Já troquei e-mail com a Gestão do MXRF sobre isso no passado, vou colocar abaixo a resposta do Fundo a respeito do tema - que ajuda a esclarecer o funcionamento disso na prática.
"Considerações sobre seu entendimento:
Em relação as “Permutas Financeiras” e “Permutas Imobiliárias”, ambas são permutas imobiliárias. As definições mais apropriadas são “Permutas Físicas” e “Permutas Financeiras”.
Atualmente, por escolha e experiência do gestor, no Maxi Renda só tem permutas financeiras, com o objetivo de mitigar o risco da incorporadora priorizar as vendas que são de sua propriedade.
Outro ponto importante para reforçar no seu entendimento é que, de fato numa primeira instância o FII está exposto aos riscos de performance do projeto, mas caso o projeto sofra problemas como atrasos/embargo de obras, vendas em preços abaixo do acordado entre as partes (FII e incorporadora), a incorporadora tem a obrigação de restituir o FII (aumentando o % do FII no VGV) ou até de recomprar a participação do FII (PUT), dependendo da gravidade do problema. Por fim, o FII está exposto apenas ao risco comercial (velocidade de vendas) do projeto e não aos problemas relacionados aos custos e despesas do projeto, como estouro de custo de obra, excessos de despesas, e demais riscos de reclamações de mutuários (adquirentes de unidades) ou de eventuais reclamações trabalhistas de funcionários da construtora, por exemplo
A estrutura de investimento é por meio de um consórcio, cuja a constituição deste, se dá por meio de duas empresas (SPEs), sendo uma SPE Terrenista (como diz o nome, é a que detém o terreno) detida 100% pelo FII e, a outra SPE Incorporadora, detida 100% pela Incorporadora parceira, neste sentido, todas as obrigações da incorporação é de exclusiva responsabilidade desta SPE Inc.
Por isso, o FII fica relativamente “blindado” dos passivos do projeto.
O FII não compra terreno para depois encontrar incorporadores para fazer o desenvolvimento e tão pouco compra terrenos na estratégia de landbank a exemplo das incorporadoras. O FII somente faz o investimento em “Permuta Financeira” quando um incorporador parceiro já tem um projeto aprovado ou pré-aprovado na prefeitura em cima do próprio terreno em questão. Desta forma, o FII pode comprar da Incorporadora parceira a SPE (empresa que tem como objetivo desenvolver um projeto específico) detentora do terreno. Ou então, o FII constitui um terreno e compra o terreno diretamente do vendedor que detinha o terreno, mas neste cenário, o terreno já estava sendo diligenciado e negociado pela própria incorporadora que fará o desenvolvimento do projeto em parceria com o FII."
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