como o fundo acaba?

Sim, o fundo acaba quando o último ativo for vendido e o valor for rateado entre os cotistas.

Você pode ter lucro ou prejuízo.
No dia em que o RBAG acabou, a cota estava sendo vendida a 20,00 e o fundo rateou 10,93 por cota.

Dá uma olhada nesse link:
Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - RBAG11 manda beijo para o papai, para a mamãe e para você

Dá pra ter uma ideia do valor estimado pras cotas na hora da liquidação do fundo? Como fazer essa conta?

Tem a versão em vídeo da história do RBAG também, se quiser dar uma olhada.

E sim, dá para ter uma ideia do valor, mas problema é que qualquer conta feita "desde o início" terá acumulado enorme quantidade de margem de erro. Daí é preferível, se houver, usar informação do administrador/gestor, qual é impossível de fazer conta por fora para confirmar, mas que pelo menos se presume atualizados. Se não houver, melhor nem especular.

Particularmente o RBPD *tem* relatório mensal, onde informa com todas as letras esse valor! Coisa raríssima nesse tipo de FII, de desenvolvimento + prazo determinado... A pegadinha só é que o relatório sai com atraso, então tem de tomar muito cuidado pagamentos realizados entre a data do relatório e o hoje.

Por exemplo, nesse exato momento o último relatório é de 09/03, referente a Fevereiro ainda. Mas hoje é dia de anuncio rendimentos+amortização. Então dependendo da hora que hoje operar, esse número é um (sem provento anunciado) ou outro (com provento anunciado).

Alias, uma discussão bem completa sobre esse tipo de ativo: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Ganho com Desinvestimento

Obrigado pelas informações! Pelo visto, ainda há 4 meses de RBPD11 pela frente, se não estou enganado, segundo os relatórios

Tenho mais uma dúvida: eu adquiri as cotas dia 23/03. Eu devo receber rendimentos + amortização em abril? Ou é proporcional ao número de dias no mês que possuo as cotas?

mmudado,

O RBPD distribui rendimentos no último dia útil do mês.
Quem comprar até hoje receberá os proventos do mês; quem comprar amanhã, só em maio.

Você comprou em 23/03? Então vai receber os proventos e a amortização (amortização é previsão minha, tem sido devolvida quase todos os meses nos últimos tempos)

*Se não trocar de marcha* talvez dure uns 4 meses. Mas FIIs bem parecidos com o RBPD trocaram de velocidade de amortização algumas vezes (RBAG, RBPR). O próprio RBPD dá uns trancos de vez em quando, o que faz as médias voarem pela janela.

Rendimentos amortização dependem do dia "com direito". Não é proporcional. Do dia 23/03 para cá não teve provento ou amortização, então se vender hoje não recebe nada.

Hoje talvez anuncie novo rendimento e amortização. Seguindo a linha dos outros meses, teria "data com" hoje. Significando que quem vende hoje não recebe, que compra hoje recebe. E o inverso para quem comprar/vender no próximo dia útil.

Tô achando que vai valer a pena manter até o final, se for durar realmente mais 4 meses.

Se eu entendi bem, assim que sair o relatório desse mês, o preço deve despencar mais uns R$ 4,00 no valor da cota (descontar a amortização e o rendimento)? Será que o mercado realiza essas contas imediatamente?

Cara...

Em 23/03, teve 7 negócios, num preço médio de 18,82. O relatório último informava valor de curva esperado de 17,79 para os próximos 4 meses, já incluído aí os rendimentos futuros (3,62 rendimento + 14,17 amortização), o que dá um resultado negativo de 5,4% em quatro meses. Não estou dizendo que *vai* acontecer isso dado que eu não sei o futuro, e ainda assim essa é a melhor informação disponível...

Sobre o que comentou na sequencia, o próximo relatório provavelmente só vai sair depois do próximo rendimento/amortização. Então o mercado há de operar uns dias com informação ainda mais desatualizada. Daí sem saber muito como vai reagir, mas a evidência passada é cruel nesse aspecto.

Sobre a última a pergunta a resposta é "quase nunca". Isso está bem documentado no vídeo da história do RBAG. Naquele FII o mercado ficou operando quase sempre a preços de prejuízo total. Em três ocasiões chegou no preço "certo", e foi só em momentos de stress. Ocasiões essas que duraram poucos dias. Poucos dias em quatro anos é quase nada. Nos meses finais só fez conta errada, chegando a errar a conta por uma margem de 100% do valor efetivamente pago no final.

Então em relação à resposta da última pergunta, chego à conclusão que é possível extrair algum lucro dessa situação, certo?

Depende da sorte para tirar lucro quando se entra num preço acima da curva. Essa situação está descrita no link acima, "Ganho com desinvestimento".

Hoje, por exemplo, negociou acima da curva, mas abaixo dos preços de 23/03. Mantendo-se essa situação até o fim gera um prejuízo, mesmo que se negocie acima da curva 100% do tempo.

Então, minha ideia é realizar os rendimentos e amortização do mês e vender imediatamente, com o mercado ainda operando a preços defasados. Melhor não ficar até o final não. Obrigado pelas informações e dicas!

Deixa eu ver se entendi: o fundo comunica que teve amortização de R$ 7,15. Ou seja, de acordo com os relatórios, o valor da cota deve estar valendo em torno de R$ 10,00? É isso? Os negócios hoje todos ficaram em torno desse valor.

O fundo comunica que teve amortização de R$ 7,15 e rendimentos de 1,77, mas de acordo com os relatórios ele não está valendo em torno de 10.

Mas já que associou o 10 da sua conta com o 10 do mercado de hoje (abriu a 12, sem informação nova), eu fiquei curioso e peço explicar primeiro como chegou nos R$ 10,00. Que conta fez, a partir de quais números de quais relatórios mensais?

Relacionado: assistiu o A História do RBAG?

Cara não tenho acesso aos vídeos mas fiquei muito curioso pra assistir.

Sobre os números, peguei o relatório de fevereiro de 2015, tem uma tabela que informa como é calculado o valor da cota patrimonial. Cota patrimonial = valorização da cota - rendimentos distribuídos - amortização. Lá consta um valor de R$ 17,25 pra fev/2015. Tirando os R$ 7,15 da amortização, dá R$ 10,10.

Mas posso estar totalmente enganado nessa conta ...

Pelas minhas contas, deve valer 8,64

Acho que entendi a diferença @mmudado . Minha conta mesmo está bem próxima do @alexandreapso. No caso, subtraí a amortização e o rendimento do valor anterior.

Seguinte, esse fundo tem uma curva de IPCA+8%. Chutando o IPCA em 8%, isso dá uns 16%/ano, que é muito, mas é 1,2% mensalizado, e só sobre o saldo devedor. Nesse caso aí, 17,25. E 17,25*0,01244% = R$ 0,21.

O rendimento distribuído foi de 1,77, então de onde veio os R$ 1,55? Do além? De graça? Não, eram de rendimentos anteriores, pagos só agora. Dinheiro que estava no fundo (e portanto entrava para a conta dos 17,25). Distribuiu agora, diminui patrimônio do fundo como se amortização fosse.

É uma pegadinha, claro, mas uma pegadinha que muito ocorre nesse tipo de fundo. Daí a recomendação geral de evitá-los.

Legal André e Alexandre, obrigado pelas informações. Na verdade eu não cheguei a fazer essas contas. Eu subtraí o montante que eu devo receber ((amortização + renda)*cotas) do valor que gastei inicialmente comprando, de modo que deu pra estimar o valor que eu precisava vender pra não ter prejuízo. Daí saí dessa sem preju! Ufa!

Ainda acho que essas pegadinhas deveriam ser noticiadas à bovespa. Por exemplo o fundo indicar no prospecto que é de tempo indeterminado é absurdo, devia ter um parênteses lá dizendo o tempo estimado pra acabar ou coisa parecida...

Ah, e obrigado novamente, sem as informações que obtive aqui ia ter um belo preju! ;-)

De boa.

Só uma última coisa. Tempo indeterminado não significa para sempre. Significa que você não saber quando vai acabar.

Tem pelo menos uns cinco FIIs de tempo indeterminado de verdade que sumiram esse ano.

Mais uma dúvida @André.PC: para efeitos de pagamento de DARF, utiliza-se apenas a amortização no cálculo, ou vai a renda+amortização seguindo a "pegadinha" explicada anteriormente? Valeu!

Sobre amortização e IR, eis um trecho da primeira versão do livro: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/08105250-7f37-441d-9f7b-d1906c85ac91.pdf

A pegadinha não tem a ver com isso, que rendimento não afeta preço médio. Aliás, não se apegue ao termo, que não é uma pegadinha de verdade. O relatório está com informação certa para a data base que ele se refere. Se depois que o relatórios sai acontecem coisas, e pessoas calculam essas coisas, certo ou errado, Bolsa ou administrador não tem nada a ver com a história.

Obrigado @André.PC !