Rentabilidade real a se esperar

Então como eles tem a cara de pau de colocar no material publicitário 9%a.a corrigido anualmente pela inflação?

Eles consideram que vamos por conta própria investir o dinheiro dos aluguéis e no final vamos conseguir rentabilizar 7,2%. Porém, entendo que essa "rentabilidade" não devia ser considerada pois se investirmos o dinheiro mês a mês na poupança (pelo patamar atual de 70% da Selic), ganhamos além dos aluguéis apenas R$ 0,20 por cota.
O problema é que na definição do preço das cotas, o cálculo é feito pelo VPL e para inflar o preço da cota os fundos costumam fazer isso mesmo. Isso é "prática usual" de acordo com o prospecto.

Informações baseadas no relatório da "Consult Soluções Patrimoniais" no prospecto do fundo.

Putz! Sério que é isso? Todos os prospectos consideram que a distribuição será reinvestida??

Vou perguntar no RI para ter certeza.
Porém, no TRXL11 (um outro fundo da mesma gestora), a mesma firma de consultoria (Consult Soluções Patriminiais) esperava uma rentabilidade de R$ 7,82 em 2011 e R$ 8,30 em 2012 e a TRX entregou R$ 9,14 em 2011 e R$ 9,21 em 2012. Bem acima da estimativa feita no prospecto inicial. Vou mandar pro RI e postar a resposta.

Eu sempro conto em poder gastar 100% da distribuição sem problemas.

Caro mtschagas, alguma resposta? Eu entrei em contato com o pessoal da XP que lançou o fundo e eles disseram que não faz sentido esse tipo de projeção partindo do princípio que o dividendo será reinvestido em seja o que for. Eles duvidaram disto, mas não deram certeza, apenas afirmaram que nunca viram isso. Abs

Mandei pro RI e estou no aguardo. Vou tentar ligar pra lá hoje.

Liguei para lá e a pessoa responsável por responder só volta semana que vem. Porém, já adiantaram que eu estou errado quanto à contabilização da receita financeira. A receita financeira mencionada no fundo e que influencia na rentabilidade é a reserva de caixa do fundo (aplicada na renda fixa e distribuída aos cotistas na forma de rendimento). Porém ainda estou com dúvida quanto à rentabilidade real projetada para 2012. Quando me responderem vou postar aqui.

Toda projeção que envolve pagamentos, presume que os rendimentos serão reinvestidos no próprio ativo (na verdade isso tira a necessidade de consoderar o pagamento/dividendo em si e simplifica). Caso contrário, teriam que fazer proejeções sobre a taxa futura (selic, DI e etc) onde seria investido o dinheiro e etc.

Mtschagas, qual a página do prospecto do XTED que está dizendo que isso é prática usual?

[]s

Caro exLTCM, discordo pois não sabe sabe quanto vai custar o ativo no momento do reinvestimento.

A projeção de rendimento dos ativos em caixa é um retorno nominal de 7,2% ao ano conforme a página 279 do prospecto.
"V- ANÁLISE DE RETORNO NO 1º ANO EM MOEDA CORRENTE NOMINAL".

mtschagas, lá tem muitas informações mas também tem isso:

CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes resultados para a Taxa de Retorno dos
cotistas do FII avaliando para a data de referência de outubro de 2012:
1. Modelo de análise de longo prazo em moeda constante
Taxa Interna de Retorno: 9,0% ao ano
Valor presente líquido: R$ 2.528.000,00
Valor Econômico do FII (fair value): R$ 149.720.410,00
2. Modelo de análise do 1º ano em moeda corrente nominal
Yield on cost: 9,09% ao ano

Correto, mas para esta taxa ele considera a entrega do dividendo de dezembro de 2012 que não aconteceu. Encaminhei isso ao RI também.
Esse tópico está sendo muito útil.
Está me motivando a ler e reler as partes relevantes do prospecto.
Abraços

Rodrigoo, justamente por isso. Ele recoloca' o dividendo e refaz o preço cheio. Mesmo que estivesse a 140, pós div, 139+1, ele considera 140. Desta forma, quem faz as projeções se atem às caracterisiticas do ativo (FII, fluxo, aluguel, despesas) e faz as contas, na teoria, em um ambiente 'controlado'.

[]s

Pergunta ao RI:
"Olá. Dúvida no prospecto do XTED11. Estive lendo o prospecto do novo fundo TRX e constatei que a rentabilidade real média a se esperar do fundo (de acordo com o relatorio da Consult) em 2013 é de 8,41% ao ano (ou 0,7% ao mês). Cheguei a esse valor dividindo a "Remuneração das cotas" (página 283 do prospecto) pela quantidade de cotas emitidas. Porém, o mesmo relatório da Consult põe a rentabilidade estimada como 9% ao ano. A diferença entre os dados da pg 283 e a rentabilidade de 9% provém de receita financeira que podemos auferir reinvestindo os proventos recebidos? Parabéns pelo novo site e boas festas. "

Resposta do RI:
"Quanto as suas dúvidas, no Prospecto do fundo TRX Edifícios Corporativos apresentamos, em todo o texto, uma rentabilidade alvo de 9% a.a. Em um cenário de longo prazo provisionamos reinvestimentos nos próprios imóveis ao longo da vida útil das edificações.
O quadro referido na página 283 considera uma prática usual do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário, apresentando uma simulação dos rendimentos admitindo-se essa premissa. Porém, destacamos que não haverá reinvestimentos nos imóveis por parte do FII neste primeiro ano."

Em suma, pode-se esperar R$ 0,75 ao mês, porém a partir do momento em que fechar com a Itambé.
Abraços

Mas mtschagas, se eu gastar todo o dividendo todo o mês, e nunca reinvestir, a minha distribuição será todo ano corrigida pelo igpm correto?