Liquidez

Essa iliquidez dele é natural. Esse não é um fundo que passou por emissão de varejo, tem poucos cotistas (140).

http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/a7e04d19-eae4-439f-aa54-ed016a1e7560.pdf

Ele é um FII de desenvolvimento imobiliário de prazo indeterminado, que é uma combinação rara. Mas de onde tira que análises numéricas (VP, rendimento) não funcionam nele.

Ok que ele tem negociado no preço de emissão e ainda está no início, ainda investindo, mas... Topa risco de FII de desenvolvimento? Que iliquidez em FII de desenvolvimento é praticamente a regra de segmento...

Então esse fundo tem riscos diferentes dos outros? Quais são?

Sim, tem risco bem diferente.

Primeiro que esse dinheiro que é distribuído não é aluguel, é lucro de venda de imóveis. Daí que já tem o risco de construção dar problema (o que geralmente significa perda total) e segundo que os rendimentos não são estáveis (apesar do histórico), justamente porque recebimento de vendas e custo/prazo de obras não é tão estável assim.

Análise numérica não funciona mesmo. Então para investir nele você tem de entender os "cases" de investimento do próprio fundo, onde, no que e como ele está investindo. Já deu uma olhada na carteira dele?

Sim. Vi os ativos que ele tem em carteira e logo percebi que as receitas são oriundas da venda de imóveis, mas ainda não havia entendido muito bem o processo. De qualquer forma, ele tem se mostrado bem sucedido nessa empreitada até o momento, concorda?

Desempenho passado não é garantia de desempenho futuro, então concordar ou discordar isso não agrega valor algum...

Na primeira mensagem você falou de resultados. Se referia às distribuições?

Ou referia-se a prazos/atrasos de construção anteriores, % do VGV vendido atual, detalhamento dos projetos novos, coisas assim?

Eu estava me referindo às distribuições partindo do princípio que, se está destruindo, é porque está tendo resultados, salvo uma rmg ou algo do gênero, o que, se entendi bem, não é o caso. Mas começando a achar esse fundo muito complexo. Além da baixa liquidez, ainda tem essas minúcias. Tô achando que vou desistir de investir nele.

Ele tem poucos dados, @Tiagoqueiroz . Em particular poucos dados que seriam necessários para analisar ele.

Essas perguntas que eu te fiz foi para te sensibilizar disso. Eu fui literal quando disse que análise numérica não funciona. Rendimento passado, P/VP, nada disso tem qualquer significado em FII de desenvolvimento. É a classe mais dureza de estudar.

Dê uma olhada nos relatórios trimestrais de outros FIIs de mesma categoria: RBPD, RBPR, RBDS. Veja a diferença na quantidade de informações. Dê uma olhada também no vídeo que eu conto a história do RBAG.

Já é difícil fazer fazer conta em FII de desenvolvimento com informação. Sem informação é caixa preta total.

E eu invisto nele. Porém os critérios de entrar nele foram:
1. Querer risco de desenvolvimento;
2. Recente, colado no preço de emissão;
3. Posição estilo capital alocado à risco.

Esses critérios e só esses. Caixa preta mesmo. CAR mesmo.

Até porque FII de desenvolvimento no geral tem o risco anormal que pode acabar sem nada: basta a situação de um prédio meio vendido meio acabado. Tem de dar retorno alto mesmo, porque o risco é alto...

Existe um relatório trimestral divulgado em outubro que detalha um pouco do fundo em: http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MFII&strData=2014-10-24T15:03:25.883
Em setembro/outubro teve uma liquidez boa até, talvez tenha sido afetada pela fuga de investidores nesse cenário de incerteza em novembro.
@Tiago, está tendo distribuições porque teve resultados, mas como o André comentou, rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. O futuro da rentabilidade dependerá dos projetos atuais e novos e da habilidade do gestor do fundo.
Sou cotista, pois também procuro risco de desenvolvimento e pela característica do fundo não amortizar (gerando um fluxo de distribuição mais constante).

Obrigado pela ajuda, amigos. Já tomei minha decisão graças à ajuda de vocês.