Mandei e-mail para o RI da Qasar, a fim de entender algumas questões levantadas num tópico aqui da Bastter sobre esse FII:
FII AGRO DA QUASAR - FIIs & Imóveis - Bastter.comResponderam rapidamente pedindo um telefone para entrar em contato. E fizemos um call que achei que serviu pra entender melhor o case desse FII.
Como o @celtiberian levantou no tópico citado, nesse prospecto inicial todos os silos/imóveis era sim da mesma empresa.
400 milhões ( + de 80% da oferta inicial) eram pra 11 ativos, e o 12º ativo seriam obras de melhoria nos 11 primeiros.
Eles tinham uma intenção de compra, que poderia ser cancelada por ambas as partes.
Ocorre que a empresa cedente trabalha no ramo de proteína animal e foi muito beneficiada com eventos recentes, melhorando a saude financeira e não estão precisando mais fazer essa venda com lease back.
Então dos 400mi que eles iriam comprar dessa empresa, estão conversando sobre 160mi. Os outros 240mi está fora de questão.
O Cap rat de 9,8% mudou. Em outubro os juros estavam mais altos, não fecharam nada. Agora com os juros mais baixos a ideia é algo em torno de 8% de cap rat.
O Fundo até adquiriu 4 imóveis com cap rat de + de 9%, mas não vai ser a regra, pois no máximo 30% do FII vai pra High Yield. O prazo do contrato é de 10 anos, renováveis por mais 10 (quem decide se vai renovar ou não é o FII).
Os 70% restantes vão pra High Grade. E esses vão pagar entre IPCA + 7,5% a IPCA +8,5%
Com esse revés do fundo, eles desligaram 2 sONcios gestores, zeraram temporariamente a taxa de administração (ficarão zeradas até o fundo alocar 90% da captação inicial) e estão trabalhando "de graça" pra encontrar imóveis para alocar os mais de 400mi que estão em LFT.
Caso não consigam encontrar imóveis o fundo pode até mesmo devolver dinheiro pros cotistas. (Só a título de informação sem contar a aquisição High Yield, hj só em LFT tem uns 80 reais por cota, e a cota tá em R$72.)
No momento as negociações estão congeladas pois as empresas estão pensando no curto prazo pela questão do covid-19.
A questão do valor alto de despesas, chegando a quase 18% das receitas: é possível que seja menor que isso, mas fizeram uma estimativa conservadora pensando em um valor anual para atualização de tecnologias. Mas a manutenção dos silos fica por conta do locatário.
