VLOL11 - 01/10/2014 Fluxo Esperado de Receitas de Locação

O rendimento de R$ 0,039 não foi surpresa, que o fundo vinha com renda imobiliária zerada até o mês passado.

Quanto ao comunicado, se refere aos avisos de locação ou ao recém comunicado que avisou como está a previsão de receita para os próximos meses e anos?

Desculpe André, mas acho que há algum engano. Veja comunicados de 11/08 informando a ocupação de 57% e a de 27/08 informando a ocupação de 84,50% do imóvel. Após esses comunicados o valor da ação foi de R$ 63,10 até R$ 74,00. Mesmo com o fim da RMG. Conforme Projeção a receita só volta ao valor de R$ 0,54 daqui a 2 anos. Pedi uma grana boa. Risco de mercado? Bolha? Renda variável? Ou é Loteria?

http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=VLOL&strData=2014-10-01T10:02:36.233

Mauro, Vila Olímpia está com vacância elevada (26,7% em julho segundo a JLL) e há alguns prédios grandes de escritórios de luxo em fase final de construção que devem piorar o problema. Com isso os preços de alugueis comerciais de alto nível estão com forte pressão de queda. Foi um feito ter conseguido locar a maior parte das lajes do fundo na situação atual. E a estratégia foi oferecer carências de alguns meses (o que é praxe) e descontos nos aluguéis nos primeiros trinta meses. Mas o fato é que no curto prazo o dividendo mensal vai ser muito baixo. Pelas minhas contas mesmo com o prédio todo locado e após o fim dos descontos não será possível distribuir nem perto do dividendo da época da remuneração garantida (0,75 por cota). O preço da cota vai ter que se ajustar a esta realidade.

Ok! Roberto. Mas, conforme sua analise em 25/08/2014 (57% rendimento de R$ 0,18 então 84% rendimento de R$ 0,26) dai para R$ 0,039? Vou prestar mais atenção. Abraços.

Há que ter em conta que vários contratos ainda estão em carência. Pelo fato relevante, a receita imobiliária do último mês foi cerca de 9% do valor sem descontos de contratos representando 84,53% da área locável. Ou seja, em princípio mesmo se em três anos não houver nenhum movimento de inquilinos, a receita deve multiplicar por 11. E em princípio as despesas não sofrem grande variação. Mas para projetar a evolução dos dividendos seria preciso ter mais informações...

@Mauro05

Não sei se você já viu, mas veja o fato relevante diretamente no site do Citi.
No site da bovespa ele sai como TXT e não vem o gráfico.

http://www.brasil.citibank.com/JPS/content/pdf/ICMS_01012014_VILA_OLIMPIA_CORPORATE_FII_VLOL_Fato_Relevante_Fluxo_Esperado_de_Receita_de_Locacao_30_09_2014.pdf

Ai vemos o fluxo esperado que o Roberto66 está explicando.

Esse valor de rendimento refere-se a um pouco menos que 10% do rendimento que o fundo terá a partir de Out/2016 considerando os atuais 84% de ocupação.

Se te conforta, eu comprei esse FII a R$107,00 e me desfiz há algum tempo com um prejuizo violento. Um dos maiores fumos que levei em FII.

Porém, daqui para frente se a cota cair bastante dá até para voltar. Mas sabendo que o rendimento vai levar tempo para aumentar. Veja o gráfico de barras no PDF.

Mais uma vez vou pedir desculpas Ron68, mas acho que há algum engano. Onde você escreve “No site da Bovespa ele sai como TXT e não vem o gráfico”, você não deve ter reparado no link que anexo na postagem de “Mauro05 02/10/2014 às 14:49” onde o gráfico esta presente.

Quanto ao “refere-se a um pouco menos que 10% do rendimento que o fundo terá a partir de Out/2016 considerando os atuais 84% de ocupação”, considero que a expressão “um pouco menos que 10%” é forçar a barra.

Quando aos nossos “Maiores fumos que levei(amos) em FII!”, acho que é hora de abrir a questão:
FIIs é um jogo ou tem alguma regra, controle, previsão. Lembre-se, que estou considerando “Aplicação de Risco”, “Bolha Imobiliária”, “Vacância”, “Dilmares” e etc...

Boa Noite.

Obs. Outro local para troca de informações??

@Mauro05

Ok, não notei o link exato que voce postou. Sim, esse aponta para o PDF completo.

Eu mencionei o fato relevante que vem logo nas noticias gerais do fundo. Esse não traz o gráfico e alguem poderia passar rápido por ele. Só isso, nada mais. Note que eu escrevi ("se você não viu..."). Se viu, ok. Desconsidere meu comentário.

Fundos de Investimento em Ações | BM&FBOVESPA

Com relação ao rendimento pago em Out/2014 referente à Set/2014, a primeira barra do gráfico indica algo um pouco abaixo de 10%. Foi isso que eu disse. A barra está bem próximo de 10%. Ou eu não estou interpretando o gráfico corretamente.

Alguem comenta?

Pelas minhas contas o fundo conseguiria pagar 0,75 por cota mensalmente se estivesse com todas as salas alugadas a R$ 135 o m2. A premissa da época do lançamento era mais ou menos essa e não parecia nada muito fora do normal.

Mas hoje a realidade é um preço de aluguel bem menor e os proprietários estão lutando para conseguir inquilinos desse tipo em São Paulo de uma forma geral e em Vila Olímpia em particular.

A estratégia de dar descontos no aluguel por mais de dois anos me parece correta dadas as circunstâncias. Pior seria ter o imóvel vazio e ter que arcar com condomínio e outras despesas.

Então @Mauro05 , não há engano. Pelos relatórios mensais o fundo estava zerado de renda imobiliária. A renda distribuída era só RMG. Isso mesmo com os percentuais crescentes de ocupação. De onde se tirava que percentual de ocupação ainda não estava se revertendo em recebimento de alugueis. Tem até nome essa fase inicial, onde um contrato novo não paga aluguel: período de carência.

A renda real do fundo era zero.

A renda real era negativa na verdade, já que os ganhos de RF mal pagavam as despesas normais. Dê uma olhada na última DRE publicada: http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=VLOL&strData=2014-09-11T11:18:20.287

Por isso que, com o fim da RMG, um rendimento baixo, próximo de zero, não foi surpresa...

@Roberto66

Pelas premissas da época do lançamento daria esse valor, mas por agora eu to achando difícil que seja por esse patamar de R$/m2, até como você mesmo comentou mais abaixo. As carências longas talvez tenham dado algum gás no preço final, mas só quando estabilizar o rendimento para ter certeza...

Quanto ao fator de 11, eu também estou trabalhando com essa hipótese, mas sabendo que ela é muito, muito simplificada (já que as despesas não são lineares, e aquele é um gráfico de receitas). Coincide que seja 11 usando modelos de despesa estabilizada e uns 110,00 R$/m2 o aluguel.

@Ron68

Na regra de três simples seria isso, mas na ponta do lápis teria de ser mais porque a barra de receita ainda seria dominada pela barra de despesa, que não aparece naquele gráfico. Melhor usar aquele gráfico lá apenas para modelar da curva da carência, mas não como um guia da curva de rendimentos, ok?

Pessoal, parece que só eu estranhei o resultado, então, encerrando minha participação agradeço a vocês (André, Roberto e Ron) pela atenção e explicações. Finalizando parabéns pelo Bastter.com que é sempre minha maior fonte de consultas. Abraços.

É bem possível que mais gente tenha estranhado, @Mauro05 . O que estamos tentando demostrar aqui é que o estranhamento não foi universal. Mais ainda, estamos tentando demonstrar as premissas de ondem saem os números, não só o número em si. O tal de "ensinar a pescar"...

O preço reagiu às notícias de ocupação? Sim. O preço depois reagiu ao rendimento minúsculo? Sim também. Mas o preço é assim mesmo, não se controla ponto e acabou. Não tinha como antever cada notícia, fora que a própria variação agitada assim meio que significava que o pessoal *não* estava olhando relatório mensal ou fazendo conta por fora.

De olhar ao relatório mensal dava para ver que o fundo estava 100% RMG, mesmo ao longo dos meses com contratos assinados. Ok que era/é temporário, mas num sentido estrito, fim da RMG sem renda de aluguel = renda real zero.

Daí a recomendação de sempre, sempre, sempre, ler o relatório mensal.

Desejo boa sorte aos que continuarem.
Eu particularmente vendi entre hoje e ontem.
Acredito que quando vier realmente os baixos dividendos do dia 14 haverá uma debandada geral com gritos, dor, sofrimento e ranger dos dentes.
E o preço possa despencar para um valor bem menor ainda do que é hoje.
Minha estratégia é recomprar quando a cotação estiver lá embaixo. Vou ter mais cotas com o mesmo custo que teria caso mantivesse na carteira.