Como estudar esse fundo?

Realmente, esse fundo está longe de ser o campeão no quesito "clareza de relatório".
E o fato de ser um fundo voltado para desenvolvimento (participar da construção para posterior revenda) torna o estudo um pouco mais complexo.

Sugiro que:
- Clique no link "Página Bovespa" ali em cima;
- Na janela que abre, clique na aba "Informações Relevantes" e leia os Relatórios Mensais dos últimos 6 ou 12 meses, no mínimo
- Se quiser, pode valer a pena, ler os informes obrigatórios. Fica na aba "Relatórios Financeiros". Leia: o Informe Trimestral Estruturado, o Informe Anual Estruturado, as Demonstrações Financeiras.

Se tiver alguma dúvida, me fale.

Oi @Nod também estou interessado nesse fundo mas não consigo entender plenamente seu funcionamento. Faça um chat sobre ele para nos ajudar!

Vou fazer sim..
Quem sabe essa quarta.

Olhando o quadro Evolução anual acima, pra mim fica muito claro que o FII "financia" os bons rendimentos q paga por meio de emissão de novas cotas. Todo ano tem q emitir cotas pra pagar as despesas operacionais e, o q sobra, paga gordos rendimentos... Geração de caixa pífia. Se o mercado imobiliário não sair da crise em breve não conseguirá mais se financiar... situação bem complicada, na minha opinião.

O foco desse fundo é a compra e venda de imóveis e não na renda. Mais da metade dos ativos está concentrado em empreendimentos em fase de lançamento ou obras. Acredito que tenha características muito parecidas as de uma incorporadora.

Pra mim a parte mais difícil de entender nele é a opção de manter a reserva em cotas de CARE11.

@alanargolo

Ele não "mantem reserva" em cotas do CARE.
Ele comprou as cotas para investir mesmo. Ser "sócio" da operação.

@Nod

Minha opinião se baseia apenas nos relatórios.
Não sei se você teve algum contato com os gestores.

Do relatório gerencial:

"Em março de 2017, a 3ª emissão de cotas do Mérito I FII foi encerrada com uma captação de 30,3 milhões. Parte dos recursos captados estão aplicados em renda fixa enquanto são analisadas oportunidades de investimento. Foi realizada operação de compra de cotas de FII (liquidação em abril (D+3)) casado com um derivativo com finalidade de proteção e garantia em títulos públicos. A estratégia desta operação é aplicar o caixa com rentabilidade superior a de renda fixa."

Eu li e entendi como uma situação provisória até serem feitas incorporações imobiliárias.
O investimento para ser sócio eu entendo com o Terra Santa Cemitério Parque.

Nossa dúvida é como o caixa é gerido.O fundo vem pagando um valor mensal considerado "perigosamente " alto e constante, mas não se trata de um imóvel alugado com contrato atípico. As entradas não são constantes e não são nem de longe previsíveis ou certas.Então será que o caixa está sendo gerido do jeito mais eficaz para garantir a perpetuidade do negócio ou da forma mais eficaz pra manter a atratividade da cota através de um yeld mais alto?Foi feita uma captação recente. O dinheiro da captação estaria sendo usado para ajudar a manter essa regularidade dos pagamentos? O gestor fala que não, mas como os relatórios são mais difíceis de avaliar só podemos confiar. Não é como um fundo de aluguel em que sabemos a grosso modo quanto entrou de aluguéis e renda financeira e quanto saiu em despesas e rendimentos a distribuir.@rodrigocompri está certo. O que há de mais próximo é uma incorporadora. mas uma incorporadora não paga renda mensal.

max haus... sou vizinho do empreendimento.... é verdadeira a posição no relatório gerencial

Pessoal, não sou nenhum especialista, mas algumas coisas são muito estranhas nesse fundo. Vocês já entraram no site da Mérito (Mérito Investimentos » Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII) e viram como eles calculam a rentabilidade? Para o cálculo da rentabilidade eles consideram o valor inicial da cota, R$ 100,00, então como eles pagam o valor fixo de R$ 1,17 por cota a rentabilidade é sempre de 1,17%. Pra mim isso não faz sentido nenhum. Mandei um e-mail para o administrador e o questionei sobre a metodologia, ele falou algumas coisas, mas não me convenceu. Aí depois eu comentei que pela metodologia dele a rentabilidade seria a mesma ainda que a cota caísse abaixo de R$ 100,00. Depois que comentei isso ele disse que se a cota for abaixo de R$ 100,00 eles param de distribuir. Bom, se ele para de distribuir quando a cota cai abaixo do valor de lançamento, então significa q ele não tem renda nenhuma dos negócios dele, correto? Porque pela regra ele deveria distribuir os rendimentos, ou estou errado?

Outra coisa que achei estranha é eles terem um volume de recursos tão grandes alocados no FII CARE11, que nem rendimento distribui e não tem informações. Não seria um negócio arriscado? Esse fundo é estranho demais. Eu acho que parte dos rendimentos que eles pagam é com o dinheiro de novas emissões e parte com algumas obras concluídas. Pela dificuldade de analisar não me parece um negócio sustentável. Como o rendimento tava muito bom, aloquei parte do dinheiro dos FIIs para este fundo, mas estou pensando seriamente em sair.

@Victinhu

Sobre a divulgação da rentabilidade: não há nenhuma norma sobre como isso tem que ser feito. Alguns fundos colocam sobre o valor de emissão; outros sobre o valor da cota média do mês; outros sobre o valor da cota no fim do mês; outros sobre o valor da cota no fim do mês, etc...

Sobre parar de distribuir se a cota cair abaixo de R$ 100,00: isso vai contra as normas da CVM. A distribuição é baseada exclusivamente no resultado do fundo, sem qualquer relação com a cota.

Sobre o investimento no CARE ser um negócio arriscado: sem dúvida é, mas o MFII opera todo seu capital em desenvolvimento imobiliário, o que também é algo bastante arriscado.

Se você estudou o fundo e não está confortável, pode ir pensando em reduzir posição ou até em montar um plano de saída.

@Nod eu já zerei minha posição na semana passada. Eu estava ganhando dinheiro há um bom tempo, mas não vejo fundamento nenhum nesse fundo. Troquei e-mails com o administrador e eles não são nem um pouco profissionais.

Eu enviei uma mensagem para a CVM solicitando que eles investiguem as operações desse FII.

Se você não está confortável com os fundamento do fundo, o melhor que tem a fazer é isso mesmo: reduzir/zerar posição.
Porém, isso não tem nada ver com o fato de que estava "ganhando dinheiro" ou não. Nada disso influencia. A decisão não pode ser por preço.

Quanto ao administrador, lembre-se de uma coisa: esse fundo tem um gestor: a Mérito Investimentos. Quando um fundo tem um gestor, ele é o responsável por definir compras, vendas e investimentos. O administrador só fica com as burocracias de leis, normas CVM e etc.

Então, para entender esse fundo, é melhor falar com o gestor do que com o administrador. Principalmente no caso de um gestor muito ativo, como esse.

@Nod

Concluindo aquela questão da posição do CARE11 que comentamos acima: ela foi encerrada em julho.
Depois vou tentar achar alguma informação sobre o resultado financeiro dela

O fato de ter encerrado essa posição é positivo, no meu ver, dado não ser um "fundo de fundos".

Lembrando que care e o mfii são do mesmo gestor.