Atenção para as páginas após as fotos da agência no material suporte:
Age^ncia Jardim da Sau´de – Problema Identificado
Imo´vel Irregular
• Ha´ um tombamento na regia~o que impede unificac¸a~o e desmembramento de Lotes/terrenos
• A age^ncia foi construi´da sobre 4 lotes, portanto, a construc¸a~o da edificac¸a~o foi indeferida pelo CONPRESP (Conselho Municipal de Preservac¸a~o do Patrimo^nio Histo´rico, Cultural e Ambiental da cidade de Sa~o Paulo).
• Para regularizar, a Caixa havia negociado acordo de compensac¸a~o (revitalizac¸a~o de 2 prac¸as da regia~o) com CONPRESP e subprefeitura.
• O MP impugnou a aprovac¸a~o/acordo alegando que apenas o prefeito de Sa~o Paulo poderia assinar a liberac¸a~o.
Conclusa~o
Impossibilidade de Regularizac¸a~o sem assumir riscos relevantes
• Para regularizar o imo´vel e´ necessa´rio lavrar a escritura, transferir a propriedade do imo´vel, e negociar possi´vel acordo de compensac¸a~o com a Prefeitura de Sa~o Paulo.
• Na~o e´ possi´vel prever o valor do investimento referente ao acordo de compensac¸a~o antes de transferir a propriedade do imo´vel. O Fundo na~o pode assumir esse risco.
Outros Riscos
• Permanecer com imo´vel irregular em carteira: prefeitura pode solicitar a demolic¸a~o do imo´vel.
• Caixa pode encerrar atividade no imo´vel e deixar de pagar locac¸a~o.
Alternativas:
1. Devolver a age^ncia para CAIXA, sendo a CAIXA obrigada contratualmente devolver o
dinheiro pago atualizado pelo IGP-M
• Valor pago: R$ 5.159.500
• IGP-M no peri´odo: 29,6%
• Valor atualizado: R$ 6.689.182 – TIR: 19,0% a.a.
Obs: o Fundo devera´ acionar juridicamente a CAIXA para restituir o valor pago atualizado, conforme contrato
2. Vender a age^ncia para terceiro e aprovar a cobranc¸a de taxa de sucesso a` Rio Bravo no
percentual de 20% no que exceder ao valor da devoluc¸a~o do imo´vel.
• TIR Estimada (li´quido de todos os custos) devera´ ser no mi´nimo igual a alternativa 1.
Obs: o retorno acima estimado esta´ liquido de taxa de sucesso de 20% sobre a diferenc¸a do valor transacionado, liquido de corretagem, contra o valor a ser recebido pela devoluc¸a~o a` CAIXA.
Prospecc¸a~o de compradores:
Para identificar possi´veis compradores a administradora contratara´ consultoria para realizar trabalho de prospecc¸a~o e comercializac¸a~o do imo´vel, afim de obter valor superior resultante da venda contra o valor que seria recebido em caso de devoluc¸a~o do imo´vel a` CAIXA.
Taxa de Sucesso:
Somente se identificado comprador por valor superior ao equivalente a` devoluc¸a~o do imo´vel sera´ realizado a transac¸a~o.
A taxa de sucesso e´ de 20% sobre o excedente, liquido de custos para realizac¸a~o da transac¸a~o (ITBI, corretagem, despesas cartoriais e etc.)
Caso na~o seja realizada a venda por valor superior ao equivalente a` devoluc¸a~o do imo´vel pelo prazo de 12 meses, o Fundo procedera´ com os tramites necessa´rios para devoluc¸a~o do imo´vel a` CAIXA.
Neste cena´rio, nada sera´ devido a` a empresa contratada pelo trabalho de prospecc¸a~o realizado.
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Por Escrito:
Os cotistas tambe´m podera~o votar atrave´s de comunicac¸a~o escrita ou eletro^nica, por meio da entrega do modelo de voto apresentado a` seguir, e disponi´vel em
https://goo.gl/fCG1x7O voto, uma vez assinado, deve ser digitalizado e enviado para o e-mail fi@riobravo.com.br ou por correio, junto com co´pia dos documentos de identificac¸a~o do cotista.
