Vacância? Diversificação ?

Também comecei os estudos desse FII agora, a vacância não me incomodou tanto. Vi em algum relatório gerencial que a vacância é menor que a média da região, mas admito que não considero esse tipo de dado tão confiável...

A vacancia na regiao é alta, porem esse fundo sempre conseguiu controlado. Porem esse ano a vacancia do fundo começou a aumentar, bom acompanhar.

Esse fundo sempre teve histórico de vacância bem abaixo da média de Barueri/Alphaville. Subiu de uns meses para cá por ter perdido certa competitividade devido ao fim dos incentivos fiscais que a Prefeitura de Barueri dava a empresas que se instalavam na cidade, mas ainda é um imóvel de primeira linha, muito bem localizado (próximo à rodovia Castelo Branco) e que está passando por retrofit nas recepções. Além de ser bem diversificado em inquilinos (lembrando que o FII tem 100% de 2 torres das 4 que compõem o conjunto, além da totalidade do estacionamento “deck park”).

É acompanhar como a gestão do fundo, que tem se mostrado eficiente até o momento. Nada para assustar.

@deckard obrigado pelo comentário. Onde você viu sobre o fim dos incentivos fiscais? Sou de Barueri e pelo que sei nada mudou e ainda existe redução acentuada do iss.

@Zepobreza, eu vi esse suposto fim da vantagem fiscal em discussões com foristas de SP, aqui na Bastter e em outros fóruns, realmente não cheguei a me aprofundar (até porque considero na minha análise de FIIs mais a gestão, localização e qualidade dos imóveis). Depois que você falou não ter mudado nada, fui pesquisar mais a fundo e realmente parece não ter havido exatamente uma mudança do ISS em Barueri, mas uma alteração na Lei municipal 16.757 da cidade de São Paulo, que teria por objetivo diminuir a guerra fiscal entre municípios. Achei isso em um site:

"Foi publicada na última quarta-feira (15/11/2017) a Lei nº 16.757, que altera a legislação municipal de São Paulo para introduzir as mudanças previstas pela Lei Complementar nº 157/17. A nova lei pretende acabar com a guerra fiscal entre os municípios, além de incluir novos itens na Lista de Serviços."

Alguns serviços de TI (como processamento, hospedagem e armazenagem de dados) tinham alíquota de 5%; outros, como suporte técnico, tinham alíquota de 3%; e foram unificados em 2,9%. Não vi os detalhes setor a setor, mas para alguns deles a vantagem de ir para Barueri diminuiu, embora a diferença ainda exista.

Sei que existe uma briga forte na justiça em esferas superiores em relação as vantagens fiscais de Barueri. De qlq maneira considero esse Fii extremamente bem localizado, estruturado e estratégico para o local.

@deckard, @Zepobreza, sei que o incentivo fiscal tinha acontecido.
Porém, saiu uma liminar, ordenando manter o incentivo fiscal, e desde então, nada mudou. Entretanto, como é apenas uma liminar, a qualquer momento pode ser derrubada, via Ministério Público. Não sei se a Prefeitura de Barueri, continua com o processo para brigar pela volta dos incentivos.

Obrigado pelo esclarecimento, Joelson. Ainda assim, não considero esse ponto tão relevante para o estudo do imóvel. A localização, mesmo sem incentivos fiscais, é boa, os imóveis têm qualidade e boa diversificação de inquilinos, e a gestão da RB tem se provado competente até o momento, basta comparar o histórico de vacância do FII com o de imóveis equivalentes na região.

A maior crítica que costumo ver ser feita à região é a ausência de uma linha de trem/metrô até o centro de SP (a linha 8-Diamante da CPTM passa em Barueri, mas muito longe de Alphaville).

Achei interessante até para saber opinião da Região de Alphaville:

https://www.clubefii.com.br/artigos/como-analisar-fiis-sob-a-perspectiva-do-tijolo-parte-dois

Mas agora, mãos à obra! Vou apresentar para vocês o passo a passo do estudo que eu fiz, seguindo a metodologia que expliquei para vocês anteriormente, que vou chamar de “Pé no Barro”. O exemplo de FII de monoativo que escolhi foi o RNGO11 (proprietário de duas torres comerciais, Demini e Padauiri, além de um deckpark, lojas comerciais e depósitos localizados no Centro Administrativo Rio Negro).

O motivo da minha escolha por esse ativo em especial é simples: eu já conheço bem o empreendimento, pois a matchpoint, empresa que sou sócia, é a consultora imobiliária desse fundo e, por isso, entendo que posso falar com ainda mais propriedade do assunto.

Ao longo da minha carreira já visitei o empreendimento Rio Negro muitas vezes, tanto para reuniões quanto para acompanhar potenciais ocupantes. Mesmo assim, antes de iniciar esse projeto pela matchpoint, fiz uma nova visita, junto com meu sONcio e com a consultora responsável por esse empreendimento, com um olhar bem atento, observando tudo e todos: acessos, trânsito, sinalização, placas, pessoas, jardim, estacionamento, mix lojas etc. Fiz uma segunda visita, que tinha como objetivo, um olhar mais técnico, ou seja, visitar os andares de escritório, depósitos, áreas comuns e técnicas etc., que fui com a minha equipe, além do pessoal de gerenciamento predial.

Sempre ouvi falar muito bem da localização do Rio Negro para ambiente corporativo de escritório, mas não moro na região e, então, para me certificar, perguntei para duas conhecidas minhas “Para você que conhece bem Alphaville, qual a melhor localização para se trabalhar (acesso, trânsito, serviços e amenidades)? Por quê?”. As duas respostas foram muito parecidas:

"Com relação a serviços e amenidades com certeza a Al. Rio negro! Ela tem os melhores restaurantes walking distance, bancos, shoppings e é onde está localizado o centro comercial de Alphaville (diversas lojas e serviços por lá) ... no horário de rush o acesso e trânsito é complicado e, fora do horário de pico, também considero a melhor localização. Para quem vem de SP acredito que a melhor localização seja próxima ao shop. Tamboré (acredito que é o acesso km 22 da Castelo), localização do CBOP, pois evita o trânsito da entrada de Alphaville nos horários de rush, entretanto as amenities nesse caso ficam limitadas ao shopping Tamboré."

"Sou moradora de Alphaville há 14 anos. Já morei em três lugares diferentes durante esse período e dentre eles o que permite um acesso mais rápido, com oferta de restaurantes, estacionamentos, fluxo de trânsito e possibilidade de se mover a pé, sem dúvida é na região conhecida como Alphaville Empresarial. Entre as Alamedas Rio Negro e Grajaú. Elas ofertam tudo isso descrito acima. Transporte público e acesso rápido às vias que levam a São Paulo."
Algumas perguntas que nós fizemos, durante e após as visitas, e fomos respondendo: “o empreendimento aparentemente está muito bem localizado, mas os edifícios não são novos como os que estão sendo entregues nos últimos anos. Quais as especificações técnicas? Estão fazendo melhorias?” “a vacância do Rio Negro está igual, abaixo ou acima da região?” “qual o perfil de ocupação dos escritórios e das lojas?” “existe algum melhor uso para as áreas comuns?”

Sabe, eu acho muito legal estes estudos que o pessoal faz de ir nos empreendimentos, entrevistar as pessoas, analisar detalhes dos contratos, saber dos vizinhos e tal; mas aí você lembra que é um minoritário que (em tese) tem baixíssimas participações em qualquer coisa de valor e que, se você segue a ideia do site, tem um percentual baixo do seu patrimônio atrelado a qualquer ativo. De repente essa estratégia de "pé no barro" lembra muito aquela história daquele cara que fiscalizava os postos da BR por ser acionista da Petrobras.

Enfim...