Caros amigos,
Assim como alguns aqui, eu adquiri cotas deste FII por valor muito superior ao atual (cerca de R$ 60,0 / cota). Vendi desde novembro passado a maior parte das minhas cotas "pois algo nao me parecia nada correto" e mantenho ainda uma pequena (pequena) quantidade de cotas, que vou manter, apesar dos riscos que menciono abaixo, pois acredito neste empreendimento no longo prazo (vejam bem, falo de 10 anos para mais).
Li atentamente a todos as postagens aqui, e sou obrigado a colocar dois fatos novos:
Indo em frente, dada a enorme falta de transparencia que este fundo vem mostrando, optei por conversar pessoalmente com algumas empresas comercializadoras de empreendimentos AAA na Vila Olimpia. Fiz isto ao longo dos ultimos dias inclusive, pois tenho grandes amigos que trabalham em algumas das principais empresas comercializadoras de empreendimentos AAA comerciais em SP (Colliers, Jones Lang, e Richard Ellis), dado que atuo no setor imobiliario.
O que me foi dito, e mostrado por algumas das pessoas com quem conversei:
1. Existe oferta de lajes na torre vizinha da torre detida pelo VLOL a valores inferiores a R$ 100,0 / M2 (lembrem-se que se tratam de duas torres iguais no mesmo conjunto, sendo somente uma delas detida pelo fundo e a outra detida por empresarios, isolada do fundo). Sim, me foi claramente dito que existem ofertas ao redor de R$ 90,0 / M2 de ABL na torre vizinha. Logo, me desculpem, mas infelizmente penso que o valor de R$ 100,0 / M2 aqui estimado nao foi atingido, e estao nos omitindo isso,
2. Independente do fechamento com a B2W, e independente do valor de R$ 100,0 / M2 ou de R$ 90,0 M2, as demais lajes detidas pelo VLOL estao vagas, e pelo que me disseram alguns profissionais com quem conversei, dificilmente estas lajes serao locadas antes do termino do periodo de receita garantida pelo VLOL (1 ano depois do Habite-se: agosto de 2014),
3. Pelo que me foi dito, o mercado na Vila Olimpia para lajes comerciais AAA tende a se "equalizar" somente por volta de 2016, pois no atual momento a oferta supera muito a demanda para estas lajes. E independentemente de oferta x demanda, temos de lembrar que a maor parte das empresas que podem locar este tipo de laje simplemente suspenderam (como me foi dito) a procura por lajes maiores / mais caras principalmente neste ano, dados os problemas atravessados pelo Brasil e incertezas,
Logo, penso infelizmente que a receita distribuida pelo VLOL aos cotistas a partir de agosto deste ano, tende a se reduzir por 2 se comparada com a atual, ao menos durante certo tempo. Isso pois a maior parte das lajes detidas pelo VLOL vai permanecer vaga, e mesmo a(s) locada(s) estarao locada(s) a valores provavelmente inferiores a R$ 100,0 / M2, - no maximo R$ 90,0 / M2,
Neste caso, corremos o risco de termos um rendimento de no maximo ao redor de 4,0 % a.a por um tempo indeterminado. Se muito, diga-se de passagem. Isso mesmo com a cota do VLOL a R$ 60,0.
Em resumo: pelo que me foi colocado, o mercado de lajes corporativas AAA a Vila Olimpia atravessa problemas nunca antes previstos, pois a oferta supera muito a demanda no atual momento, e este cenario tende a se perdurar por cerca de dois anos.
Pensem nisto, por favor.
Hora de tentarmos conversar com a gestora e administradora do fundo de forma a entender o que de fato ocorre, pois penso que o VLOL pode mesmo enfrentar problemas bem maiores em breve.
Obrigado e abs a todos
Roberto
