Assembléia Geral

Eu gostaria imensamente de ir nesta assembleia, mas infelizmente não moro no Estado de São Paulo, mas quem puder ir seria uma excelente oportunidade de questionar duramente o administrador do FII de como em todo este tempo eles não conseguiram um único inquilino. Eu sei que a situação atual não está fácil, mas o Galeria que está na numa região próxima perdeu alguns inquilinos mas conseguiu outros. Além do mais, a imensa maioria dos prédios no centro do Rio são bem velhos. É difícil imaginar que não se consiga ninguém que não queria mudar para um prédio com melhor estrutura dando inclusive um certo desconto. Com relação a obra, eu particularmente sempre acho importante ir melhorando os imóveis, contudo o FII está atualmente numa situação delicada ... talvez fosse mais prudente fazer esta obra depois de ter garantido alguns andares alugados.

Quanto à benfeitoria na rede elétrica da Torre Boavista, duas teorias:
1 - Solicitação da ANAC, único inquilino que o fundo ainda tem.
2 - Pode também haver alguma negociação sólida com algum possível inquilino e que, pela natureza da sua atividade, precisa de alguma especificidade na rede elétrica.

Tambem gostaria de ir nessa assembleia. Mas estou no RJ.

Alguem leu o regulamento ? Teve N alteracoes.

Não vi ainda em detalhe a parte da proposta de mudanças do regulamento (que são muitas), mas vi a parte sobre a proposta das obras e não gostei nenhum pouco ... (escrevo em detalhes abaixo)
Para quem ainda não viu, o documento falando a respeito da obra no sistema elétrico/iluminação do prédio e as mudanças no regulamento do fundo pode ser encontrado em

http://www.bradescobemdtvm.com.br/Upload%20Documents/Funds/529/146/MaterialDeApoio_2016714184249293.pdf

Com a respeito ao documento sobre a proposta de obras, alguns pontos me chamaram a atenção:

1) Logo no inicio da proposta está escrito "A proposta a ser deliberada em assembleia divide-se, para fins didáticos,
em duas partes. Uma parte diz respeito à substituição de lâmpadas fluorescentes
por lâmpadas de LED. A outra pela instalação de sistema de geração de energia
elétrica a gás. As partes da proposta são complementares, sendo que a
aprovação requer a implementação de ambas compulsoriamente". Sou professor universitário da área tecnológica e o fato de substituir lâmpadas fluorescentes por lâmpadas de LED não implica COMPULSORIAMENTE que se tenha que instalar um novo sistema de geração de energia. Poderia talvez haver necessidade disto, caso houvesse aumento de carga (consumo de energia elétrica). Mas a instalação de lâmpadas de LED irão reduzir o consumo. Pode-se claramente fazer apenas a substituição das lâmpadas sem a necessidade de um novo sistema de geração de energia, ainda mais lembrando que o prédio inteiro sofreu um retrofit a apenas 8 anos.

2) No meu condomínio, qualquer pequena obra (digamos de uns R$10.000), o síndico sempre tem sempre que apresentar na reunião de condomínio pelo menos 3 orçamentos diferentes, com um certo detalhamento dos custos de materiais e mão de obra. Neste documento, a única informação sobre custos é que a obra custará R$ 2.500.000 e nada mais. Além disto, na página 11 está escrito: "Da Natureza de Unicidade da Presente Proposta: tendo em vista a natureza de notória especialização e credibilidade por parte do fornecedor, bem
como, à amplitude dos serviços e produtos incluídos na presente proposta, não se
faz possível a obtenção de proposta alternativa que contemple a totalidade das
benfeitorias necessárias". Ou seja, eles só falaram com uma única empresa! Será que em toda a região metropolitana do Rio de Janeiro só existe uma única empresa que tenha capacidade para trocar lâmpada fluorescente por LED ou instalar um sistema de gerador de energia a gás?

Eu realmente não gostei nenhum pouco deste documento...

A assembléia do mês passado foi suspensa pelos cotistas para maiores esclarecimentos (Fundos.NET). Eu também já havia mencionado num post acima a respeito desta falta de informação nos documentos. Agora marcaram uma nova assembléia para esta segunda-feira (29/08) (Fundos.NET):

Osasco-SP, 19 de agosto de 2016.
Prezado Cotista,
A BEM DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. (“Administradora”),
na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PRESIDENTE
VARGAS (“Fundo”), inscrito no CNPJ/MF sob o n.º 11.281.322/0001-72, em prosseguimento à
Assembleia Geral de Cotistas iniciada e suspensa em 29 de julho de 2016 (“Assembleia
Suspensa”), vem convidar V.Sa(s). para se reunir(em) no dia 29 de agosto de 2016, às 16h00,
no Núcleo Cidade de Deus, Vila Yara, Osasco, SP, Prédio Amarelo - 2º andar, a fim de continuar
a deliberação sobre:
(i) a realização, pelo Fundo, de benfeitoria na estrutura de geração e fornecimento de energia
elétrica, de forma a propiciar eficiência energética preferencialmente para a Torre Boa Vista;
(ii) a adequação do Regulamento do Fundo à Instrução CVM 571, de 25 de novembro de 2015,
envolvendo as seguintes matérias: emissão de novas cotas, assembleias gerais de cotistas
(deliberação e convocação), representantes de cotistas, conflito de interesse, encargos do fundo,
divulgação de informações e liquidação do fundo, conforme documento disponibilizado pela
Administradora, nos termos abaixo indicados; e
(iii) a alteração do artigo 35 do Regulamento do Fundo para prever a possibilidade de convocação
da Assembleia Geral de Cotistas mediante publicação de edital em periódico definido e informado
pela Administradora.
A Administradora informa ainda que:
a) disponibilizou novos documentos contendo os esclarecimentos solicitados na Assembleia
Suspensa, para suporte aos cotistas na deliberação das matérias da ordem do dia, os quais se
encontram à disposição do Cotista na sede da Administradora, em seu site:
www.bradescobemdtvm.com.br, na página da Comissão de Valores Mobiliários e na página da
BM&FBOVESPA;
b) a assembleia será retomada e considerada instalada com a presença de qualquer número
de cotistas, nos termos do §2º do artigo 19 da Instrução CVM 472, de 31 de outubro de 2008
(“ICVM 472”) c/c o artigo 70 da Instrução CVM Nº 555, de 17 de Dezembro de 2014 (“ICVM 555”);
c) as matérias dos itens “ii” e “iii” da ordem do dia, por estarem sujeitas a deliberação por
quórum qualificado, requererão a aprovação de Cotistas que representem, no mínimo, a metade
das cotas emitidas, nos termos do regulamento do Fundo; e
d) na hipótese de não ser aprovada a matéria constante no item “ii” da ordem do dia, em
virtude de insuficiência de quórum, ou mesmo em razão das deliberações, a Administradora
poderá valer-se da prerrogativa legal para efetuar os ajustes normativos, conforme preceitua o
inciso I do artigo 47 da ICVM 555.
Eventuais esclarecimentos poderão ser obtidos na sede da Administradora.
Atenciosamente,
BEM DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.

Como falei antes, moro em outro estado e não posso ir a assembleia, mas gostaria de comentar alguns pontos, para aqueles que possivelmente possam comparecer na assembleia (o documento com informações sobre a obra e as propostas de alteração do regulamento do fundo encontram-se em Fundos.NET ):

1) Com relação a obra, como já mencionei antes, sempre acho importante estar modernizando os imóveis. Contudo, o FII no momento só está com um inquilino ... me parece muito arriscado assumir neste momento uma dívida de dois milhões e meio para ser paga em 3 anos! E se neste intervalo a Anac resolve sair? Teremos que fazer uma nova emissão não só pagar as despesas do FII, mas também as despesas da obra. Me parece muito arriscado... Além do mais, esta obra não é tão essencial e o prédio teve um retrofit completo há uns 8 anos. Além disto, não estou gostando como a gestora esta conduzindo para o FII fazer esta obra: em um post acima eu levantei algumas questões que na minha opinião não estavam corretas (o documento por sinal, sumiu ...) e agora neste novo documento eles voltaram atrás no que eles haviam afirmado antes, dizendo por exemplo que de fato uma obra não depende da outra e que o grupo que eles chamaram não seria o único apto a fazer a obra ....

2) Eu estava vendo o informe mensal mensal deste mês (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=2790&flnk) e percebi que o FII possui só 45.820,00 de caixa!!!! Isto não é suficiente nem para cobrir nem um mês de taxa de administração. Imagina se ocorre a necessidade de uma obra de emergência. Até o meu condomínio, que é um prédio pequeno de 20 moradores tem mais caixa que este fundo!! Do meu ponto de vista é extremamente irresponsável o administrador deixar o FII ficar com um caixa assim, ainda mais na situação atual com só um inquilino. A título de comparação, o XTED que também tem só dois prédios que tem um PL de 94 milhões (que é menor que o PL de 154 milhões do PRSV) tem um caixa de 1 milhão e 700 mil! Graças a este caixa que o XTED poderá operar por alguns meses para diminuir a vacância sem necessidade de fazer nova emissão. Me parece que muito mais importante que as obras propostas, seria aumentar este caixa urgentemente, retendo o excedente dos 95% que devem ser distribuídos, e que cobrisse alguns meses de despesas do FII. Este ponto poderia ser discutido na assembleia.

3) As alterações no regulamento do fundo é para se adequar a nova instrução 571 da CVM. Em particular, nesta instrução fala que para o FII fazer parte do IFIX, a taxa de administração não deve ser mais um percentual do PL. A princípio como default ela deveria ser um percentual do valor de mercado do FII, mas a assembleia também poderia propor outra opção como um percentual sobre a receita bruta, etc. Contudo, no artigo 19 da proposta de alteração do regulamento pode-se ver que eles mantiveram a taxa de administração como um percentual do PL!! Acredito que o pessoal que for a assembleia tem que reclamar com relação a isto, e colocar como um percentual da receita bruta ou na pior das hipótese como percentual do valor de mercado, para tentar fazer com que eles se "movimentem mais" para conseguir novos inquilinos. Por sinal, seria importante forçar que eles a darem esclarecimentos de como anda o processo de procura de novos inquilinos, como fazem por exemplo no relatório do XTED.

Adicionando ao post acima: alguém chegou a ir na última assembleia? O que foi debatido?

Com relação as obras, outra opção seria só aprovar a troca das lâmpadas (que já seria responsável por grande parte da redução de consumo elétrico) e pagamento em duas vezes com um super desconto, ao invés de 36 meses, tirando a espada na cabeça dos cotistas por 36 meses (além do mais no Brasil, com estes juros estratosféricos, não faz sentido pagar em 3 anos quando se pode pagar em duas vezes com desconto). Além disto, nada deste papo que em todo o Brasil só tem uma pessoa que sabe trocar lâmpada .... deve ter pelo menos uns 3 orçamentos.

Obras aprovadas pela unanimidade dos presentes.
Demais questões não foram votadas já que a quantidade de presentes não alcançou o quórum qualificado (estavam presentes apenas 28% das cotas)
Fundos.NET