O novo/diferente sempre é misterioso

O fundo não está sendo acusado de ser obscuro por ser "novo".
O fundo está sendo acusado disso por que não divulga com clareza o seu caixa.
Também por estar realizando algo no mínimo suspeito, que é uma emissão de cotas atrás da outra e usando parte do dinheiro adquirido na emissão para distribuir como rendimento aos cotistas.
Assista ao vídeo do Nod e você vai ver que não é preconceito.

@alexandreapso, que o retorno tem sido bom, não há dúvidas!

Agora que falta transparência, na minha visão falta. Como o @Nod explicou no último chat, os dados da maioria imensa do portfólio do fundo, pertencentes ao mérito realty são desconhecidos. Não se sabe a saúde financeira.

Enfim, em termos de governança, não me agrada não. Já reduzi o percentual na carteira e estou cogitando seriamente a quarentena...

acho que é urgente que eles abram as informações do mérito realty, senão não dá para se considerar quotista no sentido de ser sócio...

Mais clareza do que no fluxo do relatório trimestral você não tem nem nas incorporadoras de capital aberto. Qual é a incorporadora que abre o fluxo de caixa por projeto? O caixa do fundo está super claro e com o histórico! O NOD nem olhou o fluxo, nem viu o resultado acumulado nas DFs de 2017, foi apenas preconceituoso com o fundo por estar fazendo outra emissao... se fazer emissão eh errado todos os fiis estão!

@Fascar olhe o relatório trimestral que a Mérito Realty está la

A gente quer ajudar. Mas você está cego por causa dos rendimentos.

Tb quero ajudar mas você que está cego.

Quando é que o resultado vai se realizar em caixa?
É por não ter realização "em caixa" ainda que o fundo está pegando dinheiro das emissões (da "taxa de ingresso") pra conseguir manter a distribuição dos resultados?

@alexandreapso

Sem dúvida, o formato dele é único no mercado. E isso torna a análise dele mais complexa.

Mas, como parece que você estudou um bocado, me ajude a entender uma coisa: Quanto das distribuições do fundo vem do negócio do fundo (desenvolvimento) e quanto vem da receita recebida na última emissão?

Outra questão: a próxima emissão de cotas, se aprovada, terá um valor de R$ 120/cota (direito de preferência) ou R$ 130/cota (aberta ao mercado). Desse valor, apenas R$ 100,00 irão realmente para as operações do fundo. O restante (R$ 20 ou R$ 30) será receita que contribuirá para as distribuições. Você considera isso um sinal de boa governança?

@Nod Chegou a analisar o DRE das DFs de 2017 do MFII?
O resultado gerado em 2017 é da ordem de R$ 33 Milhões, desses, cerca de R$ 6 milhões de taxa de ingresso (pag 8). Os rendimentos distribuídos no ano foram de apenas R$ 11,2 milhões (pag 9), ou seja, o FII encerrou 2017 com uma reserva de R$ 22 milhões de resultado (pag 9).
Vejo a taxa de ingresso como um extra, o povo já paga um prêmio na bolsa, porque não pagar esse premio para o FII?

Ok. Como seu comentário focou unicamente nas demonstrações financeiras, vou respeitar isso e vou manter meu comentário restrito a isso. Não vou trazer outros documentos de forma a não confundir:
- "FII encerrou 2017 com uma reserva de R$ 22 milhões de resultado". Tradicionalmente, o termo "resultado" em FIIs significa valores que transitaram tanto pela visão de competência (DRE) quanto pela visão caixa (DFC).
- A página 9 que você cita é a DRE, que é apenas a visão competência, ou seja, é um lucro que pode não se realizar.
- Desses R$ 33 milhões de lucro, há R$ 13,6 milhões que são classificados como "Ajuste a Valor Justo". São reavaliações de imóveis, conforme Nota 5. Por exemplo, eles compraram a área em Campinas por R$ 395 mil; imediatamente depois, contrataram um avaliador que disse que o terreno vale quase 10 vezes isso. Isso gera lucro. Sim, uma "canetada" gera lucro. A pergunta é: será que ele vale realmente isso? Será que quem vendeu o imóvel para o fundo é tão inocente que vendeu um terreno de mais de R$ 3 milhões por R$ 395 mil? Ou será que foram apenas os critérios impostados na planilha de cálculo que mudaram tanto assim o valor dele?
- Lembrando que não houve qualquer melhoria nos terrenos. Foram comprados e seguiram como terrenos até o final do exercício.
- Questão importante: Isso gera lucro, mas não gera dinheiro em caixa para o fundo distribuir. E um projeto desses pode levar até uns 4 anos para ser vendido e pode simplemente não acontecer: pode não conseguir aprovação da prefeitura, pode sair muito diferente do planejado, as vendas podem não acontecer no ritmo esperado, etc.
- Além disso, há outros R$ 13,7 milhões como "Resultado com Renda Variável". Na Nota 4, isso é lançado como "Atualização" das empresas em que o fundo participa, principalmente a Mérito Realty, que responde com quase R$ 16 milhões. De onde vem essa atualização? Não temos como saber, pois não há a divulgação desses dados. Poderia ser divulgado, mas há a opção do administrador do fundo de não fazê-lo.
- Provavelmente, são reavaliação dos projetos em que o fundo investe através de Mérito Realty. Mas é absolutamente impossível de saber nos documentos divulgados.
- A única informação que está clara na Nota 4 é que a Mérito Realty estava lançada na contabilidade por R$ 100 mil, recebeu integralizações do fundo (em dinheiro ou imóveis) no valor de R$ 35 milhões, hoje está lançada por R$ 51 milhões. Aparentemente os projetos investidos foram reavaliados por valor 50% com uma mera "canetada" de avaliador.
- Repito: não há nenhuma explicação sobre essa atualização. E, se é meramente reavaliação, volto à pergunta: todos os vendedores dos imóveis eram bobos e venderam bem abaixo do valor justo?

Logo, do lucro de R$ 33 milhões na DRE do fundo, temos R$ 27,3 milhões de lucros na DRE do fundo para qual não há explicação clara.

E os outros R$ 6 milhões, como você colocou, são oriundos das taxas de ingresso recebidas nas emissões de cotas que aconteceram em 2017.

Então, olhando apenas as Demonstrações financeiras do fundo em 2017, vemos que, dos R$ 11,2 milhões anunciados em rendimentos, temos que mais da metade (R$ 6 milhões) foi bancado com dinheiro recebido na Oferta. Sem o dinheiro recebido das Ofertas, a distribuição teria sido cerca de 53% menor. E mesmo os demais R$ 5,2 milhões não tem lucro na DRE que os suporte, pois são basicamente oriundos de reavaliação para cima do patrimônio do fundo.

@Nod foi exatamente isso o que eu quis dizer ! Tirou as palavras da minha boca. Kkkk.
Excelente comentário!! Mais cristalino do que cristal.

@Zinum de fato tenho certeza que fez besteira. Qualquer investimento sem pensar é besteira.

É ridículo perceber que a população gasta mais tempo estudando qual modelo de celular comprar do que estudando os ativos que garantirão sua estabilidade financeira hoje e no futuro.

Sobre o fundo:
Minha visão é que o retorno do fundo é dado basicamente pelos rendimentos. Para o cotista ter um bom retorno aqui, deve sempre aumentar a quantidade de cotas. Parece óbvio mas não é: trata-se de uma incorporadora que distribui praticamente todos os lucros da atividade para o corista.

Não adianta ficar reclamando da emissão. O fundo vai fazer emissões anualmente. Qualquer um que entrou aqui deveria estar ciente disso. A gestão está se mostrando extremamente competente e prezando pelo patrimônio dos contistas.

Prova desse comprometimento e competência é o maior detalhamento das atividades e do fluxo de caixa do fundo, previsto para iniciar agora em maio.

@nod excelente análise. Obrigado!!! Realmente falta muita transparência para que eu possa me sentir sócio do empreendimento, o que acho que devemos sentir mesmo em FIIs.

Talvez eles se movimentem para abrir um pouco mais a operação, senão vai ficar difícil. Mas por ora vou só reduzir o percentual na carteira, o que já praticamente me fará não aportar por um bom tempo.

O tempo se encarregará de responder se o fundo mesmo com estas características pode ser uma boa...

se não tiver retorno consistente na atividade fim no longo prazo, uma hora a "house of cards" cai...

@topoi Não entendi a sua colocação "Para o cotista ter um bom retorno aqui, deve sempre aumentar a quantidade de cotas." Porque mesmo após várias emissões, os rendimentos por cota só aumentaram. Então, no meu entendimento, mesmo quem não tenha aumentado a participação nesse fundo, continua tendo o mesmo bom retorno. Acho que só faria sentido o que vc disse se a cada diluição do fundo, o valor recebido por cota diminuísse. Ou entendi errado?

O @nod não analisou; ele deu uma aula. Isso pq focou apenas na DF, sem mencionar outros documentos.

Na minha opinião, só o fato do fundo estar distribuindo dinheiro recebido na oferta já me deixa desconfortável para investimento. Quero que os rendimentos venham da atividade operacional e dos investimentos que o fundo faz, e não de emissões de cotas.

Obrigado, @Nod !

@danipr Com a distribuição de praticamente todo o lucro para o acionista, não se tem uma expectativa de valorização da cota

Pra mim algo que distribui em cima de novos entrantes é conhecido como pirâmide. Um hora não consegue novos entrantes o suficiente para manter a distribuição e aí o colapso acontece da noite para o dia.

Acho ruim ficar disseminando as informações dessa forma tendenciosa

Basta entrar em contato com o RI que garanto que qualquer um ficará tranquilo

A gestão traz cada vez mais informações nos relatórios

@O.Escolhido A distribuição é sim uma parte das taxas de ingressos dos novos entrantes, mas não podemos esquecer dos ativos que compõe o fundo (obras, lotes, etc...).

Sim, caso o fundo não consiga pagar o valor da distribuição haverá queda na cotação (que imagino que será grande), tendo em vista a quantidade de cotistas e também dos comentários feitos o comparando-o com piramide.

Na hora que não conseguir novos entrantes o fundo terá que distribuir o resultado dos projetos que o compõe.

A melhor análise foi a do @nod , bem profunda e fundamentada (demonstrações financeiras). Ajuda muito a comunidade este tipo de análise.

Deixando claro que não entendo nada de FII, mas esses tempo atrás estava jantando com o Baroni e ele começou a falar sobre esse fundo. Mesmo sem entender de FII, na hora eu disse que ele estava me descrevendo um esquema de pirâmide. Se é algo fraudulento ou não, eu não sei e não quero saber, mas com certeza não dá pra você considerar que um ativo assim seja um ativo com fundamentos e valor para se investir.

É isso @Asvidzinski. Com tantos ativos, não entendo porque se expor a um potencial de rolo como esse. A rentabilidade cresce aos olhos e normalmente isso não acaba bem.

Está lá o "dessa vez é diferente","é uma coisa nova",etc e tal

Regra número 1 de investimentos deveria ser:

TODA VEZ QUE VC OUVIR ESSA FRASE "DESTA VEZ É DIFERENTE","NUNCA ANTES NA HISTÓRIA",PELA PRIMEIRA VEZ","ELES FAZEM DIFERENTE,TEM OUTROS OBJETIVOS","É UMA QUEBRA DE PARADIGMA,TEM QUE SABER ANALISAR" E DIVERSAS VARIAÇÕES,PARE TUDO,FUJA E VEJA SE SUA CARTEIRA AINDA CONTINUA NO BOLSO

Luz esse cara encheu o fórum aqui com ideias malucas desse fundo, já faz tempo que chamo atenção sobre a obscuridade desse fundo, pelo menos agora tem a chance das coisas se tornarem mais claras.

A história se repete. Sempre que há a defesa emocional de um ativo, onde muitos tentam ajudar, mas a cegueira é tão forte, que impede o sujeito de ver, passa um tempo e o ferro chega. Não lembro qual foi o ativo, mas o bastter colocou tempos atrás uma discussão similar, onde o sujeito comprava de pá um lixo, e depois não conseguia se livrar do ativo.
Hoje aconteceu novamente. Obrigado a equipe da bastter.com, por ajudar a abrir os olhos de quem tem humildade.

Me pergunto por onde anda o cara que criou esse post ? depois do comentário (ou bomba atômica) do nod de 16/05/2018 ele sumiu ...

Eu fiquei uns 3 meses sem acompanhar o site, esse fundo representa 3% do meu patrimônio total, considerando isso, já tomei uma na cara, já que a orientação pra iniciantes é não ter nenhum ativo que ultrapasse 2% do total do patrimônio. Os comentários do NOD são didáticos e esclarecedores, se caso tivesse lido esse tópico em maio, já teria vendido essa cilada! Mais uma lição aprendida tomando porrada.

Uma lição de aprendizado para muitos!!! Novamente a importância da diversificação na carteira.

Possuo o ativo, porém bem pouco em relação ao todo. Vida que segue!!!

Quais são as causas/responsabilidades do cotista em caso de uma liquidação do fundo?

@raphaelfrj

Quando a pessoa defende um investimento, igual a time de futebol, na hora que perde tem que enfiar a cara na terra mesmo. É a melhor reação. Vai falar o que?

Espero que ao menos tenha reconhecido o erro.

A página deste FII realmente está o melhor local do site no momento. Deep learning!

Depois do vídeo do Nod e das discussões aqui do fórum consegui sair a tempo. Saí em meados de maio ou junho senão me engano. O assunto foi amplamente discutido aqui, tendo dados racionais e frios indicando pela obscuridade e falta de transparência do fundo, além de indícios de esquema de pirâmide, e outras manifestações pessoais, enérgicas, defendendo-o com unhas e dentes, mas sem lógica ou racionalidade nenhuma.
Contra fatos não há argumentos. Por isso temos que estudar muito bem onde colocamos nosso dinheiro.

É muito comum para quem estar começando, ficar afoito para entrar em tudo que é ativo, como se ele estivesse perdendo uma grande oportunidade ficando de fora. Com o tempo, experiência (e alguns ferros) vc passa a ser muito mais cauteloso. Sempre que aparece algum "ativo modinha" tem que ter paciência e saber que esperar não vai te fazer perder nada, pelo contrário, evita de entrar nestas roubadas.