Aproveitando a live do Fernando, sobre FII`s de varejo (que estava muito boa) e estudo sobre esse FII, compartilho minha visão sobre ele:
1- No longo prazo, existira uma clara diminuição de agências bancárias físicas (mas elas não iram desaparecer, inclusive acredito que a Caixa tão cedo, não fará um movimento de fechamento). A Rio Bravo sabe disso e já planeja desde 2018, a transformação para FII de varejo. O Santander nesse imbrolio só adiantou o que eles já sabiam. Só na cidade vizinha de onde moro, já fecharam mais metade das agências nos ultimos 6 anos (não é um movimento atual, vem de tempo)
2 - Os imóveis bancários são muito especificos aos bancos. Como engenheiro. trabalho fazendo projetos de agências bancárias para dois bancos. Cada um deles tem seus manuais e requerimentos extensos e próprios. Um exemplo: o laranjão saiu de um imóvel em Curitiba e a cooperativa de credito verde, alugou. Nem 10% da infraestrutura pode ser reaproveitada. A parte elétrica, cabeamento, reforços, divisão interna, estruturas proprias (ex.: ancoragem de caixas eletronicos, cofre, etc), é especifica para cada banco. Existira um custo razoavel de adaptação (o cotista tem que estar ciente que terá que haver novas emissões).
3 - No final do processo, o FII terá muitas lojas de rua, se tornando o maior (ou um dos maiores) FII de varejo de rua, com imóveis que diferem de seus "pares", tais como o HGRU ou TRXF, mais focados em supermercados e educacional.
4 - Imóveis de rua tem mais volatilidade de inquilinos, se comparado a lajes/shoppings/galpões. Mas também é possível conseguir melhores cap-rates, com imóveis bem localizados (que é o caso das atuais agências). Na minha visão um ótimo risco-retorno.
5 - FII`s de varejo é mais sensíveis a economia, que bancários. Logo ele vai surfar mais os ciclos econômicos.
6 - A gestora é experiente e acredito que conseguira fazer bem essa transição. O foco não é ver os problemas de curto prazo, é focar no longo.
