VISC11 - Estudo

Governança

Demonstra alinhamento com a transparência e divulgação de informações junto a seus cotistas. Já nasceu trazendo a cultura do mercado de ações para o mercado de FIIs, com um portal de RI dedicado ao fundo onde o cotista pode encontrar diversas informações (Vinci Partners - Relações com Investidores). Também, já conta com web cast na divulgação de resultados o que é bem pouco comum no mercado de FIIs.

Na visão do gestor, essa transparência pode no futuro beneficiar ainda mais o fundo com a participação de investidores institucionais pois entende que muitos deles terão que partir para o mercado de FIIs para anteder regulamentações e/ou políticas de performance, trazendo ainda mais liquidez ao fundo.

Após a 4ª emissão, com o número alto de cotistas que entraram no fundo, o time de RI foi ampliado com mais um recurso dedicado demonstrando mais uma vez a preocupação com a relação com investidores.

No IPO, os investidores pré-IPO que são ligados a Vinci, fizeram uma trava em suas posições para não poderem efetuar venda de suas cotas por um período prolongado, acima do praticado normalmente no mercado de ações. Uma tentativa de demonstrar aos futuros investidores que o grupo tem total confiança na gestão e no produto sendo criado.

Gestão

Possui diretrizes bem definidas, porém se determina flexível para fazer uma análise caso a caso de possíveis ações de venda/compra de ativos. Prega o longo prazo para a escolha dos ativos com muita responsabilidade. Procura não colocar o fundo e, por consequência, seus cotistas em risco desmedido apressando a alocação de recursos ou atropelando processos de diligência. Busca sempre boas aquisições com boas condições, protegendo o fundo de possíveis riscos.

Possui um mapeamento dos diversos players e shopping centers do Brasil do qual é possível se determinar por exemplo, quais players estão em melhores ou piores condições de negociação, conseguindo identificar melhores oportunidades no mercado.

A gestão ativa inclui a supervisão dos administradores dos ativos e a tomada de decisões estratégicas. O gestor realiza constantemente intercambio de boas práticas entre os operadores dos ativos do portfólio, o que somente é possível em função da diversificação entre administradores no portfólio.

Experiência

Uma das maiores gestoras de recursos independentes do Brasil, atuando com diversos ativos financeiros. Possui R$23BI sob gestão, 198 fundos e 29 sócios.

Fundada em 2009 por um grupo de sócios com ampla experiência no mercado financeiro, liderada por um gestor com 22 anos de experiência no setor, tendo vivenciado diversos ciclos no mercado imobiliário.

Time com experiência média de 20 anos liderou mais de R$3,5BI em aquisições de shopping centers nos últimos 10 anos.

História do Fundo

Conta com profissionais com longa data de atuação no mercado de shopping centers, apesar de ser o primeiro da casa listado em bolsa. O fundo nasceu em 2014 com capital de sócios e clientes da Vinci, adquirindo participação em 2 ativos. Em 2015, realiza um acordo de co-investimento com um investidor institucional internacional, adquirindo participação em mais 4 ativos.

Em 2017 é feito o IPO na B3, onde se fez um pré-pagamento de dívida e adquiriu-se participação em mais um ativo, totalizando 7 ativos. Em 2018 após um follow-on, efetuou-se um novo pré-pagamento da dívida e aquisição de participação em mais 2 ativos, totalizando assim 9 ativos no portfólio. O fundo ainda dispõe de cerca de 200 milhões para aquisição de novas participações.

Ativos

Fundo enxerga no mercado de shoppings ativos mais resilientes a momentos de crises e com histórico de crescimento maior que o PIB do país. O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos. Sua estratégia de crescimento está focada em aquisições de imóveis prontos. O Fundo não pretende investir em projetos greenfield, embora possa realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

O escopo é de investir apenas em shoppings já maduros e, se possível, dominantes em sua região. Procura adquirir ativos de qualidade por um preço atrativo. O gestor entende que é preciso se analisar caso a caso, olhando o resultado e não apenas o tempo que o shopping já está em funcionamento para se determinar se o shopping é maduro ou não.

Quanto a aquisição, o gestor prega que para que ocorra é preciso que haja ativos com valores atrativos disponíveis para compra e que o mercado financeiro esteja aquecido para que uma capitação de recursos seja possível. Sem essas duas condições a única forma de um ativo novo ser adquirido seria substituindo um existente.

O gestor sempre faz questão de colocar o comprometimento com o longo prazo. Dessa perspectiva, é bem provável que uma vez que um ativo é adquirido o fundo só irá se desfazer dele em última instancia, onde ele não fosse mais rentável ou caso identificassem um novo ativo que possa gerar mais valor ao fundo.

O fundo tem como estratégia sempre adquirir uma parcela minoritária. O gestor entende que assim elimina um risco de ter que competir com grandes players do mercado que sempre visam uma posição majoritária nos empreendimentos e acaba colocando o preço dos shoppings em patamares muitas vezes muito elevado. Com isso, tem-se uma vantagem competitiva em suas negociações.

Porém, o fundo sempre busca administradores com boa governança e formar alianças com outros proprietários para que haja uma sinergia e alinhamento nas estratégias a serem adotadas nos ativos.

Nesse sentido ainda, o fundo entende que a ao não ser majoritário ele delega a questão da administração dos ativos a entidades com mais expertise no operacional, conseguindo ficar focado mais em gerir o fundo de forma macro, identificando melhores oportunidades de investimento.

Diversificação

O fundo busca três pilares de diversificação:
- Localização
- Perfil de consumidor (classificação da Abrasce)
- Administrador dos Shoppings

Hoje é o fundo mais diversificado na bolsa em número de ativos (9), regiões (7) e administradores (6). Deixa a entender que vai buscar cada vez mais ativos em regiões onde ele ainda não possui participação, pois entende que em todas as capitais e regiões metropolitanas do Brasil é possível encontrar boas oportunidades de investir em shoppings maduros dominantes.

Dividas

As 2 dividas foram obtidas para aquisição de 2 ativos do portfólio do fundo, ainda antes do IPO. A natureza delas é de compra e venda, ou seja, o fundo comprou os 2 ativos com uma entrada a vista e o restante foi parcelado com vencimentos mensais até 2027 e 2029. O valor das parcelas vai aumentando ao longo do tempo. O fundo entende que os shoppings teriam condição de ter uma renda maior com o passar do tempo e, com isso, condições de pagar parcelas maiores sem comprometer a performance do fundo. O risco então seria o resultado dos shoppings não crescer na mesma velocidade em que os juros cresceriam.

Na 3ª emissão, muito se falou que a capitação serviria para quitar totalmente essa dívida. Porém, isso não aconteceu. O gestor explica que eles possuíam um range de capitação entre 200 e 500 milhões e que após a capitação, com a definição do valor final, iriam estudar quanto da dívida poderia ser quitada que gerasse valor ao cotista.

Como a emissão capitou algo muito próximo do mínimo, a gestão entendeu então que quitar apenas uma parte das dívidas (antecipar parcelas dos CRIs) e utilizar o resto para aquisições, geraria mais valor aos cotistas (gerar R$7,25 de rendimentos por cota ao longo do primeiro ano). Fosse o valor da capitação maior, talvez uma parcela maior das dívidas tivesse sido paga. Isso porque a dívida total de qualquer forma não pode ser antecipada sem o pagamento de uma multa e antecipação dos custos de ITBI, encarecendo em muito a transação.

Pode-se dizer que a gestão pecou em não deixar essa estratégia clara no prospecto. Faltou informação e mais clareza, uma vez que a intenção sempre foi de quitar o máximo da dívida até o ponto onde o pagamento deixaria de gerar valor, mas nunca de quita-la em sua totalidade. Por outro lado, a gestão atuou com boa governança, olhando o lado do cotista, na tentativa de gerar valor. Pode-se questionar se isso gerou ou não valor de fato, mas a intenção era essa. Também, o gestor reconhece publicamente essa falha cometida.

Após a 4a emissão, o fundo efetuou mais um pré-pagamento da dívida, deixando a num patamar muito saldável e com pouco risco. Provavelmente, uma futura nova emissão não terá parte dos recursos utilizados para quitação da dívida, uma vez que o gestor entende que o custo da dívida está em um patamar bem abaixo da projeção de crescimento dos shoppings.

Emissões

Na 3° emissão, quando o fundo fez seu "IPO" em bolsa, a intenção era capitar no mínimo 200 milhões mas com intenção de se chegar a 500 milhões de reais. A capitação acabou sendo de 230 milhões.

Na 4° emissão, a intenção era capitar no mínimo 370 milhões. A capitação acabou sendo de 500 milhões.

"RMG"

O fundo não possui RMG. O que o gestor fez foi um alinhamento junto aos investidores no IPO, confiando na sua capacidade de gerar valor ao fundo, de que se nos anos de 2018 e 2019 a renda distribuída não fosse de R$7,25 por cota, ele abriria mão da sua remuneração total para complementar essa renda, garantindo assim aos cotistas essa renda mínima.

Ou seja, o fundo não deu garantia de que a renda seria essa mas sim, de que se o fundo não conseguisse entregar esse valor ao menos o gestor não estaria sendo remunerado. Na prática o gestor não precisou abrir mão da remuneração pois vem sendo possível complementar a renda com a distribuição de resultados acumulados não distribuídos.

Vale a pena lembrar que existe a possibilidade desse valor não ser alcançado mesmo com o gestor abrindo mão de 100% da sua remuneração.

Excelente!

Ficou bacana o estudo obrigado por compartilhar!

Bem esclarecedor este estudo.Assim sabemos em qual Horizonte este FII caminha.

Muito bom, parabéns!

Show de bola!

Triplicou a taxa de administracao em 6 meses, era 341 mil e virou 1mi . Os cotistas vao sentir nos rendimentos.

Excelente @fugazi ... Meus parabéns !!!

Excelente Fugazi, obrigado por compartilhar!

Isso e so uma preocupacao minha o fato da caixa estar sendo consumido para pagar "RMG" e neste momento o caixa estar no final ? Acho que vai dar problema nos proximos meses .