RMG?

Anderson67 · 2014-02-28T15:07:00-03:00

Vi abaixo alguém perguntando se já era renda real. Como resposta obteve que pagaria 77 centavos/mês até outubro quando vence o contrato de um dos prédios. Pior que continuei na dúvida. É RMG ou essa resposta foi dada apenas por questões de vencimentos de contratos? Falando em vencimento de contratos. O fundo tem dois prédios e aluga um pra cada inquilino ou tem vários inquilinos (mais de 2)?

@Anderson67
em 28/02/2014 15:36

Lendo o prospecto tive a impressão que esse é um fundo de papel que vai se extinguir após 10 anos com o pagamento integral das CRIs pelo "locatário", quando este adquire a propriedade do imóvel.

Isso está correto??

#1 de 8

@AndreLFSBacci
em 28/02/2014 19:21

É RMG porque os dividendos que vê estão vindo do caixa do fundo. As rendas de aluguel são utilizadas para amortizar os CRIs mencionados.

Ao mesmo tempo a receita de aluguel é muito próxima da RMG, de forma que quando as dívidas forem pagas (e o contrato de aluguel se manter), RMG ~= renda real.

#2 de 8

@Anderson67
em 01/03/2014 07:51

André.
Complicou minha cabeça ainda mais.
Quando fui ver o relatório desse mês só tinha dinheiro em CRIs, não tinha imóveis.
Não sei como funciona uma CRI, daí minha dúvida.

Esse investimento em CRI seria como uma RMG de 10 anos e então o fundo fica com o imóvel ou o fundo vai perder o imóvel depois que o locatário quitar as CRIs??

#3 de 8

@AndreLFSBacci
em 01/03/2014 10:09

Por partes.

Relatório desse mês: http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=SPTW&strData=2014-02-07T17:19:53.343

Em ativos financeiros tem renda fixa, títulos públicos federais e LCI. Não tem CRI.

Os tais CRI são dívida (no mesmo esquema do BRCR). Em especial são "alugueis futuros descontados". Não entra quase nada de aluguel no fundo, enquanto os CRIs não forem pagos.

O fundo foi estruturado de forma a ter o dinheiro para tentar comprar esses CRI, para liberar o aluguel. Só que isso não era garantido. Enquanto não conseguem comprar os CRIs, vão distribuindo a grana reservada, criando na prática uma RMG.

Então... A RMG dura enquanto durar o dinheiro do fundo. O fundo já é dono dos imóveis mas não do aluguel. Quando quitar os CRI será dono dos aluguéis também, se houver inquilino.

#4 de 8

@Anderson67
em 02/03/2014 10:05

Obrigado André.
Agora sim entendi.

Lá não mostra valores. Você acha que quando acabar o RMG, se os imóveis continuarem locados, o fundo vai manter o valor de proventos mensais praticamente no mesmo valor que está? Acha que esse caixa do fundo aguenta até que as CRIs sejam pagas?

#5 de 8

@AndreLFSBacci
em 02/03/2014 14:08

Se o fundo continuar locado (e sem revisional), sim manterá os rendimentos, e sim, o caixa do fundo aguenta até o final dos CRIs.

Foi planejado para ser assim, na verdade.

Se conseguisse recomprar os CRI, pois bem, recebia aluguel. Se não conseguisse, aluguel simulado por saque de caixa.

Na verdade o fundo está tendo receita, só que essa receita vai para dívida. A conta não seria muito diferente, digamos, se o dinheiro efetivamente entrasse no fundo, fosse distribuído e parte do caixa fosse sendo utilizado para amortizar a dívida.

#6 de 8

@Anderson67
em 03/03/2014 10:52

André.
Você mencionou o BRCR.
Lá, pelo que entendi, o dinheiro em caixa é maior que a dívida e fica em caixa pro caso de aparecer uma oportunidade.
Aqui no SPTW o dinheiro em caixa também é maior que a dívida? O fundo mantém esse dinheiro em caixa pra comprar outros imóveis ou é apenas o sistema do fundo?

#7 de 8

@AndreLFSBacci
em 03/03/2014 11:22

Dinheiro apenas para pagar a dívida, sobrando pouca coisa de reserva de emergência.

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