De onde saiu o valor do RMG

SAFI · 2012-11-23T12:40:00-03:00

Gente, pelos estudos realizados ao criar o empreendimento, ao menos deveria ter se estimado o valor típico para os aluguéis, considerando-se eventuais desocupações. Êste deve ser o valor que está sendo pago como RMG. Poderá oscilar em torno dele, ao longo do tempo, mas não deverá fugir muito. Então, nada de desespero se ficar temporáriamente com alguma vacância. Pense: Nada mau ser proprietário de um pedaço deste imóvel, receber aluguel "limpo", sem se preocupar com manutenção, administração, e estes tipos de coisas. Ah! e ainda ter boa liquidez para compra e venda. Não é verdade?

@AndreLFSBacci
em 23/11/2012 12:48

Quem entrou no MSHP11 desde a emissão definitivamente não concorda contigo.

Nem todo estudo acerta, nem toda expectativa converge, nem toda vacância acaba.

#1 de 13

@SAFI
em 23/11/2012 13:41

Eu não entrei nêste. Foi mau é?
Não deve ter sido um bom empreendimento.

#2 de 13

@AndreLFSBacci
em 23/11/2012 14:15

Nunca é questão de ser "bom" ou "mau".

Você tem noção da rentabilidade real, que já mais que imensa maioria. Daí é para contigo (e só contigo) se a rentabilidade real vale a pena para ti, e se a perspectiva de melhora do rendimento real lhe atrai.

Mas é com a história que se aprende. O WPLZ ensina que nem sempre os fundos alcançam a RMG, e o MSHP ensina que nem todo estudo acerta. Então não tem essa ai de "deve" acontecer isso ou aquilo. Você usou esse verbo três vezes na sua mensagem original. Por isso a menção do MSHP, para você ver que o negócio não é bem assim não.

#3 de 13

@SAFI
em 23/11/2012 14:20

Este MSHP não está tããão mal assim. Pagando entre 0,5 e 0,6% do valor de mercado!! O que está fraca é a liquidez. Mas para quem pegou desde o início ta ruim mesmo!
Creio que o que fez cair o valor de mercado foi o baixo retorno pelos aluguéis. Não é o caso do Rio Negro.

#4 de 13

@lesseps
em 24/11/2012 10:14

Podemos manter a discussão somente tendo em vista o concreto....receita liquida/qtde de cotas...sempre que a relação ultrapassa +ou - 0,70...a cota começa a andar até um equilibrio de piso +ou- 0,60, ai a cota começa a descer....no caso do RNGO11, o RMG de 0,833 garantiu uma boa evolução das cotas, mas quando a vacancia atingiu 22% (leia-se saida do Bradesco...) correria para vender...agora está ótima para um saldo medio...R$ 98 por cota e dividendo R$ 0,833...

#5 de 13

@SAFI
em 25/11/2012 18:20

Você tem razão Iesseps. Existem fatores que influenciam quase que diretamente no valor das cotas. E se a gente souber direitinho como é que isto funciona, dá até para tirar vantagem pois há "delays" nos efeitos. E nunca podemos esquecer que o "spread" e variações no valor nominal podem matar meses de rendimento caso compremos ou vendamos em hora errada.
Observando diversos fundos, vi que 0,6% é um rendimento típico em relação ao valor de mercado. O que estiver acima, está bom e o que estiver abaixo está fraco. Mas como eu disse acima, existe uma inércia para afetar o preço.
abraço.

#6 de 13

@lesseps
em 27/11/2012 17:12

SAFI....é exatamente esse meu raciocinio, estou tentando encontrar esse valor, acredito que a relação dividendo/cota deve estar em torno de 060-065%.....já fiz vários calculos e sempre bate....outro cuidado é a liquidez...vale a pena acompanhar as qtde de cotas negociadas dia-a-dia...pois tem fundo que paga ótimos dividendos, mas não tem negocios....

#7 de 13

@SAFI
em 27/11/2012 20:36

é mesmo, Iesseps! e quando não tem negócios também acontece que o "spread" é alto. E se você quiser comprar, vai matar meses de rendimento, o que já o torna duvidoso. Aproveitando nossa conversa, você tem em vista algum FII que esteja em um bom ponto de entrada? Eu estou com boas expectativas para RNGO11 e MXRF11, mas quero diversificar um pouco.

#8 de 13

@lesseps
em 27/11/2012 22:24

SAFI...o RNGO a R$ 98,00 estava excelente...agora que saiu o rateio do FII BB e parece que está bem pulverizado, muita gente que vendeu outros FII para comprar BB, ficou liquido ou seja reservou mais que o rateio vai permitir, logo estão comprando FII desvalorizados...XPGA11 teve minima de 105,50,
FVBI11B teve minima de 106,00 e XTED chegou a 99,00, são os que eu acompanho de perto....todos já valorizaram...de uma olhada no grafico....

#9 de 13

@SAFI
em 28/11/2012 21:39

É, mas já estão de 5 a 6% mais caros, e o XTED11 não tem muita informação de qual será o rendimento, não é verdade?

#10 de 13

@SAFI
em 29/11/2012 09:04

Uma coisa que percebi: quando estão para entrar novos fundos no mercado, os fundos já existentes se tornam mais atrativos a ponto de equiparar com os fundos que estão entrando devido à evasão que provoca queda nos seus preços. Exemplos recentes são RNGO e MXRF. A impressão é que o universo de investidores é "finito" e se percebe quando saem de um fundo para ingressarem em outro.

#11 de 13

@AndreLFSBacci
em 29/11/2012 09:17

Não generalize. O mercado de FII da XP acontecia muito isso, pessoal flipando sem parar. Mas não mexia com o preço do mercado como o BBPO fez. Teve dezenas de emissão esse ano, e até então "só subia".

Não generalize. O BBPO sozinho trouxe 20k novos CPFs a esse mercado, um aumento de 35% no número de investidores. Todos novatos, "todos" sem noção. A experiência do mercado vale menos agora.

Não generalize, enfim, o futuro a parte do passado, e nem o futuro a partir de uma única medição anômala.

#12 de 13

@SAFI
em 29/11/2012 09:22

ok, André. Acho que você tem razão.

#13 de 13