Alavancagem FIIs de Shopping

Cara, esse é o tipo de coisa que eu acho que ou vc confia na gestão, ou é melhor não ter o FII.
Imagina o cara com 20 FIIs + 20 Ações, se vai ficar vendo esses detalhes em tudo o cara não vive.
Enfim, posso estar sendo preguiçoso, mas eu estudo até definir se entro ou não no ativo, depois eu deixo na mão da gestão e pronto, só olho os resultados lá de vez em quando.

Se for pra ser detalino mesmo teria que ver o prazo de vencimento, as amortizações da dívida e o caixa do fundo para ver se é de fato preocupante ou não tal % de alavancagem. Mas ai ja é uma analise de quase fazer o papel do gestor. Acho que tem é que ver em que momento você está @dbpc. Se esta estudando para entrar é so continuar estudando até pegar confiança no fundo e na gestão. Se ja é cotista e te incomoda essa alavancagem é so botar em quarentena e reavaliar essa alavancagem ano a ano. 

Eu chego a ficar mais seguro com alavancagem em fundos de logística, porque muitas vezes o imóvel adquirido está alugado com contrato atípico com prazo maior que a dívida. Estou errado? Shopping tenho evitado.

postado por @Giovanni em 03/03/2022 20:45

1 contrato 1 inquilino vs 100-300 ou mais contratos em cada shopping onde mesmo na pandemia a maioria conseguiu manter

pensando nisso será que faz sentido mesmo dizer que shopping é menos seguro ?

Quando o contrato é com uma empresa de grande porte e prevê o pagamento do saldo remanescente em  caso de rescisão, eu fico inclinado a dizer que shopping é menos seguro sim. Em uma crise a vacância pode ficar alta no shopping, pois a maioria dos inquilinos não é de grande porte, a receita variável também cairia. Mas, enfim, boa ponderação essa questão sobre o número de inquilinos.

A alavancagem será algo que o investidor de FIIs terá de avaliar pra não se assustar lá na frente. Pode ser inclusive um crivo de entrada/manutenção do ativo pro investidor. Se quer um acompanhamento superpas, ideal é evitar fundos com alavancagem grande e/ou complexa. 
Quanto menor o % em relação ao patrimônio do FII e principalmente a sua geração de caixa, menor a taxa e mais longa a dívida, menor a tendência a gerar impacto no fluxo de caixa.
Alguns gestores falam em 20% do PL, mas, o que importa é a dívida sobre a geração de caixa. Uma coisa é um fundo grande alavancar 5% do seu patrimônio pra desenvolvimento e outra um pequeno alavancar 20% pra compra de ativos. O risco é totalmente diferente. 
Quanto maior a alavancagem, maior o risco do fundo ter que chamar uma emissão e/ou ter de vender um ativo vendido pra pagar suas contas, perda de geração de valor dos stakeholder (dono de cota) para os stakebonders (dono de CRI). Muitas vezes o custo de emitir abaixo do VP pode ser maior que uma alavancagem. Alguns gestores já chegaram a abordar o assunto em RG. 
Os shoppings tem uma vantagem: pulverização da carteira de clientes e da geração de caixa. 
Cada um pode desenvolver seus critérios. Tem gente que simplesmente não aceita a alavancagem (um superpas por exemplo). Pra acompanhar bastaria ler o RG a cada 1-2 meses, o que não é o fim do mundo.

Se não conheço o trabalho do @fernando e @giovanni, já devem ter feito uma live abordando o assunto alavancagem, com muito mais detalhes. 

Vou procurar trazer o gestor futuramente para falar dessa alavancagem.

Alavancagem = + risco e + potencial de retorno para o cotista.

O fundo tem caixa suficiente para quitar as obrigações dos próximos 12 meses. 75% dos débitos vence em 2036, assim, o fundo tem bastante tempo para avaliar como lidar com essa alavancagem ainda.

A alavancagem represente 17,6% dos ativos totais. Quando chegar a hora o FII vai: quitar por meio de emissão, vender algum ativo para realizar a quitação etc.

Uma boa pergunta para fazer à Anna no RI seria essa: qual o plano hoje para a quitação desses valores em 2036 e quais as alternativas para tal administração/quitação da dívida.

Esse fundo usa alavancagem praticamente desde a sua formação. Até o momento vem dando certo o que não garante que sempre vá dar, mas a única proteção para o investidor em relação a isso é a diversificação.
A alavancagem em FII é relativamente recente, é precipitado cravar um número do tipo X vezes a receita ou x% do patrimônio em companhias de capital aberto usa-se divida/PL de até 0,8 ou 80%, Dívida/ebtida de 2.5/3, mas isso também não é absoluto, tem muitas exceções.

@JYK666 eu por outro lado já fico mais tranquilo com alavancagem em shopping, ceteris paribus, pois nunca vi um FII de shopping gestão ativa com vacância alta, nem mesmo na pandemia, já logística ocorreu várias vezes e contratos atípicos terminam também.