Obrigado pelas respostas. Vou levantar mais algumas questões:
1) Eu li o relatório do HGLG que trata de alavancagem. E foi isso que me deixou desconfiado do VILG. Há diferenças fundamentais:
I) O valor da dívida não chega a 160 mi e só em renda fixa o fundo possui 442 mi, além de 162 mi em CRIs e 374 mi em outros FIIs. No caso do VILG nem considerando as participações em FII haveria recursos suficientes para pagar a dívida.
II) O juros acordados foram de IPCA+ 5% e 5,25%, sendo que um dos principais argumentos da gestão para justificar a alavancagem foi de que dy patrimonial era maior (8,9%) que a taxa de juros. No caso do VILG, os rendimentos se situam entre R$0,62 e R$0,65 por cota. Assim, dy patrimonial seria, na melhor das hipóteses, 12*0,65=7,80/113,80=6,85%. A taxa de juros acordada pelo VILG foi 7,5%.
III) O HGLG é negociado acima do valor patrimonial, o que tornaria fácil uma emissão de cotas. E o VILG negocia bem abaixo (82%), o que dificultaria o processo.
2) Apesar disso, o % alavancado no VILG é baixo (3,8%) e o CD Privalia está locado com contrato atípico, o que mitiga os riscos, conforme a gestão do HGLG. Mesmo assim manter um valor em caixa tão baixo não seria prejudicial ao fundo? Restarão apenas 37mi em caixa (2% do PL). Chama a atenção porque o HGLG, que é o grande exemplo, mantém 442 mi em renda fixa.
3) Por fim, agora a questão da desocupação do imóvel de Duque de Caxias. Tanto o HGLG quanto o XPLG possuem imóveis na cidade e com vacância acima de 30%. O que acontece com a cidade? Será que o VILG também não terá problemas para encontrar novos inquilinos?
Não sei se estou novamente confundindo a análise com o trabalho do gestor. Certamente terei dificuldades com isso. Se puderem me orientem quanto a isso: até onde a análise deve ir. Acho que talvez esteja até perdendo muito tempo.
Obrigado.
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