Análise SHPH 11

Análise SHPH 11

@AlexFabian
em 07/04/2015 18:21
Gostaria de trocar uma idéia com os participantes e o André sobre este fundo, com a seguinte perspectiva:

>> tenho 50 anos e tenho investido em FIIs com o objetivo de renda complementar agora e na futura aposentadoria. Assim, não tenho preocupação com oscilações de valor das cotas. Não penso em sair a curto/médio prazo.

>> tenho um bom valor em BRCR11 e estou bem satisfeito: excelente retorno mensal, gosto dos ativos, gosto da gestão, etc.

>> vou ter mais um vlr disponível e, mesmo estando satisfeito com o BRCR, gostaria de diversificar um pouco - comprando outro tipo de ativo.

>> não "acredito" em vários tipos de ativo de FIIs - agencias, galpões p.e. Outros acho muito mal geridos Kinea p.e.

>> sinto me bem confortável com este ativo do SHPH - shopping bem consolidado, em área densa de alta renda. Não conheço porém a gestão do fundo.

>> uma boa vantagem que vejo é que eh um fundo que 'entrega' resultados bem consistentes, já há vários anos. Valor distribuído por cota nos últimos anos: 2012: 34,79 reais - 2013: 36,26 reais - 2014: 37,7 reais. Com a crise econômica de 2015/2016 este valor pode cair um pouco por menor venda nos shopping, mas não acredito que caia muito, pelo perfil do publico do pátio Higienópolis.

>> Ponto negativo que vejo - baixo retorno mensal em relação ao valor da cota. Pelo que levantei, em 2014 foram distribuídos 37,70 reais por cota, o que no valor atual de 570 reais por cota nos dá um retorno de 6,61 % ao ano, bem menor que o atual do BRCR, que está acima dos 12 %

>> Acho que atende o que estou querendo - de renda com baixo risco e que 'diversifique' o que já tenho, que é concentrado no BRCR.

Gostaria da opinião do André e demais a respeito. Algum ponto diferente do que coloquei ou alguma coisa que não estou vendo ? Alguém tem infos sobre a gestão do fundo/shopping se é boa ?

abs
@Sky Surfer
em 07/04/2015 20:32
Bom, esse foi o meu FII, isso comprado la em meados de 2002 :-)

Comprei a cota a ... R$ 100. Sou meio suspeito, mas para mim, considero o melhor FII disponivel. Tenho 13 outros, mas para mim eh o melhor. Tenho outros FIIs de contratos longuissimos, tais como FCFL11b. Good luck.
#1 de 17
@stever
em 08/04/2015 00:43
Tenho a mesma impressão que você: Um belo FII mas que custa mais caro por isso, por isso o yield mais baixo, mas por se tratar de um shopping numa área de alto padrão e sem possibilidades de construção de outro próximo, é um imóvel bem protegido, até por crises já que ricos não sofrem muito em crise.

Agora, o que me deixou preocupado é que você parece ter só 1 FII e está pensando em diversificar em apenas 2... é MUITO pouco. Ainda mais que o seu único FII é o BRCR, que querendo ou não, é um FII que carrega mais riscos pela alavancagem.
#2 de 17
@stever
em 08/04/2015 00:44
Claro que não sei quanto da sua carteira global está em FIIs, se for até 5% esquece o que eu falei... cada caso é um caso.
#3 de 17
@AlexFabian
em 08/04/2015 12:28
Stever,

Sim, meu único FII é o BRCR11. Atuo no mercado imobiliário há 30 anos e sinto-me bem confortável' com ele - acho que os imóveis são de primeira linha e a gestão me parece bem assertiva - bem melhor que o Kinea por exemplo. Não me preocupa a alavancagem, pois entendo o propósito dela e acho bem controlada. Claro que riscos existem sempre.
De qualquer forma, minha posição em BRCR 11 já está alta e quero começar com outro FII - com risco 'diferente' de lajes corporativas em SP/Rio.
Tenho outros ativos fora de FII.

A propósito, por atuar no mercado imobiliário, em 30 anos vi 'muita' coisa dar errada e acho que vejo mais riscos do que a maioria aqui na maioria dos fundos - riscos inerentes ao mercado imobiliário.

abs
#4 de 17
@AndreLFSBacci
em 08/04/2015 17:48
Explicando o que quer e onde quer chegar chama discussão :)

Mas diria de cara para não diversificar um pouco. Antes, aproveite a oportunidade para diversificar bastante, o máximo que o conforto inicial permitir. Note que você está investido em um FII com grande diversificação interna (dezenas de imóveis) e pensando em expandir par um FII de um único imóvel num único endereço. Perfeitamente possível, e ainda assim ficar de olho para as posições relativas dos seus investimentos tenham relação com o risco do mundo real.

Você mencionou que desacredita outros tipos de FIIs, mas supondo que aceita lajes e shopping, tem alguns vários FIIs desses segmentos grandes em tamanho absoluto ou diversificados internamente.

Lhe digo que você captou bem o jeitão do SHPH. Ele é um FII quase "sem novidade". Quando deu o rolo dos shoppings em SP, ele tinha o dinheiro da multa milionária e para os acertos. Quase como se não tivesse ocorrido. Essa história da renda baixa nele é desde sempre. Já foi bem pior na verdade.

De história recente nele ele comprou uma mansão adjacente. Mas não divulgou indicação do que faria com ele que eu tenha visto.
#5 de 17
@AlexFabian
em 08/04/2015 18:38
Explicando o que quer e onde quer chegar chama discussão :) >>> verdade André !! ;)

Mas diria de cara para não diversificar um pouco. Antes, aproveite a oportunidade para diversificar bastante, o máximo que o conforto inicial permitir. Note que você está investido em um FII com grande diversificação interna (dezenas de imóveis) e pensando em expandir par um FII de um único imóvel num único endereço. Perfeitamente possível, e ainda assim ficar de olho para as posições relativas dos seus investimentos tenham relação com o risco do mundo real.

>>> um ponto que para mim é importante é ter controle dos investimentos. Tenho muito pouco tempo para ficar acompanhando tudo, pelo meu trabalho - e não me agrada ter muitos FIIs para acompanhar....
Quanto a relação dos investimentos x mundo real, acho que levo bem isso.

Você mencionou que desacredita outros tipos de FIIs, mas supondo que aceita lajes e shopping, tem alguns vários FIIs desses segmentos grandes em tamanho absoluto ou diversificados internamente.

>>> sim, aceito'. Não gosto de agencias, de galpões logísticos e de campi. (talvez por não conhecer tanto e não me sentir confortável com alguns pontos)
Shoppings por exemplo, acho interessante, mas vejo algumas 'roubadas' - como o fundo que tem participação do Goiaba em Cuiabá - que para mim é quase um mico.
Também acho que teremos um excesso de shoppings no Brasil nos próximos anos - e que a rentabilidade de muitos vai cair bem. Nesse sentido o Higienópolis me parece uma excessão.

Lhe digo que você captou bem o jeitão do SHPH. Ele é um FII quase "sem novidade". Quando deu o rolo dos shoppings em SP, ele tinha o dinheiro da multa milionária e para os acertos. Quase como se não tivesse ocorrido. Essa história da renda baixa nele é desde sempre. Já foi bem pior na verdade.

>>> certo. não acompanho esse fundo, mas imagino que com a queda geral dos valores dos FII, a conta de retorno anual dele passou a ser mais interessante. (?) eh isso ?

De história recente nele ele comprou uma mansão adjacente. Mas não divulgou indicação do que faria com ele que eu tenha visto.

>>> não sabia disso. Imagino que a compra foi feita com o caixa do shopping, e com isso os cotistas também participem disso. Devo ir a sp nos próximos dias e terei um compromisso em Higienópolis. vou ver se tiro um tempo para rever o shopping e ver se descubro mais desta mansão.

>>> uma coisa que me chamou a atenção foi que este fundo passa vários dias sem negócios - eh isso mesmo ? isso não complica para comprar cotas dele ?
abs !
#7 de 17
@AlexFabian
em 08/04/2015 18:41
>>>> complementando... sobre o excesso de shoppings e queda de rentabilidade dos mesmos que citei acima: acompanho o mercado imobiliário do México desde 2006 - e se passou algo parecido por lá: grau de investimento >>> abertura de capital e consolidação de redes de shopping >>> entrada de muito capital nas redes >>>> ampliação rápida de n. de shopping em ciclo econômico pujante >>>> primeira crise econômica e houve excesso de shoppings e queda generalizada de rentabilidade, vacância, etc....

abs
#8 de 17
@AndreLFSBacci
em 13/04/2015 16:34
Do que comentou @AlexFabian , acompanhar é diferente de controlar, e acompanhar/controlar é diferente de prever. A lógica diz que o controle será maior com menos ativos (e é), mas quanto tão menos ativos tiver, maior será o tamanho da trolha quando der um rolo. "Quando", não "se".

O retorno do SHPH aumentou por certo. O retorno está maior que antes, dado que permanece o "mesmo" shopping, mas só isso também. Se interessante ou não é como beleza: está nos olhos de quem vê.

Sim, a compra foi feita com caixa do shopping. Que aliás é uma enorme qualidade desse fundo, tem um belo caixa. Quando deu o rolo dos shoppings em SP o Higienopolis também foi envolvido, levando uma multa milionária. Efeito sobre a operação do fundo ou seus rendimentos? Nenhum.

E sim, passa vários dias sem negócio, e tem gap grande, embora nesse exato momento que lhe escreva o gapa está em menos de 4 reais, uma verdadeira raridade. Coisas que já foram bem pior. Mas é o tipo de característica "desde sempre" nele, liquidez e gap. O único jeito de se envolver com o SHPH é aceitando isso.

Dificulta negociar a qualquer momento, mas como preço da cota do SHPH é alto, pescaria é possível. Veja se o book tem volume financeiro o suficiente para os seus aportes mensais normais (mesmo que não vá comprar ele todo mês). Se não tem, daí o ativo é ilíquido demais para o seu tamanho de carteira.
#9 de 17
@AlexFabian
em 15/04/2015 14:12
André, retornos:

Do que comentou @AlexFabian , acompanhar é diferente de controlar, e acompanhar/controlar é diferente de prever. A lógica diz que o controle será maior com menos ativos (e é), mas quanto tão menos ativos tiver, maior será o tamanho da trolha quando der um rolo. "Quando", não "se".

>>> concordo. Como os FIIs são apenas uma parte dos meus ativos - posso arriscar mais tendo poucos FIIs.

O retorno do SHPH aumentou por certo. O retorno está maior que antes, dado que permanece o "mesmo" shopping, mas só isso também. Se interessante ou não é como beleza: está nos olhos de quem vê.

>>> hehe, de acordo.

Sim, a compra foi feita com caixa do shopping. Que aliás é uma enorme qualidade desse fundo, tem um belo caixa. Quando deu o rolo dos shoppings em SP o Higienopolis também foi envolvido, levando uma multa milionária. Efeito sobre a operação do fundo ou seus rendimentos? Nenhum.

>>> não sabia disso de caixa alto. vc tem ideia de quanto esteja este caixa ? Não achei essa info.

E sim, passa vários dias sem negócio, e tem gap grande, embora nesse exato momento que lhe escreva o gap está em menos de 4 reais, uma verdadeira raridade.

>>> me explica melhor que gap é esse ? não entendi....

Coisas que já foram bem pior. Mas é o tipo de característica "desde sempre" nele, liquidez e gap. O único jeito de se envolver com o SHPH é aceitando isso.

Dificulta negociar a qualquer momento, mas como preço da cota do SHPH é alto, pescaria é possível. Veja se o book tem volume financeiro o suficiente para os seus aportes mensais normais (mesmo que não vá comprar ele todo mês). Se não tem, daí o ativo é ilíquido demais para o seu tamanho de carteira.

>>> pelo que entendi seria ver o volume negociado mês a mês X o quanto penso em comprar e manter, eh isso ?

obg pelo retorno, abs

AF
#10 de 17
@AndreLFSBacci
em 15/04/2015 14:45
Ativos de liquidez no SHPH: 2.513.361,46 (base Fev/2015).

Gap é o espaço entre a melhor oferta de compra e a melhor oferta de venda. Gap pequeno é o que se espera, mas gap grande pode causar confusão ou desanimar a operar. Por exemplo agora está 565/575, um gap de R$ 10. Houve época que o gap no SHPH passava de R$ 100,00. Imagine, melhor compra em quase 595, melhor venda passado de 700. Isso era o normal do SHPH a uns anos atrás.

Quanto a última, eu to falando do seu aporte mensal normal, não do total que pretende investir e manter. Um ativo que negocie pouco num dia (ou mês), menos o que pretende aportar no mês, significa que você não vai conseguir comprar esse ativo nunca num dia só (ou mês só), o que começa a gerar dificuldade de seguir a regra do trade system do bem.
#11 de 17
@AlexFabian
em 15/04/2015 17:09
Ativos de liquidez no SHPH: 2.513.361,46 (base Fev/2015).

>>> não sei o que eh esse numero ? volume negociado no mês ??

Gap é o espaço entre a melhor oferta de compra e a melhor oferta de venda. Gap pequeno é o que se espera, mas gap grande pode causar confusão ou desanimar a operar. Por exemplo agora está 565/575, um gap de R$ 10. Houve época que o gap no SHPH passava de R$ 100,00. Imagine, melhor compra em quase 595, melhor venda passado de 700. Isso era o normal do SHPH a uns anos atrás.

>>> entendido 100 % !!

Quanto a última, eu to falando do seu aporte mensal normal, não do total que pretende investir e manter. Um ativo que negocie pouco num dia (ou mês), menos o que pretende aportar no mês, significa que você não vai conseguir comprar esse ativo nunca num dia só (ou mês só),

>>> entendido !!

o que começa a gerar dificuldade de seguir a regra do trade system do bem.

>>> esta ultima parte eu não entendi ...

abs
#12 de 17
@AndreLFSBacci
em 15/04/2015 17:37
R$ 2.513.361,46 é quanto ele tinha de aplicações financeiras líquidas mais caixa. Para responder a pergunta de quando caixa (e equivalentes de caixa) o SHPH costuma ter.

TSDB, o trade system do bem. Uma ferramenta de planejamento e acompanhamento aqui do site. Veja o ícone de um cachorro com uma auréola, mais a acima e a direita. Tem o vídeo explicativo.

Assume-se que vai investir usando essa ferramenta, daí a discussão de como seria tal ativo dentro dessa ferramenta...
#13 de 17
@AlexFabian
em 15/04/2015 18:28
ok André, entendido tudo, obg !
#14 de 17
@stim4444
em 16/04/2015 12:59
Uma observação quanto a diversificação dentro dos diversos investimentos:

Diversificar é a maneira de não precisar acertar tanto. Sendo assim, quanto menos estudo mais se faz necessária a diversificação e não ao contrário!

Nesta linha me parece equivocado o pensamento de que se o investidor tem 5% somente em FIIs então não precisa diversificar. Isso soa como "não preciso dar atenção a este investimento pois representa pouco". E penso que devemos dar igual atenção a todos os investimentos a que nos propusermos investir, nesta linha mesmo que apenas com 5% é essencial sim a diversificação afim de "proteger" estes 5%, exatamente da mesma forma como se protege um investimento em que se tenha 50% do capital total alocado. Não deve haver diferença.
#15 de 17
@rocarica
em 28/04/2015 14:32
Com o tempo vi que conhecer um investimento me eixava mais tranquilo (mal comparando eu achava que conhecia a petro).
Mas conhecer é relativo, se der um problema ao estar concentrado voce tem grande perda. E se tiver varios se um da problema num ativo (seja ele qual for) voce tem os outros em valor que recuperam.
O BRCR parece otimo! E ele é, ate dar algum problema, vai saber...
Como regra, falamos em nao ter mais de 3% do seu total em nenhum ativo. Isso me ajuda muito.
Abs,
Bruno.
#16 de 17
@AlexFabian
em 28/04/2015 17:17
stim - grosso modo concordo com vc. No meu caso específico, realmente não tenho o tempo que gostaria para cuidar de tudo - trabalho (onde está mais de 50 %), investimentos, esposa, filhos adolescentes, etc etc.....
Assim, tenho também que gerenciar o meu tempo para que eu possa pelo menos acompanhar o que tenho. Neste caso, me sinto confortável com 5 % do total em BRCR - ainda que seja tudo que tenho em FII.
Mas faz sentido o que vc colocou. abs
#17 de 17

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