Vacância alta e etc, mas...

stever · 2014-12-31T13:13:00-03:00

Mesmo com isso tudo o yield em relação ao preço está bom. Sei que tem risco de cair mais se manter a vacância por prazo mais longo (e creio que tem boas chances disso) e se a SELIC continuar subindo, mas levando em conta que os FIIs ficam descontados demais por vacância e que esse, por ser diversificado, tem riscos pequenos de chegar ao ponto de não ter dinheiro por ter participação em 4 ativos espalhados geograficamente... E que comprando nesse yield tem uma proteção de rendimento sobre o valor investido que faz poder ficar nele enquanto não melhorar... O que acham? Estou discutindo sobre trade, não sei se na parte de FIIs do site isso é permitido. Se não for eu levo pro grupo, só avisar. Em relação a valor pra carteira normal de só acumular, esse não entra aqui pois parece que os imóveis do Recife são ruins e a concorrência lá com prédio de alto padrão é alta. Poderia comentar, @André.PC? Tem algo que eu não estou enxergando?

@sniper
em 31/12/2014 14:12

Dei uma olhada nesse fundo semana passada e comprei um pouco. Pelas minhas contas ele aguenta algo entre 60% e 75% de vacância em cada prédio. Só acima disso operaria no prejuízo. Como são 4 prédios realmente se pensar em poucos anos esse tipo de risco é baixo embora 2 deles sejam vizinhos.
Mas acho essa idéia de proteção sobre o valor investido meio ilusória. Podemos passar por exemplo 2 anos com selic subindo, a vacância do fundo pode aumentar, a liquidez desse fundo que já é baixa pode cair, e a combinação dessas três coisas poderia derrubar a cotação pela metade por exemplo.
Teve uma oferta de takeover nesse fundo aqui esse ano. Mesmo que você esteja disposto a comprar e manter ele numa vacância de digamos 50%, pode haver outras ofertas de takeover nele e numa delas você acabar sendo obrigado a desinvestir vendendo por menos do que comprou.

#1 de 5

@stever
em 31/12/2014 14:17

Sim, teve a questão da tentativa de aprovação de possibilidade de venda a partir de 6000 por m², mas se fosse take over em todo o fundo, comprando agora ainda daria lucro nesse preço pelo que li (não fiz as contas)... só que o imóvel alvo provavelmente seria o imóvel de SP, e aí a vacância dos outros começaria a pesar, de fato.

Tudo tem risco, mas to vendo um risco pequeno aqui pelo retorno que pode dar.

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@stever
em 31/12/2014 14:20

Além de que por 6000/m² o de SP estaria baixo e mesmo o fundo sobrevivendo seria um preju.

#3 de 5

@sniper
em 31/12/2014 14:34

Tb achei a relação de risco retorno aqui boa. Mas é curioso isso de analisar um trade pensando em "margem de segurança" para quedas devido ao yield alto, comprar pensando em "segurar a onda" e eventualmente ser obrigado a vender na baixa contra a sua vontade porque o resto dos cotistas se desesperou. Heheh...

#4 de 5

@AndreLFSBacci
em 01/01/2015 23:25

Bom, esquece esquema de margem de segurança em FII... É um tipo de muleta psicológica que é a primeira coisa que "falta" quando dá problema.

Imóveis B para A, fora do eixo Rio-SP, com vacância, em obras. Esse é o jeitão do RDES. Teve a tentativa de take over sim, e foi a primeira com uma recusa expressiva (2:1 a votação do não). Recentemente conseguiu aprovar algumas correções e ajustes no regulamento. Está menos "largado" nesse sentido, o que não afasta o risco de TO (MXRC que o diga).

Bom para diversificar, só não poria como carro chefe. Tem a estratégia (compra de vacância) e tem o risco (tamanho menor e já tentativa de TO).

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