Comparando o prospecto com a realidade

Nod · 2017-12-31T17:59:00-03:00

Oi pessoal. Resolvi fazer um levantamento rápido sobre a performance desse fundo. A ideia foi comparar a performance prevista no Prospecto da Emissão com aquilo que o fundo realmente entregou até agora. O Laudo de viabilidade levava em consideração uma série de expectativas. Listo algumas das mais interesantes - Ao final de 9 meses, o imóvel estaria 100% ocupado. - Os contratos teriam prazo de 5 anos, com revisão a cada 3 anos. - 75% dos contratos seriam renovados. - Nos 25% dos casos em que não houve renovação, o imóvel ficaria vago por três meses antes de encontrar outro inquilino. - A cada renovação ou revisão do contrato, o fundo conseguiria melhorar os valores anteriores a um ritmo de 1,5% ao ano (sim, sempre contratos melhores que o anterior) Com base nessas expectativas, o fundo pagaria R$ 8/cota no primeiro ano, R$ 8,02 no segundo, R$ 8,43 no terceiro, R$ 8,35 no quarto, R$ 8,86 no quarto e assim por diante.....

@Nod
em 31/12/2017 18:08

- O fundo nunca entregou R$ 8/cota/ano. Nem na época de RGM.
- Se excluirmos a RMG, a melhor distribuição do fundo em 12 meses foi R$ 4,68 entre set/2014 e ago/2015.
- A vacância dele passou muito tempo ao redor de 50%. Se lembro bem, ele nunca conseguiu ocupar nem 65% do imóvel.
- Alguns contratos tiveram revisão para baixo.

Por isso é que sempre falamos que o papel aceita qualquer coisa. No papel é tudo lindo.
Assim, muito cuidado com IPOs. Se possível, nem entrem. Se entrar, que seja com um valor que realmente não vai fazer falta e que possa ser pedido sem abalar o patrimõnio e o psicologico.

#1 de 9

@Nod
em 31/12/2017 18:14

Mesmo em fundos que já existem, muita cautela com expectativas e previsões.
Na última AGE, o administrador divulgou uma expectativa de que a vacância seria reduzida de 45,6%, em fevereiro/17, para 24,8% em dez/2017. (Imagem abaixo).

Pelo último relatório, está em 43,8%. Praticamente nenhuma melhora.

#2 de 9

@setarcos
em 31/12/2017 18:43

Excelente estudo @Nod.Tenho uma pequena participação nesse fundo devido ao padrão do imóvel e sua localização, mas esse diagnóstico de avaliar o que os gestores prometem e o que realmente entregam é fundamental para decidirmos por nos manternos, se passamos a quarentena, se aumentamos o percentual apostando na recuperação ou sairmos por perda de critério de governança.Vc acha prudente compararmos com outros imóveis de mesmo padrão e próximos para uma decisão ou não, cada fundo deve ser analisado isoladamente? Abraço!

#3 de 9

@Nod
em 02/01/2018 07:29

@socratesbrito

Isso vai depender da profundidade que você quer dar à sua análise.
Depois que você já verificou algumas questões mais básicas e o fundo passou nesse estudo, se você quiser, pode usar comparações para detalhar algo a mais.

Por exemplo:
- Como está a vacância média da região? E como o fundo está se comportando perante a isso?
- Qual o preço médio que outros imóveis estão conseguindo alugar na região? E o fundo?

PS: tenha sempre em mente que o conceito de "comparável" é bem subjetivo. O que pode ser comparável para mim pode não ser para você e vice-versa. Se você for muito restritivo, vai ter dificuldades em encontrar comparáveis; se for mais relaxado quanto a isso, maior terá de ser a "margem de erro", pois vai estar olhando imóveis com menos semelhanças

PPS: Se possível, não se limite ao universo dos imóveis que pertencem a FIIs. Se possível, considere o mercado imobiliário como um todo

#4 de 9

@acruzcosta
em 02/01/2018 09:11

Ótima análise e muito obrigado por nos lembrar disso.
As premissas são até engraçadas agora, 100% de ocupação.

#5 de 9

@Nod
em 02/01/2018 19:18

@acruzcosta
Vários dos fundos que recentemente fizeram IPO se apoiaram em premissas tão otimistas quanto essas.
E o pessoal mesmo assim acredita.
O mercado não aprende.

#6 de 9

@setarcos
em 04/01/2018 00:40

Obrigado pelas dicas @Nod, mas não sei se tenho como aprofundar demais minha análise pois entendo que seria desperdício de tempo diante da minha atual realidade. Acho que a leitura dos relatórios, reavaliação anual, diversificação já me bastam. A análise de valor de FIIs é um pouco mais subjetiva até mesmo para decidir por uma saída. Estou ainda a lapidar meus critérios e vendo o que me traz mais conforto diante doa riscos assumidos. Liquidez, histórico de vacância, localização, qualidade dos imoveis e se são multi/multi estão entre os critérios que julgo mais simples e favoráveis no acompanhamento da carteira. Gestão só com o tempo mesmo e aprendendo com você e os demais colegas mais experientes. Muito obrigado!

#7 de 9

@MonkeyDL
em 12/01/2018 01:52

@Nod no fato relevante do dia 18/12/2017 fala de uma vacância de 32,1 %.

#8 de 9

@Nod
em 12/01/2018 07:43

Ok @MonkeyDL
Mas não muda nada do significado do estudo.

#9 de 9