Dúvida sobre arrendamento

sim, sim, sobre o arrendamento ok. Minha dúvida é esse antecipadamente. Estou entendendo que são pagamentos periódicos talvez para amortizar o principal... Enfim...
Acabei de enviar e-mail ao RI, vamos ver se responde. Se responder eu coloco aqui.
Obrigado

O RZTR11 funciona parecido com um FII de CRI pré-fixado. Aqui funciona assim: produtor vende a terra por metade do preço ao FII e o arrendamento sai por 6%a.a. sobre esse valor, 3%a.a. na pratica (levando em consideração a avaliação). Mas ele recompra parte dessa terra todo ano, com valorização fixa de 6%. Na prática o FII recebe os arrendamentos no primeiro semestre e a recompra no segundo, dando 12%a.a. Se o produtor não puder pagar, o FII fica com a terra, comprada por metade do valor. Como qualquer pre-fixaxo, a inflação alta corroi o retorno real. 

a parte da antecipação é pra ter o fluxo de pagamentos pros cotistas. Pessoal é apaixonado por dividendo mensal, mas como fazer isso com um imóvel cíclico (safras)?. antecipando...

A operação tem mais cara de papel sintético do que de ativo real, infelizmente.

@celtiberian por que vc diz isto? 

Eu fiquei bastante interessado neste modelo de negócio. Compra a terra pela metade do preço, cobra aluguel antecipado,  e no final do período se o inquilino não conseguir recomprar a terra o fundo vende ela pra outro pelo preço cheio. 

Parece até meio assimétrico, vantagens demais para o fundo e de menos para o inquilino. Gostaria de formatar melhor esta minha visão. Quais são os pontos negativos desta dinâmica, para o cotista? 

@tonykee a vantagem para o produtor é: conseguir um financiamento longo e previsivel. Os produtores que o RZTR atende são aqueles grandes demais para os bancos (que dificilmente ofereceram financiamento de 12%a.a. por 15 anos) e que não tem tamanho para emitir um CRA (porte de empresa listada ou S/A fechada grande - BRF/Bela Agricola/SLC, etc). Mesmo CRA, duvido muito que sairia com 15 anos e 12% pré-fixado. Seria uns 5-10 anos, com IPCA+spread. 
No Brasil, aonde nada é previsivel, saber o fluxo do financiamento com exatidão até o fim, é o melhor que uma empresa/produtor pode ter.
Essa duvida eu tirei com o RI, quando fui estudar o FII, o gestor deste FII via essa demanda na epoca que trabalhava no Itau BBA.
Curiosidade: Ele pensou em lançar um FII com características do RZTR em 2015, mas com a crise a proposta foi para gaveta (seria provavelmente um FII da Kinea). Quando fundaram a Riza, junto com ex-sONcios da XP, regataram a ideia. 

A proposta é boa, mas é um FII novo, com tese nova, só o tempo mostrará se funcionará bem...

@tonykee

Sale and leaseback com opção de recompra é muito mais parecido com uma operação de crédito do que com investimento imobiliário em ativo real.

A diferença é que ao invés de emprestar o dinheiro e botar gravame no registro de imóveis, transfere o imóvel no registro e transfere de volta na resolução do contrato. Ou seja, é uma "aaaaaaaaaagarantia pré-executada". O risco para o credor é muito menor, consequentemente as taxas também, mas é mero papel, empréstimo usando outra formatação jurídica. A vantagem para o inquilino é a taxa menor que buscar esses recursos no mercado.

Terra a metade do preço = jamais vai ficar para o fundo, se depender disso para "valer a pena" investir no fundo, vai ficar a a ver navios. É só você se colocar do outro lado do balcão para entender isso. Ainda mais considerando o que outro forista comentou: todo ano recompra um pouco de volta, então mais pro final do contrato fica lá uma terra de 100 milhões faltando quitar 10 milhões, ninguém deixaria a terra com o fundo em hipótese alguma, mesmo que tenha que levantar capital com terceiros para quitar. Mesmo que o inquilino não tenha nenhuma outra aaaaaaaaaagarantia real pra levantar a grana, pode, colocando o contrato sob análise jurídica, conseguir um crédito caro (com aaaagarantia exótica) para quitar o valor que falta na recompra e reaver a terra (que por mais caro que seja vai ser muito mais barato que deixar a terra ir para o fundo).

Como outro forista falou, esse fundo é mais parecido com um FII de CRIs, ou seja, um FII de papel. Não existe proteção para a inflação nem a real propriedade do ativo real (propriedade meramente temporária como aaaaaaaaaagarantia do empréstimo que foi feito usando sale and leaseback como framework jurídico). Se no final do contrato terras valerem 10x mais o cotista vai ficar chupando o dedo.

A única chance da terra ficar com o forista é se ela passar a valer menos que metade da avaliação inicial. Invadida pelo MST? Invadida por índios? Carregando multa ambiental milionária? Sei lá o que pode acontecer. Nesse caso o inquilino "entrega o bem" (não paga e perde o direito de recomprar) e o cotista simplesmente tomou ferro.

Não dá pra tratar esse fundo como de tijolo ou ativo real. É um bicho à parte, mais parecido com fundo de papel.

Então o ponto negativo é que a propriedade não é do fundo na prática? Isto eu já tinha imaginado que a recompra ocorreria em 100% dos casos. Isto implica que não acompanha inflação? O rendimento durante o período de arrendamento não vale de nada? 

É uma operação de crédito pessoal... Esse tipo de fundo é estruturado pro agricultor alongar seus passivos e desafogar o curto. O fundo paga menos do que a terra vale e corrige anualmente a uma taxa Pré definida até o vencimento da opção. 

A terra se torna de propriedade do fundo, que automaticamente arrenda ela ao vendedor, cobrando 6% de taxa de arrendamento anual. O Valor antecipado foi um ajuste pra criar o fluxo de dividendo mensal do fundo, pq receita de fazenda é por safra, e não mensal (lembra, o fundo é pra ser vendido, pessoal quer renda mensal).

Então basicamente, pra exemplificar. O agricultor vai pagar o juros anualmente da correção da terra, de 6%.  Além disso, ele vai pagar, a titulo de arrendamento, +6%aa. (eu acompanhei alguns pontos desse riza pessoalmente). Exemplo fácil aqui... o Fundo cotizou a R$ 100. ele vai entregar 96 pro agricultor, já cobrando os 6% de arrendamento... Esse é o pagamento antecipado, pra gerar o fluxo de renda mensal ao cotista. O Agricultor, está pagando pra arrendar, não arrendando pra pagar. então no último ano, ele não paga arrendamento. (penso sempre no G BEGIN da hp12c pra explicar hahahah)


Muitos fundos vão estruturar dessa maneira pq sabem que agricultor geralmente é muito alavancado. Tenha certeza que vão ter casos de não capacidade de recompra! Quando o Fundo alienar essa fazenda, vai ter ganho de capital (o pessoal do BTG, por exemplo, prefere default do agricultor pra vender a terra pra terceiro no lugar da opção ser exercida!) < Aqui vai sair os bônus de performance pro gestor/adm hehehe

Acrescento tbm que todas essas nossas falas é no Sale & Leaseback!
O fundo tbm fez operações na modalidade Buy to Lease, aí a terra é de fato do fundo!

@tonykee

Se o imóvel não é propriedade efetiva do fundo (tendo opção de recompra que vai ser exercida praticamente sempre) os rendimentos são nominais e não reais.

@AKeller 

Muito difícil que alguém vá entregar a fazenda por metade do valor, ele pode até perder a terra, mas a forma mais cara de perder é para o fundo. Na pior das hipóteses "venderia" a um terceiro (legal ou ilegalmente, preto, branco ou cinza, de gaveta ou não) essa opção que detém de recomprar por X o que vale 2X (independente do que diga no contrato sobre o direito ser alienável ou não, a venda pode ser de gaveta, mas caiu a TED a terra volta pra ele).

Eu participei da venda de uma terra aqui no MT. Teve operação (não a que eu estive presente) onde o agricultor está com a corda no pescoço, talvez ninguém consiga "salvar" lá na frente (mesmo que empréstimo exótic!)

O maior risco que ninguém comentou aqui, e eu trago a vocês, é o produtor entrar em RJ - e isso minha gente, nesse meio, virou um business dos advogados, incentivando produtor a entrar em RJ!

É isso mesmo. O financiamento é prefixado, em 10 anos, e ele (produtor) paga 6% a.a., antecipadamente, no momento em que o financiamento é concedido. Isto, segundo o gestor, que dá ao produtor a aaaagarantia de recompra da terra vendida para o fundo, com um enorme deságio (esta é uma das aaaagarantias do fundo). Esses 6% são distribuídos aos cotistas, além dos juros obtidos com a operação. Essa recompra, pelo produtor, é feita nas mesmas condições em que ele vendeu originariamente para o fundo. Se ele não pagar a "prestação" + os 6%, anualmente, perde a terra. (a matrícula passa a estar escriturada em nome do fundo). A tese do fundo é inovadora e interessante, pois empréstimos em 10 anos e juros prefixados, não existem no mercado e há uma enorme demanda por grandes produtores (foco do fundo) e que, além de possuírem risco de crédito baixo, não desejam perder a terra vendida a preço de banana para o fundo (LTV < 50% do valor real, em media). Foi mais ou menos isso que eu entendi.

Existe algum FII que realmente compra totalmente a terra para arrendamento?

@SubJCF Na sexta-feira, o fundo divulgou a compra de dois imóveis e um deles, na Bahia, será arrendado pelo prazo de 3 anos (diferente do habitual de 10 anos ou mais) em que não há opção de compra ao arrendatário. Trata-se de apenas um imóvel em um portfólio de 10 fazendas.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=175194