Nova Assembleia - Aumento do Valor de Compra

Nova Assembleia - Aumento do Valor de Compra

@Jeanbr83
em 06/06/2016 21:45

Novo comunicado:

FATO RELEVANTE

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob nº 59.281.253/0001-23 ("Administradora"), na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CYRELA THERA CORPORATE ("Fundo"), faz referência ao Fato Relevante divulgado em 20/05/2016, no qual foi comunicado o recebimento de proposta para venda do imóvel pertencente ao patrimônio do Fundo ("Imóvel") pelo valor de R$ 100.568.520,00 (cem milhões, quinhentos e sessenta e oito mil, quinhentos e vinte reais) ("Proposta Anterior"), para comunicar aos cotistas do Fundo e ao mercado em geral o quanto segue:

A Administradora recebeu, nesta data, do mesmo proponente da Proposta Anterior, nova proposta com o mesmo objeto (venda do Imóvel), mas pelo valor de R$ 106.000.000,00 (cento e seis milhões de reais), o que representa, portanto, um aumento de R$ 5.431.480,00 (cinco milhões, quatrocentos e trinta e um mil, quatrocentos e oitenta reais) em relação ao valor originalmente proposto na Proposta Anterior ("Proposta Atualizada"). A Proposta Atualizada expira em 12/07/2016.

Ocorre que em 25/05/2016 foi convocada uma assembleia geral extraordinária do Fundo, a ser realizada em 07/06/2016, para deliberar a aceitação ou não, pelos cotistas do Fundo, da Proposta Anterior, objeto do Fato Relevante de 20/05/2016 ("AGE").

Considerando que a Proposta Atualizada substitui e invalida os termos da Proposta Anterior, a Administradora convocará, nos prazos legais e regulamentares, respeitando ainda a vigência da Proposta Atualizada, uma nova assembleia geral extraordinária de cotistas do Fundo, para deliberar, então, sobre a Proposta Atualizada, razão pela qual as deliberações da AGE que seria realizada em 07/06/2016 ficarão prejudicadas.

De toda forma, e considerando o prazo exíguo entre o recebimento da Proposta Atualizada (que ocorreu na presente data - 06/06/2016) e o prazo previsto para a realização da AGE (07/06/2016), a Administradora manterá a estrutura para recebimento dos cotistas do Fundo que não tiverem acesso a tempo ao presente Fato Relevante, ou que desejarem comparecer para discussão da questão, ressaltando, contudo que não haverá matéria para deliberação.

Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
São Paulo, 06 de junho de 2016.

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário - FII Cyrela Thera Corporate
@Jeanbr83
em 06/06/2016 21:50
Continuo contra a venda! A esse preço não vejo vantagem, esse incremento o meu ver é superado com poucas distribuições de rendimentos que logo virão...
#1 de 23
@Nod
em 07/06/2016 07:23
Estava revisando os documentos desse fundo e vi algumas coisas interessantes, principalmente vindas da última assembleia, na semana passada
1 - O imóvel foi avaliado em R$ 94,7 milhões, uma queda de mais de 18% em relação à avaliação anterior.
2 - A assembleia discordou desse valor, alegando que estaria muito abaixo do valor de mercado ou até do custo de reposição. O administrador prometeu convidar a empresa de avaliação para a próxima assembleia, para explicações.
3 - Os presentes reclamaram que o tempo entre a proposta de venda e a assembleia para definição foi muito curto.
4 - O comprador pediu que seu nome não fosse divulgado, mas a assembleia reclamou, já que isso impediria a avaliação de eventual conflito de interesse no momento da apuração dos votos.
5 - Os presentes fizeram ser consignado em ata um conjunto de informações que sugere que chegamos ao "fundo do poço" do mercado imobiliário e que, a partir de agora, haverá uma inflexão para cima.

Por causa da mudança do valor proposto, não haverá assembleia hoje para deliberação, mas a administradora estará de portas abertas caso alguém queira ir, conversar, e se inteirar de maiores informações. Se alguém daqui for, por favor, traga novidades.
#2 de 23
@Ktts
em 07/06/2016 15:29
Enquanto isso, o pedido de procuração do Sr. Edgar perde o efeito, os cotistas contra a venda acham que elas continuam válidas e a venda se torna mais plausível. Com quase 5% de aumento o comprador anulou muitos votos e/ou procurações.
#3 de 23
@Nod
em 07/06/2016 16:54
Muito bem observado Ktts!
Mesmo que as pessoas recebam novas procurações, muita gente pode pensar: "Ah! Já mandei! Nem preciso me preocupar!"
Isso pode impactar o quórum.
#4 de 23
@Poupatudo
em 07/06/2016 23:36
É inacreditável.
Depois da confusão com o BRCR, onde queriam ganhar em cima dos cotistas, agora querem vender por 70 o que os cotistas compraram por 100?
#5 de 23
@Nod
em 08/06/2016 19:44
Não é o administrador que quer vender. Ele recebeu uma proposta e está apresentando aos cotistas se eles querem ou não vender o imóvel.

Ele não pode tomar a decisão de vender ou não vender pelos cotistas. A decisão é da assembleia.
#6 de 23
@Ron68
em 08/06/2016 20:54
@Poupatudo

E só lembrando que a cota foi lançada a R$100,00 em 2012. Trazendo a valores de 2016 (7% inflacao aa), a cota seria algo em torno de R$131,00

Assim, pagamos 131,00 (na baixa vacância) e essa oferta é de 70,00 (na alta vacância).

Belissimo negócio, para quem está ofertando (se não fosse, não estaria ofertando hehehe).
#7 de 23
@Jeanbr83
em 08/06/2016 22:04
Nod!

Entendo sua interpretação sobre a "mecânica" da coisa, o administrador ao levar a assembleia uma oferta de compra não está fazendo a priori nada de errado, a coisa é digamos um pouco mais sútil...pois o adm. antes de tudo deve zelar pelos interesses dos cotistas...ele em conjunto o consultor imobiliario podem receber inúmeras ofertas de compras...mas nem preciso lembrar que este é o único imovel do fundo que foi constituido para renda e não trade...logo o que se espera do administrador é que traga a assembleias ofertas que tenha benefícios aos cotistas tão grandes que justifiquem a venda do imóvel...algo que claramente não é o caso...

Em resumo não é ilegal mas é imoral um gestor e consultor imobiliário que se preze propor aos seus cotistas a venda desse imóvel ao preço ofertado. Não consigo ver de outra maneira...
#8 de 23
@Jeanbr83
em 08/06/2016 22:12
Nod!

Apenas como exemplo final, imagine que vc tem um apto. que alugou por uma imobiliária(vc paga ela para adm. seu imóvel que gera renda) que fica batendo a sua porta todo mês achando compradores que querem pagar a metade do preço pelo seu apto...Provavelmente vc iria achar muito e inoportuno e no minimo...ou até achar que sua imobiliária está querendo faturar a corretagem ou sei lá o que a custa da venda do seu imóvel a preço de banana...
#9 de 23
@Nod
em 09/06/2016 07:35
Jeanbr83,

Você parte de alguns pressupostos que não são obrigatoriamente verdade:
- Que a maioria dos cotistas adquiriu a R$ 100,00
- Todo mundo que comprou a um preço acima da oferta irá rejeitar a proposta

Vamos testar a primeira premissa:
- Esse fundo já teve negócios em 1045 pregões (até 07/06/2016)
- Nesses, já foram negociadas 2,05 milhões de cotas
- Em 585 pregões, todos os negócios foram em cotações abaixo de R$ 72,00, representado 1,6 milhão de cotas
- Em 459 pregões, todos os negócios foram acima de R$ 72,00, representando 434 mil cotas.
- [Em 2 pregões, houve negócios acima e abaixo do preço. Como representam menos de 2 mil cotas, opto por desprezar esses dias]
- Portanto, 78% das cotas negociadas foram negociadas abaixo do preço da oferta.
- Se usarmos gráficos descontados, o percentual se torna ainda mais agudo: 92%
- Resumo: Você não tem como comprovar a primeira afirmativa
Um pouco abaixo, observe um diálogo que tive com o Ron68 entre os dias 30-31/05 e veja meu post de 31/05, às 07:55.
O seu segundo pressuposto é exatamente igual ao dele. Vocês só se pautam na existências dos perfis 1 e 2. Na hora que entram na equação os perfis 3 e 4, o pressuposto perder sustentação.

Além disso:
Certamente, o administrador tem que defender o interesse dos cotistas. Porém, ele só pode defender esse interesse na hora em que ele tiver conhecimento desse interesse. E a única forma dele saber disso, é perguntando. Ele não pode defender o que ele ACHA que são os interesses.

Se eu tivesse um imóvel, e a minha corretora tivesse um comprador para meu imóvel, eu certamente gostaria de ser informado disso, não importa o preço. Eu poderia estar querendo vendê-lo naquele momento para alocar em algum outro ativo que me parecesse mais interessante. Se eu soubesse que ela recebeu uma oferta e, sem me consultar, a recusou, eu imediatamente pensaria em rescindir o contrato com ela, por ter tomado uma decisão sem saber do meu interesse.
#10 de 23
@Jeanbr83
em 09/06/2016 10:15
Pelo visto temos pontos de vistas bem diferentes...pois pagamos taxa de consultoria imobiliária justamente para que eles negociem e façam avaliações do mercado para nós e encontre bons negócios...minha avaliação de preço baixo não leva em consideração o valor da cota e sim o valor do imóveis da região do mesmo padrão, inclusive com negócios que foram efetivados recentemente pela própria Cyrela a preço cerca de 25% superior ao ofertado para nós...por que eles não conseguiram um negócio bom deste para nós?!? Caso houvesse interesse de venda do imóvel os cotistas e o gestor teria a oportunidade de externar em assembleia ou até propor um evento com analises e desprender esforços na busca de compradores(supondo que estivesse em momento interessante para venda), e caso seja um interesse isolado basta os cotista que querem vender suas cotas no mercado, simples assim!
Quanto ao exemplo do apart. eu sinceramente não gostaria de ter uma adm. que ficasse me importunando com ofertas de compra a preços claramente sub avaliados...não tenho tempo a perder com negócios ruins...pago ela para filtrar isso...
#11 de 23
@Ron68
em 09/06/2016 18:30
Se a ação do administrador na questão de compra e venda é simplesmente repassar para a assembleia, fica a questão sobre porque pagar um consultor, então.

Um assistente administrativo junior pode realizar essa atividade de repasse e organizacao de assembleia cobrando BEM menos do que 1,00% sobre a receita bruta de aluguel mensal.

No minimo deveriamos receber junto com a convocação da assembleia, um estudo de mercado informando aos cotistas que a proposta recebida está baixa, vem num momento ruim do país e num momento ruim para venda de imóveis. Receberiamos gráficos de vacância da região, negocios equivalentes feitos recentemente etc.

E aqui sim, tem valuation, tem análise de rentabilidade e tudo mais, pois estamos pagando o serviço de um consultor. Seria inaceitável esse consultor dizer que "sinto muito, voce tem que diversificar", "voce teria que ter pensando antes de entrar" etc. Se for para eu decidir sozinho, não preciso pagar consultor né?
#12 de 23
@Nod
em 09/06/2016 20:47
- O consultor não tem poder para fazer nenhum negócio. Em nenhum fundo.
- Ele apenas assessora o administrador, repassando informações sobre o mercado. Não só para compra ou vende, mas também para manutenção do imóvel, negociação de aluguéis, etc.
- Você pode não levar em consideração o preço da cota (e eu concordo), mas muita gente considera, o que fica provado pela força compradora que houve no fundo após a divulgação da proposta.
- A proposta chegou com um bom ágio sobre o valor de mercado. Então, na perspectiva de quem comprou a um preço baixo, surgiu uma oportunidade para ter um ganho bem alto em pouquíssimo tempo. Não acho que o administrador tenha o direito de impedir esse cotista a ter acesso a essa proposta.

A falta de informação para que os cotistas possam tomar uma decisão sólida é sim um aspecto negativo. Tanto é que foi apontado de maneira bastante austera na assembleia de terça-feira.

Mas o fundo já tem um histórico nessa falta de transparência. Nunca se soube com clareza quando acabam as carências dos contratos ou uma mínima previsão de rendimentos para decidir por investir nele ou não. E, para investir nele, é necessário estar ciente disso.
#13 de 23
@Ron68
em 09/06/2016 22:03
Nod, acho que eu realmente não me expresso bem.

Eu não disse que é para o consultor fazer negócio ou negociar valores. Também não disse que o administrador deve barrar uma oferta. Eu não disse dada disso.

Eu disse que se o FII paga um consultor (e caro!) entendo que o consultor deve trabalhar para ajudar o FII e por consequencia os cotistas.

O papel dele é orientar e trazer informações. Essas informações devem ser divulgadas para os cotistas, afinal são eles que pagam o consultor.

Uma vez o consultor orientando e trazendo informações (historico, situacao de mercado, valuation etc) os cotistas tomam a decisao via assembleia.

É preciso que os cotistas de FIIs entendam como funciona o ciclo de imóveis. Veja abaixo o famoso Real State Market Clock. É assim sempre. Por que esse consultor não leva aos cotistas essas informações já com dados do mercado de SP?

http://1.bp.blogspot.com/-BJEVEhr3Rug/Tfw6PS9KriI/AAAAAAAAAag/d5JtbQKqjLI/s1600/The+Real+Property+Market+Clock.jpg
#14 de 23
@Jeanbr83
em 09/06/2016 22:56
Concordo! Boa ter postado à assembleia!!!

Não sei observaram que o interessado em comprar o imóvel era a Barzel, empresa formada em 2015 por ex diretores da Cyrela! Conhecem o prédio e sabem do potencial!
Abraço,
#16 de 23
@Nod
em 10/06/2016 07:35
Acompanhar os fundos e empresas dos quais é sócio é fundamental. Se puder participar ativamente, ainda melhor.
Porém, também é importante analisar se o tempo investido em todas essas análises não pode ser mais útil se investido no seu trabalho.
Prefiro estar investido em ativos de valor do que tentar aumentar o valor daquilo em que invisto. É mais simples, mais rápido e me deixa mais livre para ganhar dinheiro.
#17 de 23
@Jeanbr83
em 10/06/2016 13:39
Concordo contigo Nod!

Principalmente quando a diversificação é muito grande, é uma escolha pessoal a ser tomada.

No meu caso particular, penso exatamente isso que falou sobre ações, pois temos pouco ou nenhum poder de influenciar e muitas vezes as empresas tem muitas variáveis e especificidade para se estudar e acompanhar...acompanho na medida do possível mas sem stress...imagina vc ficar controlando balanço de um banco e etc...para no final não conseguir influenciar em nada...tem q ser para quem gosta.

Agora no mundo dos fundos Imobiliários penso que é bem diferente...se dedicar pouco tempo conhecerá a região(no geral não muda muito rápido) onde seu predio está locado, preço e valor da locação...Mercado imobiliário de locação chega a ser tedioso no geral...rsrsr...e outra coisa boa é que consegue-se influenciar de forma significativa pois o Pl é relativamente baixo e somos poucos cotistas...acho que nesse mercado vale o pouco tempo investido!!

Acredito que nosso mercado tem muito a amadurecer e grande parte disso acontecerá com os cotistas sendo mais participativos e exigentes...pois acho que se deixarmos nas mãos de quem vem fazendo o jogo...teremos fundos sendo abetos e captando na alta e fechando na baixa...totalmente desalinhado com os objetivos dos cotistas...

Abraço,

Abraço,
#18 de 23
@Ron68
em 10/06/2016 19:23
E eu concordo com voce Jean. FII não tem absolutamente nada a ver com ações, embora ambos sejam renda variável. Uma Ambev, um Bradesco, uma Wege não foram empresas criadas para serem recompradas adiante na baixa. Mesmo porque, existem há anos e produzem muito.

Há vários FIIs que parecem ter sido criados apenas para comprar os imóveis na alta e depois ter seus imoveis comprados de volta do FII na baixa e este ser fechado.

Como o ciclo é conhecido, basta ficar operando durante o periodo. O pequeno investidor vai perder se não prestar atenção nesses movimentos de alta e baixa de imóveis, diferentemente de ações que basta ir comprando empresas com bons históricos nos balanços um pouquinho por mes e boas.

Exemplo disso está nesse caso. Olhando a ata da AGO, vemos que a empresa que fez a oferta foi criada em 2015, no auge da crise, especificamente para comprar imóveis desvalorizados - tem matéria na Veja de 2015.

Ou seja, parece ser um mercado de empurra na alta e depois puxa na baixa.
#19 de 23
@Nod
em 10/06/2016 22:48
Certamente, nas assembleias de FIIs, os minoritários têm muito mais voz ativa do que em assembleias de empresas.

E também concordo com a questão de que os FIIs são mais simples de entender e acompanhar, o que facilita os debates construtivos.

Na questão de conhecer a região, acho perigoso. Prefiro ter um portifólio bem diversificado em regiões e não precisar conhecer tanto ao invés de me dedicar a uma área e acabar me restringindo a ela.

Agora, vamos analisar:
- No mercado de alta, sempre haverá mais aberturas de capital, emissões de cotas e equivalentes
- Na baixa, sempre será uma retração, com as pessoas aceitando vender seus ativos a um preço mais baixo.
- Isso vale para FIIs e ações
- Por exemplo: em quê momento da BAT (British Amercian Tobacco) recomprou as ações da Souza Cruz? Na época em que o real estava forte e a bolsa otimista? Ou quando o real estava fraco e as ações em baixa?
- Mesmo nos FIIs, na alta, vários fundos fizeram emissões. Depois, na queda forte, houve muitos take-over. Agora, está mais parado.
- Isso é de qualquer mercado.

Sem dúvida é muito prazeroso ver cotistas se organizando, questionando administradores, discutindo, reclamando, etc. Até agora, todas as discussões parecem realmente voltadas para a saúde de longo prazo dos ativos, o que é muito positivo.

Quanto maior a participação em assembléia, quanto mais discussão e mais organização houver, mais amadurecidas serão as decisões.

De qualquer forma, nada te protege ser ser vencido em uma votação em assembleia. Só invista em cada FII um percentual tal que não te cause sofrimento na hora em que você não estiver do lado da maioria.
#20 de 23
@Poupatudo
em 12/06/2016 07:10
Formalmente esse fundo é de gestão ativa.
Ver artigos 16 e 35 do Regulamento.
Não estão fazendo a Assembleia por causa da venda em si, mas sim porque querem liquidar o fundo.
#21 de 23
@Nod
em 12/06/2016 08:17
@Poupatudo,

O artigo 2º aponta os ativos em que o fundo irá investir. E isso é o que define, segundo a declaração 62 do Conselho de Regulação e Melhores Práticas de Fundos de Investimento da Anbima, que é um fundo de gestão passiva.

Portanto, qualquer mudança nesse regulamento - por exemplo, venda dos ativos - depende de autorização da assembleia.

Inclusive, esse é o entendimento do próprio administrador, pelo que conversei com eles há algumas semanas: é necessária a realização de assembleia para a venda do ativo.
#22 de 23
@Poupatudo
em 12/06/2016 16:33
Acho que depende de autorização só se for vender todos os imóveis investidos e liquidar o fundo.

O ONEF11 vendeu o 6. andar e acredito que não houve convocação de assembleia prévia mas apenas posterior para dar destino ao dinheiro recebido. O seu regulamento é semelhante ao do Thera.

O administrador quer que a Assembléia aprove pra ele se livrar de complicações judiciais.
#23 de 23

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