Boas novas!

@Giovanni
em 25/07/2018 19:40

#1 de 22

@sniper
em 25/07/2018 21:05

Construído em 1987
11 andares, lajes a partir de 307 m²
Piso elevado
sprinklers, ar-condicionado central
66 vagas de estacionamento
3 elevadores

Google Maps@-23.5652134,-46.6540399,3a,75y,184.06h,130.47t/data=!3m6!1e1!3m4!1s1lY1E5b45jHpHzfc6WSA5w!2e0!7i13312!8i6656

#2 de 22

@Nod
em 26/07/2018 10:27

Segundo contato com o pessoal da Rio Bravo, o imóvel passou por um retrofit recente. E o contrato de locação, apesar de ser para uma empresa de co-working, não tem aluguel valor variável pela ocupação do imóvel. O fundo receberá um valor fixo, corrigido anualmente pela inflação.

#3 de 22

@aantonio
em 26/07/2018 11:13

Uma novidade para mim, foi que esse fundo tem pequenas participações em vários empreendimentos.
Dessa vez compararam logo um prédio todo.

#4 de 22

@setarcos
em 26/07/2018 14:05

Alguém tem mais detalhes a respeito desse contrato, da região do imóvel e quanto o fundo ainda tem de caixa para investir?

#5 de 22

@7790raw
em 26/07/2018 15:30

O imóvel fica na Alameda Santos 1165, região da Paulista, lado dos jardins, ou seja, uma das melhores de São Paulo.

#6 de 22

@O.Escolhido
em 26/07/2018 15:51

Esse é bem próximo de onde eu trabalho. O prédio fica atrás do Citibank da Av. Paulista, próximo a Alameda Campinas. É um local bastante valorizado mesmo.

#7 de 22

@aantonio
em 27/07/2018 19:42

Hoje liguei para o RI.
Aliás é a primeira vez que ligo para um ri.perdi o medo
Como o fundo nunca comprou um prédio inteiro, tendo somente pequenas participações em vários empreendimentos, perguntei se eles mudaram o modo de operar.
Eles disseram que não. Que acharam uma boa oportunidade nesse imóvel mesmo não sendo 3A.
Gostei desse contato por telefone com ri

#8 de 22

@Supertramp
em 27/07/2018 21:55

Só achei essa carencia bem longa, quase um ano. Fica esse ano todo sem receber aluguel? É normal isso?

#9 de 22

@Pity
em 28/07/2018 08:48

Carência acaba no primeiro trimestre de 2019.... Cerca de 9 meses para começar a receber.... Em tempos de maior oferta que demanda, muito comum a carência; pro longo prazo a carência é o de menos.

#10 de 22

@Giovanni
em 28/07/2018 09:04

#11 de 22

@Nod
em 09/08/2018 23:35

@Supertramp

Para um contrato desse tamanho e desse prazo, temos visto carências bem parecidas.
Nada fora do comum.

#12 de 22

@alvaro.santos
em 22/08/2018 23:10

Acho a carência razoável, considerando o contrato de locação com o valor fixo e vigência de 10 anos, uma vez que a vacância zero está "garantida" neste imóvel até 2028, se o contrato for cumprido até o fim.

#13 de 22

@Burraldo
em 02/09/2018 18:29

Uma dúvida:
- é possível sabermos se há alguma proteção contratual com relação a essa carência em caso de não cumprimento integral do contrato pelo locatário?
- acredito que essas informações normalmente não se tornam públicas. Mas vocês sabem como normalmente isso é tratado nesse mercado?

#14 de 22

@Nod
em 09/09/2018 11:05

@Burraldo

O padrão do mercado é: em caso de rescisão antecipada, o inquilino é obrigado a reembolsar uma parte da carência equivalente ao percentual rescindido.

Ex: contrato de 10 anos, com um ano de carência. Depois de 7 anos, o inquilino rescinde. Ele tem que devolver 30% da carência (cerca de 4 meses), pois gozou faltam 30% do prazo.

Esse é o mais habitual, mas, para ter certeza, só perguntando ao pessoal da Rio Bravo.

#15 de 22

@scarduca
em 21/09/2018 18:40

Boa tarde pessoal
Na minha opinião, por ser concentrado em somente um inquilino seria um risco a mais, vcs concordam? Por ser o único imóvel 100% do fundo, poderia ser mais pulverizado em mais inquilinos, mas enfim é somente uma observação.

#16 de 22

@Bgood
em 21/09/2018 19:36

Esse prédio era de propriedade de um grande grupo familiar patrimonialista de SP, com alguns Bi de ativos para locação. Foi adquirido por eles em 2007 e retrofitado 2 vezes.

O contrato de locação deve ser muito bem formatado, dado a qualidade dos administradores desse grupo.

Muito provavelmente trata-se de uma boa compra.

#17 de 22

@Giovanni
em 21/09/2018 21:33

#18 de 22

@Nod
em 01/10/2018 06:28

@scarduca

Antes da aquisição do imóvel, o fundo vinha distribuindo cerca de R$ 0,73/cota/mês. No Fato Relevante, há a informação de que, a distribuição está prevista para melhorar em R$ 0,05/cota/mês (ganha-se R$ 0,15 de receita imobiliária, e perde-se R$ 0,10 pelo caixa que estava aplicado e foi gasto na aquisição).

Mantendo-se todos os outros fatores, a distribuição do fundo será de R$ 0,78/cota/mês. Desses, R$ 0,15 serão desse inquilino.

Ou seja, esse inquilino não representa nem 20% das receitas. Ou seja, mesmo que ele saía, o impacto ainda será razoavelmente pequeno.

#19 de 22

@olar
em 05/10/2018 16:30

Lembrando que o fundo ainda possui cerca de 100 milhões em caixa para novas aquisições. Ou seja, a ideia é adquirir mais imóveis (ou participação deles), diversificando ainda mais as receitas por inquilinos e imóveis. Deste modo, o FII fica cada vez menos "refém" de alguns empreendimentos ou inquilinos em específico

#20 de 22

@Primata
em 12/10/2018 06:50

FII Rio Bravo Renda Corporativa realiza aquisição do Edifício Parque Santos, pág. 8-10

"Nesta carta, vamos detalhar as estratégias por trás desse investimento. O imóvel está localizado a apenas 300 metros da estação de metrô Trianon MASP, a 400 metros do Shopping Cidade de São Paulo e a 450 metros da Av. Nove de Julho, além de contar com uma afluência de serviços, hotéis e restaurantes em suas proximidades..."

link: https://www.riobravo.com.br/acervo/EstrategiasRioBravo/ESTRATEGIAS_AGOSTO_2018.pdf

#21 de 22

@carlosbomtempo
em 12/10/2018 09:20

@ph10, excelente prospecto/ análise de mercado.

#22 de 22