Oferta Pública

Oferta Pública

@Rincewind
em 16/01/2018 16:03
Entrei em contato com o fundo para sanar algumas dúvidas, as respostas eu achei interessante e por isto estou publicando no mural.
1 - A ultima oferta (acho que sexta) encerra agora dia 26. Dentro de até 5 dias úteis todas as cotas serão convertidas para MFII11 e o prazo para possível negociação seria dia 02/02.
2 - Uma coisa "importante" e que eu não sabia: Quando você subscreve, já começa à ter direito ao rendimento. Eu não tinha prestado atenção mas realmente, desde que fiz a subscrição eu tenho recebido rendimento do MFII13, coisa que eu nem imaginava ser possível.
3 - Perguntei sobre o fluxo de caixa do fundo e, o que o diretor responsável do fundo (Arthur) disse é que a distribuição é feita de forma "linear" fazendo uma antecipação de lucro futuro. Ou seja, eles projetam o quanto podem distribuir para não encrencar o fundo até o fim do desenvolvimento e venda. Desta forma, se mantém um fluxo constante e evita solavancos na cotação. Ele afirmou que, em nenhum momento, é distribuído mais do que o operacional e que, quando se usa o caixa, é apenas até receber o dinheiro da venda (e que isso é feito com segurança, caso tenha algum atraso eles conseguem reverter, distribuindo menos, sem correr o risco de liquidar todo o caixa do fundo).
Se estiver no local errado, por favor transfiram para o correto.

Boa tarde.
@erikbsb
em 16/01/2018 18:39
Eu subscrevi mfi13 ano passado e não recebi rendimento sobre elas
#1 de 28
@Rincewind
em 17/01/2018 12:53
Deve ter alguma coisa errada, eu recebi na corretora do banco laranja, certinho.
#2 de 28
@Nod
em 21/01/2018 11:10
Talvez a parte mais importante aí é essa: "fazendo uma antecipação de lucro futuro".

Ou seja, assumiram algo que já estava nas entrelinhas: o fundo distribui resultado que não tem, com base na expectativa de que os empreendimentos vão transcorrer dentro do previsto.

Como o fundo não se alavanca e é um bocado diversificado, os riscos ficam minimizados, mas é importante estar confortável com o rolo em que o fundo pode se meter se algo começar a dar errado com os empreendimentos.
#3 de 28
@edvaldocb
em 22/01/2018 12:33
É a primeira vez que participo, subscrevi e aparece na custódia MFII27 porém o valor em reais (R$) é zero. Pelo que entendi em fevereiro serão convertidas em MFII11 e aí passarão a constar os valores em reais e que no caso é o de mercado de R$.143,00 cada cota, inclusive poderão ser negociadas no mercado,será que entendi correto pessoal?? Obrigado.
#4 de 28
@erikbsb
em 22/01/2018 17:32
Isso que você falou está certinho. Agora verifica aí, caso você tenha subscrito em dezembro ou antes, se você recebeu rendimento em janeiro referente a estás cotas. Eu não recebi e o colega recebeu.
Amanhã ligarei na planner e posto aqui
#5 de 28
@edvaldocb
em 23/01/2018 13:30
Caro amigo erikbsb, subscrevi MFII24 e MFII27, 4º e 5º. período de distribuição respectivamente. O MFII24, teve a sua liquidação financeira em 05/12/17 e foi creditado na minha conta em 15/01/18 rendimentos proporcionas de R$. 0,99 por cota . Assim o mesmo deve ocorrer com o MFII27, que teve a liquidação financeira em 05/01/18 e os rendimentos proporcionais no valor de R$. 0,99 por cota serão creditados em 15/02/18. Resta saber qual período de subscrição você participou, se foi o 4º. deveria ter recebido o crédito, agora se foi o 5º. os mesmos serão pagos em fevereiro.
#6 de 28
@erikbsb
em 25/01/2018 16:59
Hoje é feriado em SP, amanhã ligo na corretora, subscrevi em agosto de 17. Obrigado
#7 de 28
@Jarbas0358
em 25/01/2018 18:57
boa tarde galera, tenho algumas duvidas relacionadas ao que nosso amigo comentou, sou novo aqui e possuo pouco conhecimento então pode parecer idiota a minha pergunta. eu comprei a alguns dias as cotas desse fundo, foi no dia 15 desse mês,a minha duvida é se eu posso pedir alguma cota nessa nova subscrição, valor da cota na subscrição, qual a porcentagem que posso pedir de cotas em relação a o que já possuo e quando tenho que ter o dinheiro na corretora pra fazer essa liquidação. não recebi nenhum e-mail da corretora informando esse evento.Me desculpem se foi uma pergunta idiota e aceito voadoras.rs
#8 de 28
@Ultraje_do_sucesso
em 25/01/2018 22:25
Desculpem se tem a explicação em.outro local. Eu fiz subscrição agora e queria saber como incluo no bastter system. Eu coloco como qualquer outra compra usando a data da liquidação (25/01) e os valores de cada cota + custos ? Como se fosse qualquer compra em bolsa ou é diferente? Obrigado
#9 de 28
@Sazón
em 26/01/2018 12:29
@Jarbas0358

Da minha experiência, quando aparece para mim o direito de subscrição, aparece o código do ativo e quantidade que tem direito a subscrever (algo como final 12). As informações do valor e outros detalhes é para constar em algum Fato Relevante.

Não acompanho muito o fundo e não saberei dizer.

@sergioelias

É como se fosse compra normal. A data é a mesma que solicitou a subscrição, pois começa a ter direito aos rendimentos. Os valores a serem lançados devem constar em algum Fato relevante. A princípio, não é para ter custos.

Não sei dizer outros detalhes, pois não tenho experiência em subscrição.
#11 de 28
@Nod
em 28/01/2018 16:10
@Jarbas0358

Segundo o prospecto e o Anúncio de Início da Oferta, só tem direito à preferência quem era cotista na divulgação do início, que foi em agosto.
#13 de 28
@Bartok
em 29/01/2018 13:41
@Nod, tenho a mesma dúvida do sergioelias. Como lanço no Bastter system a subscrição? Tenho dúvida quanto aos rendimentos, pois são proporcionais. Tem opção de lançar MFII12 ou MFII27, 29 etc??
Muito obrigado.
#15 de 28
@Ultraje_do_sucesso
em 29/01/2018 20:18
@Nod eu lancei MFII11 com a data que assinei a oferta publica e com a quantidade que comprei divida pelo custo total, dando acho q 110 por cota, será que é assim mesmo que eu deveria ter lançado? obrigado
#16 de 28
@Nod
em 29/01/2018 23:02
No momento, o Bastter System não faz controle sobre recibos de subscrição.
Portando, deve-se lançar a subscrição como uma compra na data em que os recibos foram convertidos em cotas.
E manter o controle dos rendimentos sobre os recibos em uma planilha à parte.
#17 de 28
@Filipe89
em 29/01/2018 23:35
Qual foi a data que o MFII12 virou o MFII13 pra quem entrou na emissão no começo? Preciso lançar no BS e não sei a data
#18 de 28
@Nod
em 30/01/2018 06:59
@Filipe89

Você pode entrar no CEI (Canal Eletrônico do Investidor), Menu "Investimentos", Opção "Carteira de Ativos".
Lá você pode ver, dia a dia, a posição da sua carteira e ver quando aparecem as MFII11.
#19 de 28
@Filipe89
em 30/01/2018 09:55
@Nod Lá no site da pra ver apenas o MFII11 queria saber qndo o recibo da subscrição passou a receber proventos p/ poder lançar como compra no BS.
#20 de 28
@Nod
em 31/01/2018 06:59
Desculpa, Filipe89. Reli sua pergunta e entendi melhor agora.

O Bastter System ainda não tem controle sobre recibos de subscrição. Então, você não consegue colocá-los e o sistema não vai processar os proventos sobre eles.

Você tem que lançar a partir do momento em que esse recibo virou cota (MFII11). Os proventos recebidos enquanto ainda era recibo devem ser controlados por você em uma planilha à parte.

Já temos uma melhoria na fila para que o BS possa controlar recibos, mas sem data de implementação.
#21 de 28
@ACUMULADOR
em 31/01/2018 08:31
Sobre a questão de algo dar errado em algum projeto e impactar negativamente o cashflow, me parece que algo passou despercebido ao analisar o histórico já demonstrado pelo fundo até aqui.
Sim, porque já tivemos problema deste tipo no porfólio do fundo e este não impactou a distribuição.
Estou falando do imóvel de Santos (Maxhaus).
É só ver o momento do aporte inicial, o período que a obra ficou parada (assim como suas vendas) e o tempo transcorrido até a retomada dos trabalhos.
Duvido que ali o fundo teve retorno real positivo.
Nem por isso houve diminuição do distribuído.
Claro, isso não é garantia de nada. Mas o aumento de ativos investidos, via emissão, mitiga os riscos disso vir a acontecer.
Está longe de ser pirâmide, ao que tudo indica.
#22 de 28
@Filipe89
em 01/02/2018 11:33
O recibo pra quem subscreveu comecou a pagar proventos em setembro. Então acho que se lançar a quantidade subscrita do FII como uma compra em 1 de setembro no valor de 106 e 0 de taxa deve deixar o preço médio no valor correto e computar os proventos. O problema é que não será computado esses 0,3 por cota pago em setembro e cada um terá de fazer esse controle manualmente

Setembro 0,3 por recibo
de outubro em diante pagou 1,17
#23 de 28
@Nod
em 01/02/2018 22:25
@ACUMULADOR

"me parece que algo passou despercebido ao analisar o histórico já demonstrado pelo fundo até aqui."

Não. Isso não passou despercebido. O imóvel tem pouca representatividade no patrimônio do fundo. Por isso, o impacto não foi percebido.

Claro que, quanto mais diversificado o fundo, mais reduzido é esse risco. Porém, numa crise que afete o mercado imobiliário de maneira mais ampla, não se pode dizer que o fundo está na melhor das posições.

Da mesma forma, não passou despercebido que o fundo distribuiu acima do resultado. Isso é informação publicada pelo próprio fundo:

ANEXO 39-II : Informe Trimestral de FII

Ao compilar o resultado do semestre, vemos:
- Resultado do fundo: R$ 2,1 milhões
- Rendimentos distribuídos: R$ 3,7 milhões.
Ou seja, 170% do resultado.

Não dá pra saber se isso foi pontual ou se será uma prática, mas não pode ser ignorado.
#24 de 28
@Nod
em 01/02/2018 22:27
Antes que comecem: Não, esse não é o caso do HGRE, que também distribuiu acima do resultado.

O HGRE tinha resultados acumulados ao longo de anos e estava distribuindo. Em nenhum momento, ele distribuiu resultado que ainda seria gerado.
#25 de 28
@Nod
em 01/02/2018 22:29
@Filipe89

Coloque a compra pela data em que você passou a ter a cota. E mantenha os rendimentos sobre os recibos em uma planilha à parte.

Se começar a inventar data, vai se enrolar cada vez mais.
#26 de 28
@ACUMULADOR
em 05/02/2018 11:37
@Nod;

"Não. Isso não passou despercebido. O imóvel tem pouca representatividade no patrimônio do fundo. Por isso, o impacto não foi percebido."

Tem pouca representatividade hoje, mas não antes das últimas duas emissões do ano passado.
Como você deve ter percebido, era a isso que eu me referia e este evento não chegou a impactar a distribuição.

Sobre a questão do resultado trimestral que você postou, parece-me que este está desatualizado e se refere ao 2º trimestre/2017, o qual foi impactado por pagamento de taxas e outras despesas salgadas referentes à 3ª emissão.

Já no último informe trimestral disponível (3T17), percebe-se que o fundo distribuiu 95% do resultado, conforme observa-se no link abaixo:

ANEXO 39-II : Informe Trimestral de FII

O resultado compilado, fica assim:

Rendimentos declarados 2.784.548,2585
(-) Rendimentos pagos -2.367.274,23
Rendimento líquido 417.274,0285
% do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre 95%

Portanto, como já deve ser de seu conhecimento, não se configura como prática a "queima de caixa", e sim como algo pontual.

Só a título de comparação, no caso do KNRI a queima de caixa parece ser algo bem corriqueiro e já de algum tempo.
#27 de 28
@Nod
em 06/02/2018 19:35
@ACUMULADOR

Com tantas emissões, é até difícil de ver os impactos que cada operação tem, seja de maneira positiva ou negativa na operação.

Só digo que as obras estão bem mais demoradas que o prazo original; que as vendas estão bem mais demoradas que o planejado; que o retorno dessa operação muito provavelmente será bem menor que o previsto.

Mas não vou alongar a discussão. Já vi que você está numa ideia de querer dizer que eu não analisei o fundo propriamente. Então não vou dar corda à essa conversa.

Se você estudou o fundo, entendeu os riscos e está confortável com eles, ótimo: seja sócio.
#28 de 28

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