Ativos Penhorados em FIIs de bancos .

Tem alguns rolos sim.
De cabeça nao lembro
No prospecto fala

Antoniohall vc considera um risco grande ? Como você vê isso ?

Não há riscos, o Banco do Brasil se responsabiliza por qualquer problema de penhora.

Bom, os relatórios últimos não falam em detalhe dos imóveis enrolados do BBPO.

Na última demonstração anual tem que "Até a data de aprovação destas demonstrações financeiras, ainda não havia sido concluída a transferência ao Fundo da propriedade fiduciária de parte dos imóveis". De onde se tira que deve ter imóveis bem enrolados.

No último documento da Bovespa (chamado de Forum) diz que "Parte dos imóveis integralizados é objeto de penhora judicial, desta forma o Banco do Brasil assumiu o compromisso de se responsabilizar pelas eventuais execuções judiciais, em sua totalidade, sem impacto ou reflexo para o Fundo e seus cotistas", que é, basicamente, a história de comprar o inquilino, e não os imóveis, descrita no livro.

Então a fonte oficial dos imóveis enrolados continua sendo o prospecto. Ver página física 367 em diante: http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBPO&strData=2013-04-12T19:39:26.640

realmente , quando se faz uma busca pela palavra "penho" a primeira vez que ela aparece é informando que o BB garante qualquer problema que houver sem risco para o fundo . todas as outras vezes aparece na descrição do imóvel , como ônus do mesmo e são vários que contem essa palavra no aba ônus .

Então... o texto do livro é bem a sério :)

Não é uma regra universal, no entanto. BBRC em princípio terá os imóveis limpinhos em termos de ônus. Mas os FIIs bancários que tem imóveis antigos via de regra estão atolados em problemas.

Então a história de comprar o inquilino é bem literal. Tudo bem enquanto o inquilino for bem. Que os imóveis não são exatamente do fundo até que:

a) a matrícula esteja limpa;
b) o imóvel tenha sido transmitido ao fundo.

Que na falta do (a) o fundo é comprador de má fé, e que na falta do (b) o imóvel não é do fundo.

@andre.pc , apesar de você não gostar de mono inquilino alguns outros fundos de bancos Não tem uma carteira tão cheia de "rolos" como o BBPO11 , acho que o AGCX e o SAAG11 , quase não tem rolos nos imoveis ( já prontos, dado que o agcx ainda vai construir para caixa) , estou errado ?

AGCX é/será metade de imóveis novos, então esses não terão rolos. A metade de imóveis antigos estava enrolada ao que eu me lembre. Mas melhor mesmo é pegar o prospecto e calcular na mão o % de rolo (e quais são).

SAAG é 100% de imóveis antigos, bem enrolados. Vaga memória da lista de rolos terem diminuído nos imóveis da primeira emissão, entre primeira emissão e segunda, sinal que a promessa de "limpeza" estava sendo cumprida.

Mas como AGCX, só catando milho no prospecto. Para ver o % dos rolos, e quais rolos são. Alguns dão para limpar. Outras coisas como servidões e tombamentos são "para sempre".

Postei a relação dos rolos do BBPO na parte de arquivos

http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/FII/Arquivos/2e49d227-e0f9-4615-a129-b5c0087e1bbf.pdf

São muitos mesmo

Em % do total de imóveis sabe dizer, @sniper? De qualquer forma, pelo inquilino e pela "garantia" de que qualquer rolo ele resolve, é plausível abrir uma exceção aos rolos ou melhor ficar de fora? Como vocês enxergam?

@stever
Eu não sei se isso é um problema, mas passou pela minha cabeça que quando o BB sair das agências o fundo fica com vários imóveis que não vai conseguir vender, devido aos rolos.

Me parece que deveria estar sendo aproveitado esse período de tranquilidade para ir fazendo as regularizações, que não sei se estão acontecendo. Nem sei se o BB assumiu qualquer compromisso nesse sentido. Se alguém consultou o administrador sobre isso poderia postar aqui pra gente?

Não sei dizer o % dos imóveis mas batendo o olho na planilha parecia que uns 30% eram penhora ou rolo antigo.

Se for na faixa de 30% está bom quanto ao risco, eu acho... pois não vejo muito sentido no BB ficar deixando agências. O caso do BBFI acho bem diferente, não dá pra comparar, apenas 2 imóveis e nem agências são. Tenho a impressão que agência "nunca muda de lugar", ao menos de bancão, mas posso estar enganado.

@stever

Me pareceu 30% em quantidade mas em patrimônio deve dar uns 60%...

Porque que no BBPO também tem um prédio sede em Brasília, também velho, que é vizinho daquele do BBFI.
Enrolado.
Vale 250 milhões.
E tem 4 prédios em BH e curitiba, também enrolados, de +- 40 milhões cada.
Só esses prédios já concentram 30% do patrimônio do fundo.

Mas certamente os bancos demoram pra mudar de imóveis, então acaba sendo um problema empurrado para o futuro.

@stever
Esses fundos bancários são fortes na diversificação, se isso for importante pra você.
1. São os únicos com esse perfil de imóvel: pequenas lojas, média abaixo de R$ 5.000/m² (pela cota), locadas por média abaixo R$ 40/m².
2. São os únicos com essa dispersão geográfica. Principalmente o BBPO: 13 estados, 34 cidades. Nenhum chega perto disso e sua carteira de FIIs provavelmente está concentrada no eixo Rio-SP.

Porém o futuro pode ser o varejo online, fim dos pequenos comércios...
Como pode ser impressoras 3D em todas as residências e crise nos imóveis logísticos... vai saber. heheheh
Diversificação também puxa pra baixo... rs.

@sniper, sim, eu estudei os FIIs muito na teoria até então e só agora comecei na prática. Dei uma passada nos de papel já e hoje estudei as agências e as lajes com risco bancário.

BBPO e AGCX me agradaram mais por serem mais diversificados mesmo, mas tenho muito FII pra conhecer e comparar... estou separando os que não quero de jeito nenhum, os que posso querer (BBRC pode se tornar mais interessante com 100% funcionando embora com imóveis apenas em SP ainda, por ex, e alguns outros mono endereço com % baixa na carteira podem fazer sentido) e etc... enfim, só depois de ver todos que vou saber mesmo.

Essa info do BBPO ter uma concentração em prédios velhos eu irei analisar mais a fundo, até pq a intenção é deixar a compra desses bancários por último e focar nos que tão com a cota sofrendo... e como pretendo ter muitos FIIs, devo demorar mais de 1 ano pra entrar nesses.

Tb fiz isso e nesse mês fiz as primeiras compras. Como gostei de vários multis, acabei deixando os monoinquilinos de lado, com exceção apenas dos bancários. BBPO fiz uma pequena compra. Os outros ainda vou olhar melhor e estou esperando respostas de emails da gestão