Alguém mais de olho nesse fundo?

frsegundo · 2020-06-07T15:30:00-03:00

Enviei essas perguntas ao RI deles, esperando resposta. O Fundo parece interessante, mas eles estão criando um bixo estranho para completarem as aquisições. 1 - Poderiam explicar melhor como se dá essa securitização de recebíveis para aquisição de imóvel? O aluguel que vocês securitizaram vai diretamente para o CRI ou só serve de garantia caso vocês não realizem o pagamento? 2 - Essas despesas financeiras do fundo, são basicamente provenientes desses CRI's? Isso tem característica de dívida com custo pré-fixado? Tem algum risco de taxa ou algum indexador nessa dívida que possa fazer essas despesas financeiras serem aceleradas e mudarem de patamar, prejudicando a rentabilidade do fundo? 3 - Qual o prazo médio para esses CRI's se encerrarem?? 4 - Existe algum custo para o Fundo caso não se consiga completar a aquisição dos outros 37 imóveis do GPA? 5 - Como funciona a integralização do TRXB11 no TRXF11 ao final dos 2 anos? Tem algum custo para o fundo?

@Giovanni
em 07/06/2020 16:27

#1 de 24

@frsegundo
em 07/06/2020 16:38

Não sabia que a gestora tinha um passado ruim. Case quase closed, só dá uma pena pela qualidade dos inquilinos né? GPA, Assaí, e diversificação regional fora do eixo Sudeste.

mas concordo com você. Vou ficar observando, entretanto.

#2 de 24

@frsegundo
em 07/06/2020 16:42

Aproveitando, uma pergunta, sou novo aqui.

Vi agora o histórico da gestão. Pq na etiqueta resumo, pelo menos aqui, a etiqueta de 'Boa gestão' está verde?

#3 de 24

@Giovanni
em 07/06/2020 16:59

#4 de 24

@frsegundo
em 07/06/2020 17:09

Tks

#5 de 24

@ROLO
em 18/07/2020 21:50

Xted é uma laje bem ruim e o btlg tinha um imovel específico industrial......e lançados naqueles tempos.....
Se a TRX não conseguir se dar bem com imoveis de galpões, bem localizados...aí eu acho que é caso de POLICIA...pois só pode ser proposital mesmo.

O foda é que cachorro picado por cobra tem medo de linguiça

#6 de 24

@Giovanni
em 18/07/2020 21:56

#7 de 24

@frsegundo
em 23/07/2020 21:23

Os imóveis parecem ser de boa qualidade, o problema é a estrutura de capital. Nunca vi FII tão alavancado assim.
Eles precisam mais que duplicar o PL do fundo em pouco menos de 2 anos, pois a partir de 2022 começam a pagar o principal dos CRI's. Então não podem parar de fazer oferta primária.
Juntando isso ao histórico,

o upside é que se o preço dos imóveis aumenta, o PL do fundo voa.

#8 de 24

@Giovanni
em 23/07/2020 21:28

#9 de 24

@ROLO
em 23/07/2020 23:27

Não é alavancagem.......é o compromisso de compra dos mesmos imoveis....mas foram lançados como 'debito contabil "

#10 de 24

@frsegundo
em 25/07/2020 17:06

É alavancagem, e não é no compromisso.

São os CRI's, tão se endividando para comprar esses imóveis do GPA colocando os recebíveis como garantia, ou seja, alavancagem.

EEE não tô indicando ele para ninguém não, apesar de ter comprado um pouco e estar acompanhando. Tem coisa melhor por aí, certamente.

#11 de 24

@ChihuehueBR
em 01/09/2020 10:06

Discussão interessante, quando o portfólio for atualizado aqui dou uma olhada. Gestão ruim, diversificação em 31 imóveis logísticos/varejo.

#12 de 24

@EEdward
em 01/09/2020 10:19

O problema aqui nem é os imoveis, nem é o inquilino. Até mesmo a operação pode dar certo, é a gestão. é como Iguatemi, uma empresa superpaz que o povo passa longe devido a gestão (no caso o majoritário). A TRX tentou inovar no mercado lá atrás, crescer rapido e não deu certo. Um FII era para ter 3 imoveis, acabou agora com um desocupado. Outro comprou um monte de imovel bem localizado, com problemas estruturais. Não soube re-locar e quando estava ajeitando as coisas, os cotistas cansaram e tiraram a gestão dela. Neste ramo de atuação, tem o HGRU11 (imóvel de varejo), como opção, o Fernando analisou ele ontem, vale a pena conferir e estudar. Aqui vemos daqui 15 anos, quando esses contratos terminarem...OBS: tenho muitos FII's, poderia ter colocado este em carteira, sem problema nenhum - com diversificação e controle de risco, mas não tenho menor interesse na gestão.

#13 de 24

@ROLO
em 01/09/2020 10:23

o HGRU é uma opção.......mas nem tanto, pois está com muito imovel especifico do setor de educação......e eu acho isso um ponto negativo.

#14 de 24

@Giovanni
em 01/09/2020 10:37

#15 de 24

@ROLO
em 01/09/2020 11:08

Giovani eu também estava arisco.......mas estou colocando o pé na água para ir sentindo a temperatura..........

#16 de 24

@ROLO
em 01/09/2020 11:11

Os rolos da trx ocorreram porque os imoveis eram ruins (xted) e especificos (fabrica)............

#17 de 24

@Giovanni
em 01/09/2020 11:14

#18 de 24

@ChihuehueBR
em 01/09/2020 20:00

Entrar em ativo novo não é para aumentar diversificação? Afinal são TRINTA E UM imóveis comerciais / logisticos

#19 de 24

@Giovanni
em 01/09/2020 20:30

#20 de 24

@Pilgrin
em 13/10/2020 08:37

Conheço a TRX desde 2008, antes de eles lançarem o TRXL11.

Cara, eles têm UM MONTE DE ROLO com os fundos fechados deles.
Pra quem não sabe, a TRX tem uma carteira enorme de FIPs, fundos fechados de galpões que administram pros family offices e investidores qualificados (eu mesmo tive a infelicidade de ser um deles).

Pra eles desovarem esses imóveis no FII novo pouco custa, ainda mais com gestão ativa.

Esse mercado tem memória curta.
Eu achava que vendo o nome TRX no fundo a galera fosse lembrar e correr.

Lêdo engano, tá o maior hype!

#21 de 24

@1986Charlie
em 13/10/2020 09:20

@Giovanni Concordo 100% e em pouco tempo já está mostrando que a gestora não mudou nada.

#22 de 24

@Giovanni
em 13/10/2020 13:30

#23 de 24

@EEdward
em 13/10/2020 17:39

Também conheci a TRX antes dos FII`s problematicos. A TRX tem a chance de conquistar a confiança do mercado com este FII. Mas mais de 40% de alavancagem, daí vem mais emissão e mais alavancagem para comprar imoveis logisticos. Daí aprova desenvolvimento logistico no FII. Para mim começa a aparecer a velha TRX de sempre. Hoje a situação funciona; o aluguel do GPA paga a alavancagem, mas basta um estresse no GPA ou a selic subir mais que o imaginado para o esquema dar totalmente errado. FII é para ter paz, se for para correr risco com alavancagem no ramo de imóveis as ações de properties e as incorporadoras são melhor pedido. Prefiro ver de longe e tem opções no mercado.

#24 de 24