Quem protegerá nós minoritários agora??

wmancini · 2017-03-02T20:36:00-03:00

Repassando um texto que recebi de um amigo meu, cotista do TBOF d um outro grupo de discussão.... ..................... FOSUN, o maior conglomerado Chinês ataca Fundo Imobiliário TB Office Quem protegerá nós minoritários agora?? Essa foi a pergunta que meu pai me fez quando viu a tentativa dos Chineses de comprarem e encerrarem o Fundo Imobiliário TB Office. Meses atrás eu estava convencendo ele a trocar investimentos diretos em imóveis por fundos imobiliários, os argumentos eram maior liquidez, possibilidade de comprar um imóvel bem localizado, possibilidade de comprar parte de um imóvel, facilidade na gestão, renda perpétua mas principalmente complemento na sua aposentadoria. Quando ele viu a proposta do FOSUN , maior conglomerado da China, de comprar o prédio e acabar com o fundo ele me disse: "por que eu investiria em Fundo Imobiliário se no momento de baixa eu corro o risco de perder meu imóvel para um investidor gigante como esse?" Neste momento estou sem resposta para ele... Para piorar o TB Office foi colocado na distribuição inicial em uma base super pulverizada, apenas o Banco do Brasil colocou metade da emissão em mais de 5.000 cotistas pelo Brasil todo. O comprador aposta na dificuldade destes pequenos investidores serem informados e da dificuldade de logística deles para votar, para concretizar sua aquisição. A Colliers na época avaliou o prédio em R$ 19.500 o metro, que corrigido até o momento significa R$ 27.000 o metro, exatamente isso, o pequeno investidor pagou próximo de 30 mil o metro e agora corre o risco de perder seu ativo por 12 mil. Em um momento em que o investidor individual busca ativos que proporcionem renda para complementar a sua aposentadoria, em um momento que o mercado inicia uma recuperação depois de 4 anos difíceis, no momento de recuperar todas as perdas e dos últimos anos faz sentido os maiores investidores do mundo virem e ficarem com o nosso futuro??? Meu pai espera essa resposta...

@Nod
em 03/03/2017 07:00

Todo minoritário precisa se entender como minoritário. Não pode achar que os 0,1% do fundo lhe dão poder de decisão sobre o destino do empreendimento.

Nesse ponto, inclusive, os FIIs têm uma proteção maior ao cotista. Praticamente, toda empresa com ações na Bolsa tem um acionista majoritário (ou um grupo muito restrito que atua em conjunto, o que dá na mesma).

Já nos FIIs, não. Muitos não têm majoritário. Ou seja, a manifestação da assembleia é soberana. Temos dezenas de casos que alguns cotistas com pequena participação conseguiram colocar o administrador na parede e mudar a direção que as coisas estavam tomando.

Por último, a própria consciência de ser minoritário já é uma proteção adicional. Quando você é minoritário e sabe disso, você diversifica posições, pois está ciente dos riscos e controla riscos de forma que, caso a assembleia decida algo diferente das suas expectativas, alguma eventual perda não será sentida.

Quem acompanha assiste meus chats (ao vivo ou gravado) já ouviu isso mais de uma vez.

Na verdade, o texto parece "mimimi" de quem colocou mais dinheiro no fundo do que aguentava perder. Provavelmente que participou da emissão inicial.

#1 de 5

@Ron68
em 03/03/2017 11:29

@wmancini

Bom, proteção a minoritário não tem mesmo. A única proteção é a sua individual, que é a diversificação e evitar participar de IPOs.

Esse IPO do TBOF foi um ótimo exemplo. Lançaram a cota a 100,00 há alguns anos, ou seja a valor de hoje daria uns 120 ou 130 acho. O mercado foi corrigindo e levou a cota para o valor mais pé no chão, uns 60,00, que curiosamente foi o equivalente ao que disseram ter investido na época na construção do prédio (600milhoes).

Eu aprendi com o famoso Dr. Ferro. Comprei THERA, VLOL e outros no IPO e me ferrei anos depois.

No TBOF, aguardei e só comprei depois. Estou tranquilo nesse caso.

E por fim, uma proteção adicional é dar mais ouvidos ao pai, que já viveu bastante e já viu um monte de gente passando a perna nos outros.

#2 de 5

@Ron68
em 04/03/2017 10:13

@jrgknjhrt

Investidor poderoso nem sempre é bom para minoritários. A oferta feita equivale à aproximadamente metade do que o FII pagou pelo imóvel em valores atualizados - e é essa a razão pela qual a oferta foi feita. É um poder de um majoritário sobre um minoritário.

O takeover, é uma grande fragilidade dos FIIs, que em algum momento precisa ser resolvida. Quem trabalha com imóveis sabe que não é possível fazer uma boa venda no momento de crise.

Quanto mais takeovers ocorrerem, mais as pessoas fisicas vão se afastar dos FII's com o tempo, pois vai ficar na lembrança que FII é algo de altíssimo risco e que voce pode ser obrigado a sair do negócio justamente no momento errado.

Eu por exemplo, jamais participarei de qualquer IPO de FII.

Talves se as pessoas passarem a não se interessar mais pelos IPO's, condições mais favoráveis apareçam. Acho dificil, no entanto.

Qual seria a motivação para montar um FII novo? Para cobrar administração apenas? Acho muito pouco dinheiro para essas grandes instituições.

Mas vamos ver como fica o futuro dos FII's.

#3 de 5

@Nod
em 04/03/2017 12:27

A Fosun não está nem aí para o valor pelo qual o fundo comprou o imóvel. Nem pelo valor os cotistas compraram as cotas. É igual você pensar que o cara que está comprando seu carro está interessado no valor pelo qual você comprou.

A Fosun tá dando o preço pelo qual ela quer comprar. Não interessa saber de onde ela tirou esse valor. Cabe à assembleia decidir se esse valor é satisfatório ou não.

O risco de take-over é inerente ao mercado de FIIs, mas a legislação já dificultou muito esse processo. Antigamente, o comprador comprava várias cotas e as usava para votar favoravelmente pela venda. Isso não era considerado conflito de interesse. Atualmente é. Então, hoje o mercado é muito resiliente a isso do que era.

#4 de 5

@Ron68
em 04/03/2017 13:05

@Nod

Nesse caso, em que a administradora apenas recebeu um oferta de compra do imóvel, ela é obrigada a submeter a uma assembléia para recusar ou aceitar? Ou pode recusar sem assembleia?

Achei estranho pois veio um proposta mais baixa 703mi em Fevereiro e um mes depois veio outra de 753mi mas parece não ter tido assembleia para recusar a de 703mi (ou teve?).

#5 de 5