Prospecto de oferta pública

foton · 2017-09-16T13:35:00-03:00

Eu estava olhando o prospecto da oferta pública em https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=16598 Por uma questão estratégica neste prospecto não se dá todos os detalhes do imóvel que eles querem comprar, contudo na seção 3 e principalmente no anexo X se dá algumas informações relevantes. Em particular, no anexo X tem uma tabela com o yield anual esperado desta compra para os próximos 10 anos, sendo 5,63% para 2018; 6,45% para 2019, etc. Contudo, atualmente o fundo está pagando um yield mensal de 0,67%, que resulta num yield anualizado de 8%. Qual o sentido de se fazer uma oferta pública para se comprar um imóvel que irá pagar um yield bem menor que o fundo está pagando no momento (mesmo com toda vacância que o fundo possui)? Isto não poderá implicar numa redução do valor distribuído? Desculpe-me se talvez não tenha compreendido completamente as informações do prospecto.

@Nod
em 16/09/2017 18:13

A análise faz sentido se observamos os dois primeiros anos.
Mas não dá para o fundo investir em um imóvel pensando só no retorno de dois anos, principalmente no caso de um aluguel atípico.
O normal desses laudos de viabilidade é observar um prazo de 10 anos, como esse caso. (Apesar de que alguns especialistas dizem que o correto seriam 20 anos, mas não quero entrar nessa discussão). E ao final, supõem a venda do imóvel.
Olhando o total da operação (compra, receitas, despesas e venda), a Taxa Interna de Retorno da Operação está em 12,9% ao ano. E um DY maior que os 8% atuais já no quarto ano.
Então, teoricamente, o racional do investimento está correto.

#1 de 3

@foton
em 17/09/2017 01:47

Penso que esta compra faria sentido se o fundo tivesse algum dinheiro em caixa, e ai seria melhor aplicar o dinheiro num imóvel mesmo com um DY não muito bom, do que manter na RF com o atual valor da Selic. Contudo, não vejo razão para o fundo realizar uma nova emissão para comprar um imóvel com um DY tão baixo e que talvez possa se igual ao DY do resto do fundo só daqui ha uns 4 anos ... Não existe nenhuma regra que obrigue o fundo a fazer um emissão agora, se não encontra uma boa oferta de compra de imóvel. Penso que o único que ganha com esta operação é o administrador que vai receber bem mais com o aumento do fundo ...

#2 de 3

@Nod
em 18/09/2017 00:06

1 - Se você não consegue esperar 3-4 anos para um investimento maturar, talvez FIIs não sejam o melhor investimento para você.
2 - Se você considera que o administrador está fazendo isso para só se beneficiar em detrimento da performance do fundo, isso é uma falha de governança gravíssima e um forte indicativo de encerrar posição no fundo rapidamente. E repensar com muita cautela suas posições em fundos também geridos por ele.

#3 de 3