Sobre a gestão

[Abaixo complemento o post da Ana Menezes, que ficou cortado]
"Sobre as responsabilidades do gestor/adm, consta do Regulamento do Fundo:
CAPÍTULO III – DO OBJETIVO E DA POLÍTICA DE INVESTIMENTO
3.2. Política de Investimento. A Política de Investimento a ser adotada pela Instituição Administradora consistirá na aplicação dos recursos do Fundo nos Ativos Alvo, de forma a proporcionar ao Cotista remuneração para o investimento realizado, inclusive por meio do aumento do valor patrimonial de suas Cotas, advindo da valorização dos Ativos Alvo e, especialmente, das receitas obtidas com a locação dos Ativos Alvo, não sendo objetivo direto e primordial do Fundo obter ganhos de capital com a compra e venda dos Ativos Alvo.
3.2.1. Será permitida a conferência de Ativos Alvo ao Fundo, a título de integralização de Cotas que venham a ser subscritas pelos Cotistas, desde que sejam aprovados pela Assembleia Geral de Cotistas, na forma da legislação e regulamentação vigentes e observadas as disposições contidas no presente Regulamento.
3.2.2. O saldo de recursos da carteira do Fundo, enquanto não aplicado na forma do caput ou devolvido aos Cotistas a título de amortização de Cotas, poderá ser investido pela Instituição Administradora em Ativos de Investimento.
3.2.3. Caso os investimentos do Fundo em títulos e valores mobiliários ultrapassem 50% (cinquenta por cento) de seu Patrimônio Líquido, deverão ser respeitados os limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros estabelecidos na Instrução CVM n.º 555/14, observadas as exceções previstas no Parágrafo 6º do Artigo 45 da Instrução CVM n.º 472/08.
3.2.4. Caso o Fundo invista parcela superior a 5% (cinco por cento) de seu Patrimônio Líquido em títulos e/ou valores mobiliários, a Instituição Administradora deverá prestar os serviços de custódia de tais ativos ou firmar contrato de custódia, por meio do qual contratará, por conta e ordem do Fundo, o serviço de custódia de instituição financeira de primeira linha devidamente autorizada pela CVM.
COMENTÁRIO MEU: O Regulamento 3.2.3. descrito acima, que faz referência CVM n.º 555/14, CAPÍTULO IX – CARTEIRA Seção III – Limites por Emissor pág 63, e Seção IV – Limites por Modalidade de Ativo Financeiro pág 66, que por lateralidade também regula algumas questões do FII de maneira geral como os demais fundos de investimentos.
AINDA REGULAMENTO:
5.4. Obrigações da Instituição Administradora. Sem prejuízo das demais obrigações estabelecidas na regulamentação em vigor ou no corpo do presente Regulamento, a Instituição Administradora está obrigada a:
I. Adquirir os Ativos Alvo que comporão o patrimônio do Fundo, de acordo com a Política de Investimento prevista neste Regulamento; II. Celebrar os contratos de locação referentes aos Ativos Alvo; III. Adquirir os Ativos de Investimento, de acordo com a Política de Investimento prevista neste Regulamento;
5.4.1. A Instituição Administradora proverá o Fundo dos seguintes serviços, quando aplicáveis, prestando-os diretamente, caso seja habilitado para tanto, ou mediante a contratação de terceiros devidamente habilitados para a prestação de tais serviços:
VI. Gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do Fundo; e
VII.Consultoria imobiliária e/ou de empresa para realizar a administração das locações ou arrendamentos dos Ativos Alvo integrantes do seu patrimônio.
5.4.3. Ainda, a Instituição Administradora é diretamente responsável, civil e administrativamente, pelos prejuízos resultantes de seus atos dolosos ou culposos e pelos que infringirem normas legais, regulamentares ou estatutárias, sem prejuízo de eventual responsabilidade penal e da responsabilidade subsidiária da pessoa jurídica de direito privado que a contratou ou a supervisionou de modo inadequado. Ainda, a Instituição Administradora buscará atingir a rentabilidade esperada para o Fundo, prezando sempre pelos interesses do Fundo e seus cotistas, em especial, mas sem limitação em ocasiões de negociação de valores de locação com os Locatários."

Oi @AnaMenezes! Muito obrigado pelos seus esclarecimentos.

Oi, @AnaMenezes.

Obrigado por trazer mais informações, mas eu sou meio burrinho, não entendi bem essa questão da CEF. Poderia explicar?

Obrigado.

O terreno dado em garantia ja havia sido vendido para a CEF, e esta sendo pago por essa!!!
E me desculpe, mas, vc esta longe de ser "meio burrinho"!!!!

Boa noite Ana,

"os termos usados para questionarem foram extremamente educados, tirando o @ Dividend.Yield que é um ótimo “morde e assopra”, os demais trataram a questão com respeito"

1 - O que é morde e assopra?
2 - Poderia reproduzir o trecho que faltei com respeito a sua pessoa ou a alguém?
3 - Qual termo utilizado ofendi alguém?
4 - Parabéns por aparecer!

"....esse CRi foi a própria VAM, da margem pra pensar merda.
13/10/2016 21:38:48"
".... pergunta pra ela se ela inchava a cota tb pra ganhar mais, como o pregava o novo defensor dos gestores?
03/09/2016 09:03:47"
Isso q me lembre recentemente, fora o seu apoio moral aquele sr, personagem de filmes classe B, q aqui usa o alfabeto e a imagem de um ditador q chupava ate ossos de criancinhas, pra ser boazinha, como identificacao!!! De qq maneira Dividend, vc tb ja me fez elogios e parecia defender respeito na forma de expressarem suas opinioes sem agressoes de maneira generalizada.

Sim, as partes envolvidas da pra pensar merda sim, sua msg ficou fora de contexto, isso ai foi num post do brcr querer comprar cotas dos próprios fiis da btg, ai citei esse cri por quem foi lançado e quem comprou.

Sim, Ana vc sabe minha opinião, e isso ai ficou fora de contexto de novo, um antigo moderador aqui desse site fundou um blogue, e um dos principais alvo era a VAM (mudou pq vc apareceu por la), inclusive que vcs inchavam as cotas para ganhar mais taxas, vc pegar o contexto de td vai ver que foi isso, n pode distorcer.

Ainda não vi a falta de respeito no meu post que vc falou q só eu faltei com respeito.

Kd a falta de respeito no post aqui nesse site?

Dividend, relax, vc já viu que sou da paz, não guardo mágoas de quem já se equivocou comigo, ainda mais se a pessoa pediu desculpas, esse eh o sentido da vida. O texto não está fora de contexto, no primeiro vc estava falando do mesmo CRI em discussão aqui, e não acho confortável ler os termos q vc usou num ambiente de discussão "técnica"! O outro vc falou sobre o BBRC corroborando com os demais e lógico, eu sei, fazendo referência ao seu desafeto do outro blog, mas, enfim, acho que não cabe lavarmos roupa suja aqui! Estou aqui pq quero, e para tentar trazer mais informação sobre algo que eu saiba, e compartilhar experiências! Abc

Muito bom, mas vc n mostrou e quais palavras onde faltei com respeito no post anterior.

Em relação a termos técnicos, vou substituir pode da "merda", por, pode da interpretação que venhamos a desconfiar da operação, pois BV vender para BV utilizando dinheiro dos cotistas n e legal, vc sabe q foi isso q queria dizer.
:-p

Algumas considerações pessoais:
- Essas aplicações em CRI estão no fundo desde 2013. E nunca vi ninguém aqui buscando saber detalhes.
- Nas demonstrações contábeis de 2014, há mais de dois anos, todos os detalhes já estavam lá, inclusive as taxas e os devedores. E ninguém aqui falou nada.
- Se era de alto risco naquela época, continua sendo hoje. Mas só na hora em que o risco se materializa é que se fala em falha de gestão e conflito de interesse.
- O fato de ter entrado em recuperação judicial (RJ) não significa que não vai pagar. Recentemente tivemos a Leader em RJ e que continuou pagando os alugueis do FIIP e do RBRD.
- Ao contrário do que foi colocado acima, o vencimento do CRI menor é 15/12/2016, conforme demonstrações de 2016. O vencimento foi alterado pelos titulares do CRI.
- Sobre o alegado conflito de interesse, não havia proibição expressa quanto a esse tipo de prática na época da aquisição dos ativos.
- A questão de conflito de interesse tem que ser analisada com muita cautela. Se essa lógica for levada ao extremo, todos os FIIs poderão ser enquadrado em conflito, já que todos deixam algum capital em fundos DI ligados ao adm para ter um caixa com liquidez imediata
- O fato de que o administrador está fazendo uma provisão demostra cautela do mesmo na condução da questão. Isso em nada altera a dinâmica cotidiana do fundo.
- O fato de que uma operação tem "risco CEF" é um atenuante importante sobre o risco da operação.

Entendi exatamente isso, existe um grau que os regramentos permitem essas operações e que não caracteriza como conflito. Quando criei meu post, estava interessado em descobrir exatamente onde está esta linha que separa as coisas, e também saber como está o andamento destes CRIs.

Afinal de contas, quem nunca fez um negócio que não deu lá muito certo? De vez em quando acontece. Estando tudo dentro do controle de risco, é vida que segue.

Muito boas todas as colocações mais uma vez obrigado a todos.

Prezados,
Acho que o @NOD retomou o foco muito apropriadamente e com as colocações bem especificas, os itens que elenquei do regulamento mostram claramente que nada do que foi feito é contrário as normas. Hoje, com a nova regulamentação de fundo imobiliário, há previsão explicita do que é considerado conflito de interesse, mas, também não proíbe qq das situações, desde que haja aprovação em assembleia desses procedimentos. O Bco Votorantim foi contratado como "coordenador lider" juntamente com o BTG como coordenador para essa operação, ambos foram pagos para configurar nessa condição, que deve ater-se a fiscalizar, acompanhar os documentos legais e o atendimento as regras de mercado para esse tipo de operação.
Abç,

@AnaMenezes
Obrigado pelos esclarecimentos.

Só para complementar, gostaria que você, se possível, tirasse mais 2 dúvidas:
- Qual o percentual do valor do CRI da Viver coberto pelo valor da venda do terreno para a CEF? Há incidência de juros neste parcelamento da compra do terreno?

- Os pagtos feitos pela CEF vão diretamente para o fundo ou há algum risco desses valores serem incluídos em alguma disputa de credores?

Opa Fabio27, show de bola!!! Só que hj não consigo mais ver isso!!! Hj é meu dia de ir para casa!!!! De seg a quinta trabalho até as 22/23hrs, sexta saio entre 17:30 e 18hrs pro aeroporto louca para ver o mar, meu marido gato, e tomar um(s) choppinho(s)!!!! Segunda te respondo isso, valeu?
Abção

Eu não concordo com quase nada que o @Nod disse dessa vez.

- Eu invisto em umas 20 ações e uns 20 FIIs, nunca que vou ficar analisando detalhes em cada um... olho mais a floresta ou não teria vida. Quando tem algum problema, alguém descobre pra mim e posta aqui, hehe. Então, o fato de que já tava lá pra mim não significa nada.
- Em momento algum aqui foi dito que a VAM roubou ou fez algo ilegal, o ponto não é esse, mas foi válido a postagem pois deixou claro que fez tudo dentro do permitido.
- Mas continuo achando que a VAM pensou nela e não no cotista, não faz o menor sentido esse tipo de CRI nesse fundo, podem falar o que for.
- Isso não significa que a VAM agiu de má fé e pensou em comprar algo pra ferrar o cotista ou ajudar a Viver por alguma ligação ou sei lá o que, mas o risco era claro e desnecessário.
- Considero falha de gestão, opinião pessoal.
- Não é por isso que a Ana tem que ser atacada ou qualquer coisa assim, bom senso, certamente as decisões nem são só dela. Ao contrário, acho legal ela vir aqui e abrir o diálogo, nem tem obrigação nenhuma disso.
- Se tá tudo legal, o que me resta? Não gostei, saio do fundo e esqueço. Achei que foi algo pequeno, relevo e sigo em frente. Sinceramente, ainda não decidi.
- Se eu concluir que todos os FIIs estão sujeitos a, dentro da lei, pensarem e agirem em benefício próprio e não em favor dos cotistas... simples, vendo tudo e esqueço esse mercado.

Agora, a questão da CEF é um baita atenuante, isso eu concordo. Não fosse isso, eu já teria decidido e vendido minhas cotas.

@AnaMenezes, por favor, não esquece de responder a questão do @Fabio27, também gostaria de saber. E espero que entenda meus pontos.

Obrigado.

Ola Ana,

Também estou curioso quanto a questao do @Fabio27. Tenho grande parte do meu capital nesse fundo.

@stever, não se preocupe em discordar de mim. Ao contrário: gosto muito quando pessoas maduras, como você, apresentam argumentos embasados e me mostram questões nas quais posso melhorar meu entendimento.

Mas, dessa vez, não discordamos em quase nada:
- "Quando tem algum problema, alguém descobre pra mim e posta aqui, hehe." - Concordo. E, na minha opinião, até agora, continua não havendo nenhum problema a ser postado
- "deixou claro que [a VAM] fez tudo dentro do permitido" - Concordo.
- "Isso não significa que a VAM agiu de má fé e pensou em comprar algo pra ferrar o cotista ou ajudar a Viver por alguma ligação ou sei lá o que" - Concordo
- "Não é por isso que a Ana tem que ser atacada ou qualquer coisa assim, bom senso, certamente as decisões nem são só dela" - Concordo
- "Se tá tudo legal, o que me resta? Não gostei, saio do fundo e esqueço. Achei que foi algo pequeno, relevo e sigo em frente." - Concordo
- "Se eu concluir que todos os FIIs estão sujeitos a, dentro da lei, pensarem e agirem em benefício próprio e não em favor dos cotistas... simples, vendo tudo e esqueço esse mercado." - Concordo
- "Agora, a questão da CEF é um baita atenuante," - Concordo.

Viu só? Acho que poucas vezes, vi um post tão longo, com o qual concordasse tanto.

E o mais importante da sua mensagem: "olho mais a floresta ou não teria vida". Exatamente! Os investimentos servem para dar tranquilidade. Se 95% do PL do fundo está investido dentro de um bom nível de normalidade, será que realmente o fundo perde valor por um 5% que nem teve problema? Apenas porque pode dar problema?

@pedrorjbr
"Tenho grande parte do meu capital nesse fundo."
Por favor, pare de investir em qualquer coisa. Você não entendeu o mais básico: diversificação.
A partir do momento em que você coloca "grade parte" do seu patrimônio em qualquer coisa, você aumenta sua exposição a riscos.
Você não tem noção das coisas mais simples sobre o que é acumular patrimonio de maneira sadia.
Não compre nada até entender que só a diversificação salva. Veja esse vídeo quantas vezes forem necessárias até entender isso:

Valeu, @Nod. Obrigado pelo elogio, você sabe que é muito recíproco.

O meu problema é mais geral, não especificamente este caso e a VAM... eu ando tendo minhas dúvidas sobre a figura do administrador.

Em questão de números, o valor com certeza não vai tornar o BBPO ruim... o ponto é mais as atitudes e interesses, mas não vou ficar julgando, eu deixei minha opinião aí já.

Abs.