Aluguel muito oneroso

@subhuti o valor patrimonial de um imóvel é calculado com base no mercado imobiliário local e com base em premissas macroeconômicas (juro, inflação) e é estimado desconto do fluxo de caixa ORUTUF. Isso você não precisa saber, só entender o conceito. Esse cálculo geralmente é feito anualmente.

Se você considerar que a inflação caiu, juros estão baixos, toda avaliação patrimonial do fundo está defasada. Um FII de alta liquidez como BBPO11, considerando que existem milhares de pessoas comprando e vendendo o ativo, tende a estar sempre em um preço justo.

Preço não importa se você compra ativos regularmente com pequena parcela do seu patrimônio, ainda mais nestes casos. O Banco do Brasil é um banco de fomento, ou seja, as principais agências, por mais que ocorra digitalização, tendem a não ser afetadas. Mas sim, o fundo é monoinquilino, nada impede um dia do banco sair destes pontos. Quem for cotista do fundo tem que entender e aceitar esse risco.

VP é desatualizado (refeito de 6 meses a 1 ano), subjetivo (erro humano, variáveis de risco percebido) e tendencioso (mts vezes serve de base de remuneração do gestor que manda avaliar o VP). Ainda que utopicamente acertasse o valor justo, bastaria qualquer mudança de conjuntura para ele ficar desatualizado em questão de dias (ex. corte de juros).

Lendo as demostrações financeiras do fundo no período de 30 de junho de 2018 a 30 de junho de 2019, me chamou à atenção a redução expressiva na avaliação do valor justo do Edifício Sede III em Brasília ( em milhares de reais) -> 286.844 / 12.393! Alguns com diferença considerável para mais e outros para menos! Nesse caso do ED. Sede isso seria reflexo da previsão de redução dos valores de alugueis , considerando o fato relevante de 02.2018? Embora , nesse caso já estava previsto em agosto de 2018! Penso que deve ter alguns outros fatores que devem ter influenciado essa avaliação.

@kupffer alguma resposta do ri do bbpo?

Avaliação de imóveis é uma coisa teoricamente simples. Basta você ver o bairro onde está o imóvel, ver o preço que está o m2 do local para um imóvel de padrão similar. Desta forma vc consegue ver quanto está o valor do m2 de imóvel daquele bairro aproximadamente e comparar com o valor divulgado pelo fundo.

Tem que entender que os bancos geralmente tendem a pagar um valor maior pelo aluguel justamente para segurar o ponto e muitos contratos (não sei se é o caso desse) o fundo não poderá alugar pra outro banco após fim do contrato por x anos.

Edifício sede, agências estratégias e premium dificilmente fecharão ou mudarão de lugar, porém, se mudar, imóvel ficará vago e perderá o valor. Quem é cotista deste fundo e dos fundos de agências bancárias tem que entender que está comprando não somente um imóvel mas sim um direito de recebível de um locatário que geralmente paga um prêmio pelo aluguel.