O meu comentário foi exatamente para desconstruir esse bullshit de comprar fundos que estão com preço abaixo do VP. Eu já fiz um chat chamado "PL e DY pra quê?", que mostra que esse indicadores não levam a lugar nenhum.
O valor de avaliação é - teoricamente - o preço pelo qual o imóvel pode ser negociado no mercado. Porém, isso fica na berlinda quando vemos um imóvel que, para ser negociado, recebeu uma proposta abaixo da metade desse valor.
E, se alguém quiser colocar em suspeição ainda maior, pode usar o seguinte raciocínio:
- A taxa de administraçção dessse fundo é equivalente a 0,3% ao ano sobre o PL;
- O administrador é o responsável por escolher e contratar a empresa de administração;
- Ou seja, quanto maior a avaliação dada pela empresa de avaliação der, melhor para o administrador, que é o responsável por pagar pela avaliação.
No caso prático, se o imóvel tivesse sido avaliado em R$ 10 milhões, o fundo pagaria menos R$ 60 mil/ano em tx de administração. Ou seja, R$ 0,05 de rendimento a mais por cota por mês.
[Apenas para esclarecer: não estou dizendo que essa avaliação específica é fraudulenta ou algo semelhante. Só estou dizendo que a remuneração com base no PL pode, em alguns casos, gerar algum conflito de interesse na hora em que o administrador define qual empresa contratar.]
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