@radg estava esperando alguém com mais conhecimento responder, mas como ninguém se pronunciou, vamos tentar aprender juntos
Como diz o mestre Nod, vamos por partes:
1. Um empreendimento imobiliário envolve diversos atores. De forma simplificada, os principais são:
- A incorporadora: É o empreendedor, o responsável pelo planejamento e viabilização do negócio imobiliário, incluindo toda burocracia, estudo de viabilidade, especificação da obra, aquisição do terreno, etc.;
- A construtora: Responsável pela execução física do projeto, pela construção civil de acordo com a especificação do projeto entregue pela Incorporadora;
- A financiadora: Fornece o capital para viabilizar o empreendimento;
Todos estes papeis podem ser desempenhados por uma única empresa ou por um conjunto de empresas, inclusive com mais de uma empresa podendo desempenhar o mesmo papel.
2. O regulamento do MFII define que o fundo pode investir seus recursos nos seguintes "Ativos imobiliários":
i) Terrenos Selecionados e unidades autônomas;
ii) CEPAC (para detalhes, acesse
http://www.portaldoinvestidor.gov.br/menu/Menu_Investidor/valores_mobiliarios/CEPACs.html);
iii) participação, por meio de aquisição de ações e/ou cotas, em sociedades que tenham como objeto social a realização de incorporação imobiliária; e
iv) quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
3. Ainda de acordo com o regulamento, "o Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, preponderantemente por meio da aquisição de Ativos Imobiliários, com a contratação de Empreendedora para o Desenvolvimento Imobiliário e posterior alienação dos Ativos Imobiliários beneficiados.
Com base nos pontos acima, podemos concluir que MFII não é uma Construtora já que não faz nenhuma atividade de construção civil. Também não é exatamente uma Incorporadora, apesar de realizar algumas das atividades deste ator como a compra de terranos e o apoio em atividades burocráticas, mas principalmente por terceirizar esta atividade para uma "Empreendedora", conforme item 3 acima. Tampouco é uma Financiadora, apesar de alocar capital para viabilizar os projetos, a remuneração do fundo é pelo resultado do empreendimento, com os riscos e benefícios inerentes a este tipo de projeto, e não pelo recebimento de juros como é o caso de uma Financiadora.
Assim, eu diria que MFII atua como Sócio-investidor em projetos de desenvolvimento imobiliário, aportando recursos (normalmente via aquisição de cotas de uma SPE) e expertise para maximizar as chances de sucesso dos empreendimentos, assumindo os riscos inerentes a este tipo de projeto e auferindo lucros pelo resultado das vendas das unidades construídas.
Gosto deste modelo, mas é importante estar ciente que além dos riscos dos empreendimentos, o fundo assume também os riscos por associar-se aos demais atores deste tipo de projeto. Por outro lado, minimiza estes riscos diversificando o investimento em diferentes regiões, "Empreendedores", tipos (edifícios, loteamentos, cemitérios) e fases de projeto (incorporação, construção, vendas).
