Muito complexo!

Sem dúvida, esse não é o fundo mais simples de analisar, pois é uma operação que não usual nos FIIs.
A maioria dos FIIs compra imóveis para alugar (Mandato "Renda"). Um ou outro, constrói para alugar (Mandato "Desenvolvimento para Renda"). Esse constrói para vender. Apesar de constar como mandato "Híbrido", ele vem demonstrando apenas uma personalidade de "Mandato para Venda".

Os fundos que já existiram na Bolsa que construíram para vender foram poucos e investiam em um portfólio de imóveis já pré-determinado. Conforme as obras encerravam e os imóveis eram vendidos, o valor era devolvido aos cotistas, como amortização junto com os rendimentos. No final o fundo acaba. Como um exemplo de um fundo que ainda existe, cito o RBDS.

O MFII tem uma visão bem diferente: constrói, distribui o resultado e usa o capital de volta em outra operação. É o primeiro desse ramo na bolsa e o único até agora. Por isso, o estudo sobre ele tem que ser bem detido.

Lembrando que ele divulga dois tipos de relatórios: um mensal, mais resumido, e um trimestral, que é bem mais completo. Lendo o trimestral, fica mais fácil de entender a operação.

Tudo negativo no fluxo de caixa operacional e compensando na entrada financeira. Concordo com o @Guigoulart que está complicado analisar. Não sei como o rating está tão alto, acho que a galera está entendendo bem mais que eu.

@hperez

O FCO negativo vem do crescimento do fundo.
Esse fundo inclui todo os valores que ele aportou nos empreendimento como saídas do FCO.
Ao mesmo tempo, todo valor que "volta" dos empreendimentos para ele são lançados como entradas do FCO

Então, sempre que ele faz uma Oferta Pública, esse valor entre via FCF e sai via FCO, para ser investido no empreendimento.

Não tem nada de errado aqui.