tentando entender os fundo, fiquei com duvidas

pagu · 2015-02-18T00:35:00-03:00

Li os documentos que estão na Bovespa, e vi que tenho muito a aprender para entender sobre FII. Podem me ajudar, por favor? 1-a origem dos dividendos deste fundo é com a venda de unidades? ou provém de derivativos que garantem os financiamentos? 2-tem o prazo de 96 meses. Esses dividendos atuais já são amortizações? Achei a resposta dessa: a partir do 24 mês do inicio de funcionamento do fundo começa a ser paga uma parcela anula da amortização. Podem haver parcelas extraordinárias caso hajam recursos.. 3-onde pode-se acompanhar o desenvolvimento das vendas? 4-não consegui entende a descrição da taxa de performance. Apenas entendi que se bater o ipca eles pegam algo em torno de 30% do rendimento que exceder o ipca + um monte de taxas que ficou muito confuso. Alguem tem uma explicação mais simples, por favor? "a) 30% (trinta por cento) dos rendimentos do Fundo que excederem a variação acumulada do IPCA/IBGE, ou outro índice que venha a substituí-lo, acrescido de uma taxa de 9% (nove por cento) ao ano (“Parâmetro de Rentabilidade A”), até o limite da variação acumulada do IPCA/IBGE, acrescido de uma taxa de 11,5% (onze inteiros e cinco décimos por cento) ao ano (respectivamente, “Parte A da Taxa de Performance” e “Parâmetro de Rentabilidade B”), sendo que dos referidos 30% (trinta por cento) correspondentes à Parte A da Taxa de Performance: (i) 2/3 (dois terços) serão destinados ao Empreendedor e (ii) 1/3 (um terço) ao Gestor; e b) 80% (oitenta por cento) dos rendimentos do Fundo que excederem ao Parâmetro de Rentabilidade B (“Parte B da Taxa de Performance”), sendo que dos referidos 80% (oitenta por cento) correspondentes à Parte B da Taxa de Performance: (i) 7/8 (sete oitavos) serão destinados ao Empreendedor e (ii) 1/8 (um oitavo) ao Gestor." E por ultimo: tem algum rolo escondido neste fundo?

@AndreLFSBacci
em 18/02/2015 01:33

Olá @pagu ,

1. Sim. Sem derivativos nesse FII no geral, tirando talvez a put de IPCA+1% sobre o valor inicial (o tal "garantido" do nome do fundo). Mas isso é mais para frente.

2. Não, não são amortizações. O quadro aí em cima infelizmente mistura os dois (inclui mas não separa), mas por enquanto só pagou rendimentos.

3. Tem algumas informações de venda nos relatórios trimestrais: Rio Bravo - JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido Fundo de Investimento Imobiliário – FII?

4. A regra é mais ou menos o seguinte. Pega o retorno do fundo. O que passar de IPCA+9%, 30% do rendimento acima disso vira taxa. Se passar de IPCA+11,5, daí 80% é taxa de gestão.

Sem rolos outros, mas também não é trivial. É operação estruturada, é fundo exclusivo de IQ, e não é ativo de se colocar no TSDB por ser de prazo determinado.

#1 de 9

@pagu
em 18/02/2015 12:20

@André.PC
veja se está correto:

ipca (~7%) + 1% sobre R$100,00: R$8,00 de rendimento mínimo

cotação atual R$67,00 --> rendimento mínimo 11,10%

fazendo o mesmo sobre a amortização d oprincipal em 7 parcela + (ipca~7%+1%),

o rendimento considerando a compra da quita a 67,00 é de 95%.

isso sem colocar os rendimentos no valor presente (NPV).

raciocínio está correto?

#2 de 9

@AndreLFSBacci
em 18/02/2015 16:24

Teria de ver/fazer um Excel da conta, mas de bater o olho parece certo.

Até porque o retorno grosso vem só da diferença entre R$ 67,00 e R$ 100, mais os juros dos primeiros anos. Quase 100% mesmo.

Porém conta assim é meio enganosa. Seria o caso de colocar isso num Excel em base mensal ou anual e fazer a TIR (ou XTIR) do fluxo de pagamentos, já que (em teoria) tudo tem data certa no RBBV. Uma conta assim dá uma taxa nominal, mas para esse caso eu acho válido, tanto quanto NPV.

#3 de 9

@pagu
em 18/02/2015 16:59

Ok
Obrigado

#4 de 9

@crcunha
em 20/02/2015 15:00

André,

Para quem não é investidor qualificado como eu, qual a desvantagem de ter este fundo ?

#5 de 9

@AndreLFSBacci
em 20/02/2015 16:10

O risco que você corre de ter o fundo não muda se você é IQ ou não. Mas meio que investimento de IQ são feitos para afastar, impedir na verdade, que não IQs tenham acesso a eles...

De desvantagem prática é você não conseguir investir (se sua corretora estiver esperta), ou de ter de "brigar" com corretora para manter o investimento (se a corretora não conferir na hora e descobrir depois).

A norma até diz que investidor que deixar de ser IQ pode continuar com os investimentos da época que era IQ, mas é "cinza" a questão de um não IQ que vai lá e consegue entrar.

#6 de 9

@crcunha
em 20/02/2015 16:55

André,

Acho que na pratica isto não acontece muito.
Nunca tive problemas para investir nestes fundos.

#7 de 9

@pagu
em 22/02/2015 19:25

Fiquei com duvidas depois de ler o que escreveram sobre investidor IQ.

Compro quotas desse fundo colocando a ordem no homebroker e ela é executada.

Nunca fiz nenhuma delcaracao se sou IQ ou não.

Isso tem alguma consequência para mim? Alguma restrição?

#8 de 9

@AndreLFSBacci
em 24/02/2015 09:42

@crcunha

Então, realmente não acontece muito. Quase nada realmente. Eu mesmo só me deparei com corretoras que não faziam essa conferência, nem antes nem depois. Mas já há relatos de corretoras que verificam, então não é universalmente liberado.

Mas no final eu ainda tenho de alertar casos de fundos destinados exclusivamente a IQ. "Botar um pouco de medo". Não é uma característica a se ignorar completamente.

@pagu

Assim como o crcunha eu nunca tive problema de investir em fundo destinado a IQ, mesmo sem declaração (ou então, capacitação) de ser IQ.

Quase, na verdade. Eu interfiro em leilão de cota subordinada e operações estruturadas. Coisa de super qualificado, mas que negocia em bolsa como coisa de IQ. Uma vez fui chamado à xinxa por conta disso, e não comprei a briga. Outra eu falei "sim, eu sei" e ficou por isso mesmo. De onde eu tiro que existe gente motivada (e munida) o suficiente para ir atrás de ti logo depois de uma compra de IQ/SIQ, para botar pressão mesmo. Mas que aparentemente é inconsequente.

Daí que é um risco minúsculo, mas "a mais", de mexer com coisa de IQ/SIQ sem sê-los: receber ligação aleatória.

#9 de 9