Contratos e Processos - Resumo

Agora vamos acompanhar o desenrolar do caso.

Fica aqui o aprendizado do cuidado que se deve ter com fundos mono-inquilino. Apenas um processo na justiça é suficiente para mudar muita coisa no cotidiano do fundo. Num fundo com vários inquilinos, qualquer problema afeta um percentual muito pequeno da renda.

Só a diversificação salva!

parabéns, ficou muito bom este resumo

Parabéns ficou super bem explicado.

Nod, ficou excelente mesmo! Muito esclarecedor

Fiquei surpreso com o valor que estão pedindo: redução de 34%...
É o que vc falou: multi-inq, em uma carteira multi, com percentual baixo = impacto muiiiito baixo para o investidor final.
Tudo é questão de quanto estamos expostos, né :)

Este fundo ainda não está na carteira, mas quando entrar, será bem pequeno ;)
Valeu mesmo!

Revisional de aluguel é palhaçada. Isso deve ser negociado frente a frente e não judicialmente. A maioria dos contratos já prevê que em certos casos o valor pode ser alterado.

As administradoras e proprietários deveriam fazer uma lista negra de revisional, igual os bancos com o revisional de juros. Quem entrar com isso não alugaria mais nada na vida.

@Nod

Excelente! Muito obrigado!

Pra mim é caso de locatário de má fé.
Portanto, é FII para se manter distância

Insegurança jurídica no Brasil é terrível, vide Dilma com as elétricas em 2012, por isso ninguém quer trazer dinheiro pra cá.
Contrato é unilateral e só deveria buscar terceiros no caso de quebra de acordo de uma das partes.
Buscar a justiça em beneficio próprio é safadeza.
Culpa dos juízes que caem nessa de atendimento ao social, fecha esse, abri outro.

E o fato de ser um hospital ainda deve amolecer mais o juiz. Isso acontece.

Melhor ficar fora de FIIs de educação e saúde. Chance de merda maior.

Os de agências até pode dar merda, mas acho que a justiça fica mais ao lado do cotista, sempre julgam contra os bancos (revisional de juros, trabalhista, etc).

O tema do chat de ontem foi a cronologia de contratos, aditivos e processos.

Bastter.com - Videos - FIIs e Imóveis

e no caso de hospital, vai ser inquilino eterno, ninguém vai tirar ele de lá jamais. E se ele resolver sair também vai ser ruim porque não é fácil de alugar pra outro.

Deve-se sempre analisar o risco pelo pior cenário. Nesse caso minha análise é simples: Fundo mono imóvel e mono inquilino. Inquilino que deseja revisional para baixo. Área de saúde complicada no nosso país. Brigas na justiça. Conclusão: passo longe.

Se o fundo fosse multi imóvel e multi inquilinos seria interessante como sócio.
Devido a possibilidade de variação de cotação para cima no futuro pode-se arriscar o capital alocado a risco para trade. Vale a pena correr o risco de trade? Não sei. Essa análise cada um deve fazer. Sempre levando em conta que nada é garantido.

Considerem 3 observações otimistas com relação a estes investimentos :

1. Estes hospitais (Criança e NSLourdes) estão muito bem localizados ao lado do metrô Jabaquara que é um dos mais movimentados de SP, e é a primeira estação da linha principal conectado por trens, ônibus, ônibus elétricos, rodoviárias,etc.

2. é verdade que a área de saúde é problemática mas também é verdade que a população está envelhecendo rapidamente e precisando cada vez mais de hospitais, especialmente nos grandes conglomerados urbanos.

3. Somando-se os itens 1 e 2 fica mais fácil explicar neste item 3 porque mesmo que o inquilino desocupe o imóvel não será tão difícil uma realocação assim. Qual hospital famoso não inveja uma localização privilegiada e de fácil acesso como este ?

Salompas, concordo com você.

A questão é que a lei de locações protege muito o inquilino que é da área de saúde ou educacional.

Em linhas simplórias, se o inquilino estiver pagando aluguel e cumprindo demais cláusulas contratuais, o proprietário não pode rescindir o contrato.

(Lei Federal 8.245/1991, artigo 53º)

Mono-mono, e saúde. É complicado.
Passar longe? Não acho que seja pra tanto.
Estando bem diversificado, e com percentual baixo, não vejo motivos para alardes..

Mas é critério de cada um, claro! É MUITO pessoal.

Fazendo um cálculo superficial:
Com os 80% definidos, e demais custos em CNTP, diria que proventos serão ~ 1,49 / cota.

Aí vem o interessante (e absurdo): o pior cenário possível, apesar de improvável, seria o aluguel no valor solicitado pela Rede Dor (R$ 1.167K). Neste caso, com demais custos CNTP, estaríamos falando de ~ 0,97 / cota!!

Inquilino ficar com essa "palhaçada" de tempos em tempos é absurdo mesmo. Agora é ver como vai se desenrolar na justiça.

Se ñ tivesse ocorrido o reajuste negativo em 2011, hj era capaz do aluguel está próximo de 2,9M, o que daria um cap rate de 16%.
Pra mercado normal estaria caro, mas e para um imóvel adaptado para o uso?
Com o novo reajuste provisório o cap rate esta em 10%, um valor digamos "normal".
Mas o pedido pelo hospital é irreal.

Se o fundo é mono-mono e, portanto, não é diversificado o suficiente, basta diversificar no nível da carteira de cada um.