Redução dos proventos

Legal! Obrigado Mille!
Mal entrei e já estou adorando esse PQDP11.

@mille

Ainda não te mandei o material do PQDP, mas para ir adiantando, a conta do 2,68: https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=B4483C13-5F65-4833-A899-3EFF8D92B5E2

@André.PC , pra eu entender melhor: ao que parece, pela DRE do Fundo, ajuste de equivalência patrimonial está pesando mais do que as imobilizações. É isso mesmo?
Você sabe a que se refere essa equivalência patrimonial que pesou na redução dos proventos? Entendo que tenha a ver com os custos da obra, mas não entendi o lançamento.

@Thiago70

É isso mesmo. E na sinceridade, eu também não entendi. Que equivalência patrimonial seria evento não caixa, e portanto não afetaria distribuição.

Poderia ser variação do SHDP, mas ele tem só se valorizado contabilmente na CVM. Tão pouco vi negociação do ativo ilíquido no secundário. Então só sobra variação no próprio imóvel detido diretamente.

É tão estranho o lançamento que poderia ser um nova espécie de gato para driblar a nova regra dos 95%. Mas daí eu estou confabulando. Não consegui um minuto esses dias para pegar no pé de admin para esclarecer. Ou pelo menos pedir um texto no próximo relatório.

Mandei uma pergunta lá. Se eles responderem, posto aqui. Obrigado!

Eu vou tentar cutucar esse assunto, puxando pelo papo da nova expansão.

... e a resposta veio voando! Bora lá.

O ajuste de equivalência patrimonial é sim do imóvel interno ao fundo. Literalmente no caso.

A forma de entender isso é que aquela DRE do BTG acaba replicando a escrituração do próprio imóvel em si. Não é uma escrituração feita a partir do resultado líquido do imóvel, que depois sofre os acréscimos/decréscimos da estrutura do FII. (dos FIIs, aliás, que tem dois).

O que é óbvio, em retrospectiva, dado detalhamento de rubricas do relatório. E que, aliás, pode ser uma solução de contorno da nova regra dos 95%, já que esses ajustes ainda ocorrem "antes" do resultado entrar no fundo, ainda que apareçam naquela demonstração mês a mês.

Para quem quiser ver essa diferença, tem o caso das demonstrações financeiras do MSHP e MSLF. Numa delas são poucas rubricas (entra pelo líquido do imóvel) e a outra é cheia de rubricas (por replicação da DRE do empreendimento). O mesmo empreendimento, os mesmos custos líquidos na ponta do cotistas, mas escriturações completamente diferentes, com respectivos indicadores fundamentalistas completamente alterados.

Só pra ver se eu entendi: eles lançam um "custo de escrituração", que é meramente contábil, para reduzir o lucro do FII e distribuir menos proventos. Os proventos não distribuídos serão usados na verdade para construir a obra que foi (será) escriturada. É isso mesmo, @André.PC?

Enviei mensagem pelo site do FII, mas ainda não recebi resposta. Qual foi o canal que você usou?

Não não. Eles lançaram esses custos dentro do "imóvel", antes da contabilidade do fundo. Mas como a contabilidade do fundo replica o imóvel, então aparece o lançamento estranho, depois. Ficou estranho porque parece um prejuízo em vez de custo, mas enfim. É um lançamento real, contábil e caixa.

Foi um gasto que ocorreu "antes" da contabilidade, e portanto está fora do alcance da regra dos 95%. Acredito que isso só é possível no PQDP porque o imóvel tem mais de um dono.
Consegui por telefone... Vira e mexe eu entro em contato com o pessoal da contabilidade dos admins para alertar erros na CVM, daí o pessoal (ainda) me franqueia esse tipo de dúvida técnica sem ser pelos canais offline.

Entendi! Então eles lançam os custos de melhorias reais, que já desembolsaram. O importante é que estão fazendo o melhor pra aumentar nossa renda no futuro.
Obrigado por esclarecer!

Sim, é por aí mesmo.

Meteram o custo de obra em parte imobilização, e parte como custo. O custo acaba escriturado esquisito por ser uma perda patrimonial (dinheiro queimado dentro do imóvel [obra de empreitada?]).

Mas ambos ocorrem "dentro do imóvel". A contabilidade que estamos vendo "puxa" um monte de rubricas, mas na verdade o CNPJ do FII recebe o valor líquido. Se tiver tempo de uma comparada na escrituração de MSHP e MSLF. Acredito que vai ficar mais claro ainda.

Mas que o nome do lançamento é feio, ah, isso é.

Legal! Vou guardar isso para estudar com calma depois.
A administradora me respondeu por e-mail. Não tem uma aba de RI para FIIs? Vou postar pergunta e resposta aqui para vocês acompanharem. Eles falaram basicamente da conta de ajuste patrimonial:

Pergunta: Bom dia, Sou cotista do PQDP11 e venho estudando as informações contábeis do fundo. Gostaria de vossa ajuda para compreender o lançamento "Ajuste de equivalência patrimonial". Em outubro, ao que parece, esta despesa aumentou juntamente com as Imobilizações, que reflete as obras que estão sendo executadas. Como funciona este lançamento contábil? Como o ajuste, de natureza contábil, sofre influência da execução de obras, influindo a distribuição de proventos. Agradeço também pela excelente administração do Fundo.

Resposta: Prezado cotista,

O ajuste é feito mensalmente baseado na participação que o fundo tem no FII Shopping Parque dom Pedro.

Esse valor não afeta a distribuição de rendimento: olhando na demonstração do resultado de outubro podemos ver que o valor de R$ 959.608,52 está sendo deduzido no ajuste de equivalência patrimonial, porém na linha de “Ativos Financeiros de Natureza Imobiliários ” ele é contabilizado como positivo no ajuste ao valor justo (cotas de fundos imobiliários).

Atenciosamente,

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

@mille, vc é de Campinas também?

Eu moro ao lado do shopping. Quem quiser, posso sempre dar uma passada por lá para verificar qualquer assunto :)