Informe Trimestral - 1T/2018

@nod assisti o seu vídeo do dia 9 de maio, e fiquei com uma dúvida. Você falou que não teria nada de errado com o que o fundo faz, por isso a CVM não precisaria fazer nada.

Mas existe uma legislação que um FII é obrigado a distribuir 95% do resultado no semestre, se o fundo abre uma empresa, e não divulga, nem distribui o resultado da empresa que é do FII, isso não seria uma forma de burlar a legislação?

Este FII é uma caixa de surpresas...

Agora resolveu abrir a contabilidade da empresa LTDA.. ai achei mais confuso ainda..hahahaha

A LTDA foi criada há quase dois anos, mas começou a trabalhar mesmo em 2017..

A empresa gera lucro contábil, mas ainda tem muito estoque... o caixa gerado em 2017 foi com uma integralização de capital, ou seja, o dinheiro que entrou no caixa advém do capital dos sócios..é como analisar um IPO.. fica tudo distorcido...

É uma construtora que tá gastando muito para crescer..
Ai para acompanhar os resultados, tem que ver se os investimentos gerarão frutos ou se vão micar.. mas isso, só o tempo dirá..

Por enquanto, sem dividas considerável, o que é bom..

O lado ruim que vejo: acompanhar seus resultados será complicado, pois não é de capital aberto, portanto, não os cotistas não devem ter demonstrações trimestrais disponíveis (achismo meu)..o que dificulta o acompanhamento..

É importante ficar de olho no passivo, pois como é uma empresa, ela pode se alavancar..ou seja, o FII pode usar a LTDA para se alavancar (eu disse pode, não que vá)

quanto ao FII propriamente dito... é um dos mais difíceis de se analisar contabilmente..

Ele não ta gerando nada no operacional.. a LTDA não deverá distribuir lucros por um bom tempo, pois começou suas operações há pouco tempo...

As aplicações financeiras (suas receitas) basicamente cobrem os custos do Fundo, principalmente com a Taxa de Administração do Fundo...

E até o presente momento, o FII ta pagando o cotista com dinheiro do próprio cotista..ou melhor, com os custos da subscrição..

é como se uma empresa de capital aberto fizesse uma subscrição e depois devolvesse parcelas do valor arrecadado..

Aparentemente, o dinheiro da ultima emissão vai ser consumido neste semestre... vamos ver de onde o FII vai tirar dinheiro pra continuar pagando o cotista nos próximos trimestres..(outra emissão????)

Desde 2013 (quando o Fundo foi criado).. nunca distribuiu nada advindo do operacional...

O fundo é bom? não sei
É ruim?? não sei

Cada um deve decidir..

Mas o cotista não pode analisar este fundo como analisa um fundo consolidado, que já gera receita operacional..

@Fort13
Um FII pode investir em ações?
O regulamento do MFII diz que sim:

6.2 O Fundo aplicará seus recursos preponderantemente em Ativos Imobiliários:
i) Terrenos Selecionados e unidades autônomas;
ii) CEPAC;
iii) participação, por meio de aquisição de ações e/ou cotas, em sociedades que tenham como objeto social a realização de incorporação imobiliária; e
iv) quaisquer direitos reais sobre bens imóveis.

Quando um investidor compra a cota, está concordando com o regulamento..

Se falei besteira, o @Nod me corrige..hehehe

A questão é que quando se faz uma lei, muitas vezes se deixa escapar brechas, e depois são criadas jurisprudência para corrigir essas brechas.

Minha dúvida é a seguinte, se o FII é obrigado por lei a distribuir 95% do resultado, e abre uma empresa, que vai ter resultado, mas não vai distribuir porque a empresa não é obrigada a distribuir, isso não é uma forma de burlar a legislação?

Um fundo pode abrir uma empresa, comprar um terreno por 100 milhões, alugar esse terreno por R$1 milhão, ter um lucro de R$900 mil, e distribuir só R$300 mil para o FII, e reter esses outros R$600 mil de lucro?

@Fort13

Conforme art 10, parágrafo único da Lei 8668/93:
Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Entendo que este rolo que você apresentou é possível, a princípio, pois se o dinheiro não entrou no fundo, não tem como ser distribuído..

Agora, se houver alguma ação no Judiciário interposta por algum cotista, este pode entender que há fraude, mas isso será no caso concreto... algo difícil de se prever..

Mas o regulamento prevê a possibilidade de comprar ações de outras companhias.. e se esta outra companhia der prejuízo, falir, etc... o FII vai perder.. da mesma forma que um Fundo de Fundo perde quando a cota comprada é desvalorizada...

Mas, salvo engano, o MFII é o primeiro que vejo este tipo de situação.. portanto, não há nada consolidado, o cotista tá feliz com o rendimento (mesmo muitos sem saber de onde o R$ está vindo)... então é algo que não deve ser discutido tão cedo no Judiciário..

Mais uma vez.. que o @Nod me corrija se falei besteira..

Obrigado @Ajax88

algumas obs:
1. O gestor já disse que um dos motivos para a criação da Merito Realty é simplificar a gestão do caixa podendo, por exemplo, usar o lucro de uma SPE para cobrir despesas de outra.

2. Supondo que os lucros da controlada não precisem ser distribuídos conforme legislação dos FII´s (o que acho que é o caso), entendo que o maior problema para o cotista seria o uso indevido destes recursos. Neste sentido, a abertura das demonstrações contábeis ajuda a minimizar este problema permitindo que acompanhemos como o gestor está usando os recursos do fundo.

3. Apesar de ser positiva a divulgação das demonstrações auditadas, confesso que o conteúdo do mesmo não dirimiu minhas principais dúvidas e receios. O "grosso" do resultado está na linha "outras receitas e despesas". De onde vieram estes recursos? Aportes? Taxa de ingrasso das antigas emissões?