado um ajuste de preços no curto prazo. Não temos a
expectativa de que o fundo consiga aplicar altos spreads de locação nas renovações contratuais, porém
contratos mais antigos podem ser ajustados aos níveis de preços atuais. Não é muito provável um
crescimento significativo das receitas de locação no curto prazo, mas pode haver oportunidades para
novas aquisições ou para uma reciclagem do portfólio. Apesar deste cenário difícil, acreditamos que a
geração de caixa do fundo e outros fundamentos não irão sofrer, e que ao seu preço atual as cotas
KNRI11 apresentam uma oportunidade de investimento.
Riscos
Nossa tese de investimento para a KNRI11 é dependente da sua capacidade de realizar boas
aquisições, de estimar corretamente os ciclos imobiliários e de controlar os níveis de vacância.
Acreditamos que a administração do fundo adotou medidas positivas para mitigar estes riscos. Outros
riscos incluem riscos estruturais no mercado de fundos imobiliários, que serão analisados neste
relatório.
Tenho o relatório na integra se alguem se interessar.
