Ofício nº 52/2018/CVM/SIN/GIES

Resposta da Planner: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=29705

Ofício nº 59/2018/CVM/SIN/GIES:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=29704

Vergonha alheia. A administradora tomou esporro da CVM por não saber usar uma ferramenta de comunicação.

@marcioCDF, não creio que a Planner não saiba usar a ferramenta; ela tentava manter a comunicação somente entre eles, ao quê a CVM deixou claro que agora a "conversa" é pública...

Para quem quiser ler em ordem, é só seguir a ordem em que foram postados aqui, mesmo que a ordem de número não pareça correta: 29703, 29705 e 29704

Resumo do primeiro documento
- Para a liberação da negociação, a CVM não está nem exigindo que todos os pontos que ela elencou lá atrás sejam resolvidos. Até porque alguns são coisas que já aconteceram e que seriam impossíveis ou muito complicadas de serem regularizadas/revertidas.
- Os pontos a serem atendidos são quatro, alguns mais simples, outros mais complicados:
a - Que os rendimentos a partir de agora tenham relação com as atividades de desenvolvimento imobiliário, sem considerar taxas de ingresso ou valores em caixa.
b - Não mais ter SCPs na carteira, tendo em vista não ser um tipo de investimento permitido para FIIs. Então o fundo terá que converter isso em outros tipos de investimento, como SPEs ou outras possibilidades
c - Estabelecer um plano para que a Planner assuma efetivamente a gestão do investimentos do fundo (A CVM afirmou que houve uma terceirização excessiva de atividades para a Mérito)
d - Reduzir as taxas de ingresso a patamares compatíveis com o praticado no mercado

Resumo do segundo documento, onde a Planner responde cada item

a - Afirma que as distribuições já atendem ao exigido, mas, "como forma de resolver e esclarecer", irá fazer as seguinte mudanças
i - usar os recursos captados apenas para realizar os investimentos imobiliários, além de pagar despesas e custos normais da operação do fundo
ii - pagar rendimentos apenas quando as vendas das unidades forem contabilizadas e efetivamente recebidas
iii - Alterar a periodicidade de distribuição de mensal para trimestral
iv - Devolver as taxas de ingresso como amortização, apenas descontando os valores usados para pagar as despesas das emissões

b - A Planner reafirma que o investimento em SCPs estaria dentro do escopo autorizado para FIIs, mas, para que, para agilizar a liberação das negociações
i - Se compromete a não investir em SCPs até ter um posicionamento definitivo da CVM sobre o tema.
ii - Negociar com os sócios das SCPs para convertê-las em SPEs no prazo de 45 dias

c - A Planner reafirma que nunca abriu mão das suas obrigações na gestão do fundo, mas, para "demonstrar sua boa vontade", se compromete a:
i - formalizar um contrato de assessoria com a Mérito, para definição das suas funções
ii - criar, em 45 dias, um manual para definição de procedimentos internos para a definição de futuros investimentos e para outras atividades operacionais no fundo

d - A Planner desistiu da 5a Emissão de Cotas e, em caso de novas emissões, a taxa de ingresso será limitada aos custos da oferta.
Com base nessas informações, ela pediu que a suspensão de negociação fosse revogada.

Resumo do terceiro documento, emitido pela CVM:
- Considera que a Planner não atendeu os itens "b" e "c" , com as seguintes observações

b - Quer mais detalhes sobre as SCPs: lista dos empreendimentos, percentual de participação, nome dos sócios de cada um, prazo limite para conversão em SPEs e quais as condições que a Planner pretende para essas SPEs.

c - A CVM quer ver o contrato e o manual antes de avaliar a liberação para a negociação

- A CVM deu prazo para atendimento até 17/08/2018, mas sem especificar possíveis consequencias de não atendimento.
- Além disso pediu que esses três documentos tivessem sido divulgados, trazendo a discussão, que, até então, corria em privado, fosse trazida a público (o que já foi atendido).

Lendo os argumentos da Planner, me chamou a atenção o fato de que a Planner, indiretamente, afirmou que distribuía rendimentos com base em lucros antes que eles tivessem sido efetivamente recebidos.

Apenas para esclarecer, a Lei 8668/1993 já estabelecia que os FIIs tinham que distribuir 95% dos seus ganhos semestrais, mas sem dar muitos esclarecimentos sobre isso tinha que ser calculado. Então cada administrador fazia do seu jeito.
Em 2014, a CVM emitiu um ofício para regular a questão, com um pequeno ajuste em 2015.

em linhas gerais, o cálculo é:
- Para calcular o resultado, levam-se em consideração apenas as receitas e despesas que já transitaram na DRE (visão competência) e na DFC (visão caixa).
- Então o lucro de uma venda só deve fazer parte da distribuição de rendimentos depois que os valores forem recebidos.
- Aquilo que é o "lucro" vai entrar no cálculo do resultado
- O capital inicial, quando devolvido com o lucro, pode ser reinvestido em outra operação ou devolvido ao cotistas como amortização.

Pelo documento da Planner (item a.ii), ela só vai começar a fazer isso agora, o que dá a entender que ela deliberadamente descumpria a regra estabelecida há mais de três anos.