O fundo tem como política comprar imóveis operacionais de empresas, preferencialmente industriais, e alugá-los para o antigo proprietário por um período mínimo de 5 anos, em um contrato de aluguel típico. O foco dos imóveis são empresas médias com mais de 10 anos de existência e que precisam de uma considerável capitalização da operação. Nesta situação conseguimos comprar imóveis com 50% de desconto frente ao custo de reposição e/ou valor de mercado, determinado por laudo independente, gerando um cap rate médio de 1,4%a.m. Entretanto, os imóveis avaliados possuem ônus que nos obriga a vender os mesmos por um preço pré-determinado ao fim do contrato de aluguel, embora não haja obrigação da outra parte em efetuar essa compra.
O risco está no final do contrato, que pode ter duas derivadas:
1 - O proprietário tem dinheiro e não quer se desfazer de um imóvel pela metade do preço. Daí ele exerce a opção
de compra. O dinheiro volta ao caixa do FII rendendo CDI;
2 - O FII assume definitivamente o imóvel, pela metade do preço. Mas se o antigo proprietário aceita vender um imóvel
por metade do preço, significa que sua situação financeira é delicada (risco grande de vacância);
Arriscado? Sim
Cabe em uma carteira diversificada: talvez, principalmente se você entender o grande risco envolvido;
Não existe almoço gratis.
